초판발행 2025.06.25

서문

도시는 사람이 모여 사는 공간이다. 사람이 삶을 영위하기 위해서는 다양한 요소가 결합되어야 한다. 정치와 경제, 기술과 문화, 그리고 수많은 이해관계와 권력이 중첩되는 복합적 시스템이다. 도시는 인간의 다양한 삶을 압축적으로 드러내는 집합체이다. 도시개발은 도시에 거주하는 사람이 쾌적한 환경에서 행복하게 살아갈 수 있도록 좋은 터전을 만드는 행위이다.

좋은 터전을 만들기 위해서는 다양한 요소를 고려해야 할 것이다. 우리는 그 어느 때보다도 빠르게 변화하는 도시환경에 직면해 있기 때문이다. 기후 위기, 인구구조의 변화, 산업 재편, 기술 혁신, 그리고 삶의 방식 자체의 전환은 도시의 기능과 형태를 근본적으로 재구성할 것을 요구하고 있다. 도시개발은 더 이상 물리적 확장에 머무르지 않는다. 이제는 도시의 지속가능성, 형평성, 회복력, 포용성 등 다층적인 가치를 동시에 고려하는 통합적 사고가 요구된다.

이 책은 이러한 변화 속에서 도시개발이라는 주제를 학문적이면서도 실무적으로 조망하고자 한다. 도시개발의 이론적 기반에서부터 개발계획 수립과 집행 과정, 제도와 정책, 실제 개발 사례에 이르기까지 도시개발의 전 과정을 구체적으로 다루고자 하였다. 도시공간의 물리적 형성과 함께, 그 공간 안에서 이루어지는 사회적·경제적 작동원리를 통합적으로 이해할 수 있도록 노력하였다.

필자가 이 책을 집필하게 된 이유는 대학에서 도시개발론을 강의하면서 이론과 실무를 아우르는 적절한 교재가 부족하다고 느꼈기 때문이다. 이 책은 도시계획학, 부동산학, 공공정책 등 관련 분야 전공자들은 물론, 도시개발 실무자, 정책 입안자 등 다양한 독자층을 염두에 두고 집필되었다. 이론과 실제, 계획과 집행이 만나는 접점에서 도시개발을 바라보며, 독자들이 오늘의 도시 문제를 보다 깊이 있게 이해하고 내일의 도시를 설계하는 데 실질적인 통찰을 얻기를 기대한다.

이 책은 도시개발이라는 복합적인 주제를 총 네 개의 큰 틀로 나누어 구성하고 있다. 먼저 제1편에서는 도시개발의 기초적인 개념과 이론적 배경을 다룬다. 도시가 왜, 어떻게 개발되어야 하는지에 대한 근본적인 질문에서 출발해, 도시개발의 학문적 정의와 이론적 흐름, 그리고 역사적 전개 과정을 조망한다. 또한 도시개발이 어떤 방식으로 이루어져 왔는지, 환지, 수용 등 다양한 개발방식의 구조와 특징을 통해 도시개발의 원리를 이해하도록 돕는다.

제2편은 도시개발의 절차와 실무에 초점을 맞춘다. 개발계획 수립부터 인허가 절차, 보상, 그리고 실제개발사업 시행에 이르기까지 행정적·법적 과정을 단계별로 설명하며, 특히 타당성분석과 도시설계의 기본 개념을 함께 다룬다. 경제적 타당성 평가, 주민참여, 설계와 계획 등이 유기적으로 연계되는 과정을 통해 도시개발의 실행력이 어떻게 확보되는지를 보여준다.

제3편은 다양한 도시개발 사례를 중심으로 구성되어 있다. 특히 국내 신도시 개발을 시기별로 나누어 1기, 2기, 3기 신도시의 특징과 배경, 정책적 함의를 살펴본다. 국가균형발전 전략의 일환으로 추진된 세종시와 혁신도시 사례, 그리고 정비사업과 도시재생 사례까지 포괄하며, 재개발 · 재건축뿐 아니라 소규모 주택정비사업, 도시재생 뉴딜 등 최근 주목받는 다양한 사업 유형을 설명한다. 더불어 해외 주요 도시의 도시개발 사례도 포함되어 있어, 국내외 개발전략과 차이를 살펴볼 수 있다.

제4편에서는 도시개발을 수행하고 관리하기 위한 구체적인 기법과 전략, 그리고 향후 도시개발의 나아갈 방향에 대해 다룬다. 도시계획 수립을 위한 기법부터 도시마케팅과 브랜딩, 부동산 개발금융까지 실무적으로 필요한 전략들을 상세히 소개하며, 기술 발전과 도시의 미래를 전망하는 내용을 통해 지속가능한 개발에 대한 문제의식도 함께 제기한다. 특히 도시개발의 변화 요인, 디지털 전환, 인공지능 도시(Urban AI) 등 최근의 흐름을 반영하여 도시개발의 확장성과 진화 가능성을 짚어본다.

이 책은 도시개발을 단순한 기술이나 행정 절차로 보는 시각을 넘어서, 도시를 구성하고 변화시키는 사람, 제도, 자본의 관계 속에서 도시개발을 바라보도록 유도한다. 기초 개념에서부터 실제사례와 기법까지 일관된 흐름으로 구성된 본서는 도시개발을 처음 접하는 분에게 유용한 지식을 제공할 것으로 생각한다. 이 책이 출간될 수 있도록 도움을 준 박영사에 깊은 감사의 마음을 전하고 싶다.

인하대학교 연구실에서

저자 변병설·박석규

변병설

•미국 펜실베이니아대학교(University of Pennsylvania) 대학원 도시계획학 박사

•서울대학교 환경대학원 도시계획학 석사

•현) 인하대학교 도시계획과 교수

대한민국 건강도시 학술위원회 위원장

도시건강학회 부회장

인천광역시 도시계획위원회 위원

•전) 환경부 그린시티 총괄책임자

한국환경정책·평가연구원 연구위원

대한국토도시계획학회 생태도시위원회 위원장

한국환경정책학회 회장

대통령자문기구 국가지속가능발전위원회 정책위원

국무총리실 산하 신발전위원회 위원

서울특별시, 인천광역시 도시계획위원회 위원

•저서) 『도시계획론』, 『환경정책론』 외 다수

박석규

•인하대학교 대학원 도시계획학 박사

•한양대학교 대학원 건축공학 석사

•현) 인하대학교 도시계획학과 겸임교수

국방부, 인천광역시, 경기도 심의위원

인천도시공사 팀장

•영국 상업용부동산 감정평가사(MRICS)

•미국 상업용부동산 투자분석사(CCIM)

•건설VE전문가(CVP)

제1편 도시개발의 이론적 배경

제1장 도시개발의 이해 2

제1절 도시개발의 개요 2

1.1 도시개발의 정의 2

1.2 도시화 정의 3

1.3 세계 도시화 추이 4

1.4 도시화 진행단계 5

1.5 도시화의 집적이익 6

제2절 도시개발의 이론 9

2.1 입찰지대 이론 10

2.2 동심원 이론 11

2.3 선형 이론 12

2.4 다핵심 이론 13

2.5 중심지 이론 14

2.6 성장극 이론 15

제3절 도시개발의 역사 16

3.1 이상주의적 도시개발 16

3.2 전원도시운동 20

3.3 미국의 도시미운동과 근린주구 단위계획 21

3.4 근대도시운동의 전개 23

제2장 도시개발 방식 32

제1절 도시개발 방식 32

1.1 신개발과 재개발 32

1.2 개발행위와 