초판발행 2026. 4. 27

프롤로그

같은 집값, 웃는 사람과 우는 사람

집값이 오르면 누군가는 웃고, 누군가는 운다. 상승기에는 집주인의 자산은 늘어나지만, 세입자는 더 높은 전세금 앞에서 또다시 밀려난다. 집값이 떨어지면 집주인의 자산은 줄어들지만, 삶이 무너지는 쪽은 언제나 세입자다. 한국의 주거시장은 이처럼 이익과 위험이 비대칭으로 배분되는 구조적 모순 속에 놓여 있다. 나는 30년 넘게 은행의 최전선에서 지점장으로 일해 왔고, 부동산학 연구자로서 주거 시장의 변화를 꾸준히 분석해 왔다. 그 과정에서 전세보증금을 잃고 하루아침에 삶이 붕괴된 가정, 역전세로 인해 이사조차 가지 못한 세입자, 매매가보다 높은 전세금으로 불안에 떠는 수많은 사람들을 현장에서 직접 보아왔다.

그들의 절망은 결코 숫자로 환산할 수 없는 고통이었다. 전세는 단순한 ‘계약’이 아니라 삶의 기반이며, 때로는 한 사람의 전체 생애를 뒤흔드는 문제였다. 사람들은 종종 말한다. “조심했어야지.” 그러나 피해자들은 조심성이 부족해서 당한 것이 아니다. 제도와 금융, 정책의 미비 속에서 위험을 홀로 감당해야 했기 때문에 피해를 입었다. 전세사기, 깡통전세, 보증금 미반환, 역전세는 이제 일부 지역이나 특정 사례에 국한된 문제가 아니다. 사건들은 해마다 반복되고, 규모는 커졌으며, 세입자의 안전망은 점점 더 약해지고 있다.

데이터는 이 현실을 분명하게 보여준다. 전세보증 사고는 지난 11개년 사이 급격히 증가했고, 그 부담은 더 이상 개인이 감당할 수 있는 수준을 넘어 사회 전체로 확산되고 있다. 이 비극은 개인의 실수가 아니다. 전세 제도가 안고 있는 구조적 취약성이 이미 한계에 이르렀다는 신호다. 주거는 선택의 문제가 아니다. 삶의 안정과 노동, 교육, 가족의 미래를 떠받치는 국민 생존의 기반이다. 그럼에도 우리는 오랫동안 전세 제도가 만들어내는 위험을 ‘개인의 책임’이라는 이름으로 방치해 왔다. 이 책은 그 구조적 문제를 정면으로 바라보기 위해 쓰였다. 사고를 비난하는 책도, 공포를 자극하는 책도 아니다. 전세 제도가 왜 여기까지 왔는지, 그리고 무엇을 바꾸지 않으면 안 되는지를 현장과 데이터, 제도의 관점에서 차분히 짚어보고자 한다.

집은 자산이 아니라, 삶이다.

이 단순한 진리를 되찾는 것이 우리가 함께 만들어가야 할 새로운 우리나라의 ‘주거 정의(正義)’다. 이 책은 그 변화를 향한 첫걸음이며, 당신의 삶을 지키고 미래를 다시 세우는 가장 현실적인 출발점이 될 것이다.

저자 소개

오창섭 저자는 1994년 입행 이후, 주택금융 최전선에서 실무와 감독을 수행해 온 시중은행 지점장이자, 전세보증 사고 · 역전세 리스크를 실증 분석해 온 부동산학 박사이다.

1994년 동화은행에 입행한 뒤, 1997년 IMF 외환위기 구조조정 시기를 직접 경험했고, 1998년 흡수합병에 의해 신한은행으로 옮긴 이후 현재까지 서민금융, 주택담보대출, 전세대출, 전세보증 리스크 관리 등 주택금융 실무 · 관리 · 감독은 물론 연구 자문에 이르기까지 핵심 업무를 수행해 왔다.

오랜 실무 경험과 학술 연구를 결합해 전세사기, 깡통전세, 전세보증 사고 및 발생 원인을 제도 · 시장 · 금융 구조 차원에서 분석하는 데 전문성을 축적해 왔다.

• 전세보증 사고의 지역 · 가구 특성 분석

• 역전세 리스크 진단 및 정책 대안 제시

• 주택금융체계 개선 방향 연구 등

실증 기반의 연구를 꾸준히 발표하며 국내 주거 안정과 제도 개선에 기여해 왔다.

목차

집필 목적 i

Prologue iv

제 I 부 흔들리는 집, 흔들리는 삶: 서민 주거의 위기와 전세 불안의 실체

제1장 우리나라 서민 주거의 현주소 4

1. 삶을 압박하는 주거비 부담 6

2. 불안한 거주 환경과 무너지는 일상 14

제2장 전세 제도의 실체: 세입자가 마주하는 숨겨진 위험 20

1. 전세 시장 속 잠재된 위험 22

2. 보증금 미반환과 일상의 위기 27

제3장 주택임대차보호법의 빈틈과 세입자의 사각지대 33

1. 보호받지 못한 세입자 권리의 현주소 35

2. 제도적 한계가 만든 세입자 부담 41

제4장 집값 변동이 만든 임차 리스크 46

1. 집값 상승과 전세 부담의 폭증 48

2. 집값 하락이 불러오는 역전세 위험. 53

3. 데이터가 밝힌 전세시장의 파열음: 구조적 시스템 리스크 58

제 II 부 전세의 위험과 구조: 전세사기 · 깡통전세 · 보증사고의 시그널

제5장 반복되는 전세사기, 멈추지 않는 위험의 구조 74

1. 한국 전세 시스템이 스스로 만든 위험 77

2. 전세사기 특성 7가지와 구조 87

3. 전세사기 유형 40가지와 구조적 사례 109

제6장 깡통전세의 시그널과 경제 충격의 구조 152

1. 전세보증금과 주택 가격의 위험한 역전 154

2. 깡통전세가 초래하는 경제 · 사회적 충격의 연쇄 162

제7장 전세가 무너뜨린 한국 경제의 기반 170

1. 정책 · 금융 · 투기심리가 응축한 전세시장 172

2. 학술연구가 밝히는 한국 전세의 구조적 위험 180

제 III 부 주택금융의 대전환: 주택 시장의 분리와 미래세대를 위한 도약

제8장 전세보증과 금융의 한계 187

1. 전세보증 · 전세자금대출의 구조적 한계 189

2. 데이터로 보는 전세보증 · 가계대출의 위험 202

3. 전세보증사고와 국가 재정 건전성 .221

제9장 ‘역전세자금대출’ 제도 234

1. 제도의 정의와 구조 236

2. 제도의 전세 위험 차단 검증 251

3. 제도의 운용 방안 .277

제10장 주택금융 정책의 재설계 291

1. 주택담보대출의 한계와 개선 제언 293

2. 전세보증의 한계와 개선 제언 318

3. 신용평가제도의 한계와 개선 제언 325

제11장 시장 왜곡 예방 327

1. 주택 시장의 분리: 주거 시장과 투자 시장 329

2. 금융 시장의 부작용 대응 333

3. 부동산 시장의 부작용 대응 338

4. 법 · 규제 회피 부작용 대응 342

5. 국민의 사회적 부작용 대응 347

제12장 AI 시대, 미래세대를 위한 변화와 선택 351

1. 서민과 청년이 선택할 수 없는 현실 353

2. 국가의 선택과 그 귀결 359

Epilogue 365

Appendix 369

1. 전세 위험의 구조와 해법 요약 370

2. 핵심 용어 정리 374

참고문헌 377