초판 2025.09.10

머리말

‘전세’라는 단어를 자주 들어보았을 겁니다. 주변 사람들, 뉴스, 인터넷 기사 등을 통해 익숙하게 접하지만, 정확한 개념과 법률적인 상황을 이해하지 못한 채 전세계약을 체결하는 경우도 적지 않습니다. 전세는 한국에서만 볼 수 있는 독특한 주거 방식으로, 해외에서는 유사한 제도를 찾기 어렵습니다. 하지만 이 제도에 대한 이해 부족으로 인해 각종 문제와 피해가 발생하고 있어, 이를 바로잡기 위한 기초적인 지식이 필수적입니다. 이 책은 부동산 초보자들이 전세제도를 명확하게 이해하고, 안전하게 전세계약을 체결할 수 있도록 돕기 위해 작성되었습니다.

첫 번째 장에서는 전세의 개념과 역사적 배경을 살펴봅니다. 우리나라 경제 발전과 함께 전세제도가 어떻게 형성되고 변화해 왔는지, 그리고 이 제도의 특성과 장단점을 명확히 이해할 수 있도록 안내합니다. 또한, 전세계약과 관련한 법적 보호 장치, 세입자(임차인)와 집주인(임대인)의 권리 및 의무를 설명하여 전세제도의 작동 원리를 쉽게 파악할 수 있도록 구성하였습니다.

두 번째 장에서는 전세계약을 체결하기 전에 반드시 알아야 할 부동산 관련 지식을 다룹니다. 부동산 등기부등본과 건축물대장을 확인하는 방법을 상세히 설명하며, 실제 사례를 통해 부동산 초보자의 이해를 돕습니다. 특히, 최근 심각한 사회적 문제로 떠오른 전세사기에 대한 예방책과 피해 발생 시 국가의 지원 및 법적 대응 방안을 소개합니다.

세 번째 장에서는 계약 전, 계약 시, 계약 후의 단계별 과정을 정리하여 실제 계약 진행에 도움이 되도록 구성하였습니다. 좋은 전세 매물을 찾는 방법, 공인중개사와 안전한 계약을 체결하는 법, 잔금 지급 후 입주까지의 필수 확인 사항을 자세히 설명합니다. 또한, 다양한 사례를 통해 계약 과정에서 발생할 수 있는 문제를 이해하고 올바른 대응 방법을 익힐 수 있도록 돕습니다.

네 번째 장에서는 전세 기간 동안 직면할 수 있는 다양한 문제 상황과 전세계약 연장 및 종료 시 주의할 점을 다룹니다. 갑작스러운 집주인의 요구나 계약 기간 중 발생하는 주거 문제를 현명하게 해결하는 방법을 설명하며, 계약 연장 및 종료 시 반드시 기억해야 할 사항을 정리하였습니다. 이를 통해 거주 중 발생할 수 있는 문제를 예방하고 안정적인 주거 환경을 유지할 수 있도록 합니다.

다섯 번째 장에서는 전세보증금을 돌려받지 못할 경우의 대응 방법을 소개합니다. 전세보증금반환보증제도의 활용법, 임대차 계약 종료 후 보증금을 받지 못했을 때 취해야 할 법적 조치를 단계별로 설명하여 실질적인 대응이 가능하도록 구성하였습니다.

각 장은 이론, 실제 사례, 시사적 뉴스 기사 등을 함께 포함하여 전세제도를 더욱 폭넓고 깊이 있게 이해할 수 있도록 설계하였습니다. 단순한 지식 전달을 넘어, 현실에서 마주할 수 있는 다양한 문제를 조명함으로써 실질적인 도움을 줄 수 있도록 하였습니다.

이 책을 통해 부동산 초보자들이 전세제도의 구조, 관련 법률, 그리고 위험 요소를 정확히 이해하고, 전세계약을 체결할 때 스스로를 보호할 수 있는 지식과 판단력을 갖추기를 바랍니다. 나아가 전세계약을 앞둔 독자들에게 든든한 안내서가 되어 보다 안전한 주거 선택을 할 수 있게 되기 바랍니다.

이 책의 저자는 2023년 경기도시공사 전세피해지원센터의 ??경기도 전세사기 피해사례집?? 작성 과정에서 다양한 전세사기 및 사고 사례를 접하며 전세제도의 구조적 한계를 깊이 인식하게 되었습니다. 이어 2024년 국토교통부 전세사기피해지원단의 ??전세사기 피해 및 대응사례 조사 연구??를 수행하며 진화하는 사기 수법들을 보기도 하였습니다.

이러한 두 번의 연구용역이 이 책을 집필하는 계기가 되었습니다. 연구용역을 함께 수행하고 원고 작업을 섬세하게 동행해 준 건국대학교 부동산학과 겸임교수 신은정 박사와 이하림 박사과정 원생, 석사과정 구자범 원생, 유요한 원생, 김예은 원생에게 깊은 감사를 드립니다. 또한, 출간에 도움을 주신 박영사의 노현 상무와 편집부의 전채린 차장께도 감사드립니다. 마지막으로, 이 책은 ??2024학년도 건국대학교 KU저역서발간지원??에 의해 출간되었습니다.

Soli Deo Gloria!

2025년 8월

건국대학교 해봉부동산학관 연구실에서

유 선 종

저자소개

유선종(劉銑鍾, yooseonjong@gmail.com)

현재 건국대학교 부동산학과 교수

학력 日本大學 大學院 不動産科學專攻(學術博士)

건국대학교 부동산학과 졸업

충남 예산고 졸업

경력 사외이사, 한투리얼에셋운용(2024-현재)

사외이사, 호텔롯데(2021-2025)

사외이사, 한국투자부동산신탁(2019-2025)

비상임이사, 한국부동산연구원(2017-2019)

비상임이사, 한국감정원(2014-2016)

저서 고령친화 주거단지 CCRC·UBRC, 박영사

초고령사회 뉴노멀시리즈2, 신노년의 주거, 노인복지주택, 박영사

초고령사회 뉴노멀시리즈1, 신노년의 삶, 웰에이징트렌드, 박영사

엔딩노트, 박영스토리

부동산학원론, 박영사

대학에서 배우는 부동산 경매, 메가랜드

지방소멸 어디까지 왔나, 매일경제신문사

생활속의 부동산 13강, 도서출판 청람

노인주택 파노라마, 집문당

주요 학술 및 대외활동

위원, 국토교통부 국토정책위원회, 중앙부동산평가위원회,

공인중개사 정책심의위원회

위원, 법무부 투자이민협의회

위원, 행정안전부 지방세 과세표준 포럼, 지방공사채 승인심의위원회

위원, 서울특별시 공공주택 임대료조정위원회, 공유재산심의위원회,

지방토지수용위원회

위원, 경기도 민생대책특별위원회, 내부성과 평가위원회

위원, 한국부동산원 부동산가격공시전문교육과정 심의위원회,

전국공동주택가격협의회

위원, 한국주택금융공사 주택금융연구 편집위원장

위원, 한국자산관리공사 공매자문위원회

위원, 지방공기업평가원 타당성심의위원회

위원, 공무원연금공단 실물자산운용위원회, 자산운용위원회, 대체투자위원회

위원, 건설근로자공제회 리스크관리위원회, 대체투자위원회

위원, 한국교직원공제회 리스크관리위원회

위원, 건축사공제조합 투자자문위원회

위원, 굿네이버스 미래재단 시니어주거 공동체 프로젝트 자문위원

위원, 한국인터넷자율정책기구 부동산정보위원회



차 례

CHAPTER 1 전세의 개념과 역사

1. 전세의 개념 4

2. 전세의 역사 5

3. 전세 메커니즘 10

4. 전세사고와 전세사기 12

CHAPTER 2 전세의 법적 기초

1. 전세의 법적 성질 16

2. 전세계약의 성립과 해지 19

CHAPTER 3 전세에서 알아야 할 권리와 의무

1. 세입자의 권리 23

2. 세입자의 의무 26

3. 집주인의 권리 27

4. 집주인의 의무 28

CHAPTER 4 전세계약의 법적 보호장치

1. 주택임대차보호법 36

2. 확정일자 44

3. 임차권등기명령제도 47

CHAPTER 5 부동산 등기사항전부증명서와 건축물대장

1. 등기부 50

2. 등기부의 구성 52

3. 등기부의 효력 59

4. 등기부의 공신력 61

5. 등기부의 종류 61

6. 건축물대장 67

CHAPTER 6 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법

1. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 개요 70

2. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 지원 대상 72

CHAPTER 7 전세 물건 찾기

1. 주거용 부동산의 종류별 특징과 주의사항 82

2. 입주 대상 주택 찾기 89

3. 적정 시세 조사 91

4. 전셋집 현장 확인(임장) 101

5. 집주인의 임대보증금보증 가입 여부 확인 106

6. 대항력·우선변제권·최우선변제 확인 107

CHAPTER 8 전세계약 체결

1. 계약 전 117

2. 계약 시 125

3. 계약 체결 후 142

CHAPTER 9 잔금 지급 및 입주

1. 잔금 지급 전 151

2. 잔금 지급 시 153

3. 잔금 지급 후 156

CHAPTER 10 거주 중 상황 대응

1. 집주인 임대보증금보증 유지 여부 166

2. 집주인의 요구 167

3. 집주인 파산 168

4. 소유관계 변경 170

CHAPTER 11 계약 연장 및 종료

1. 묵시적 갱신 172

2. 재계약 173

3. 계약 종료 175

CHAPTER 12 전세보증금반환보증 이행

1. 보증사고의 정의 184

2. 보증사고 발생 시 이행청구 방법 185

3. 전세보증금반환보증 이행 청구 시 준비서류 185

4. 전세보증금반환보증 이행 절차 187

CHAPTER 13 임대차 종료 후 보증금 미반환 시 법적 대응 방법

1. 법적 대응 전 준비사항 188

2. 지급명령 제도 190

3. 보증금반환청구소송 191

4. 강제경매 192

전세계약의 A to Z 체크리스트 200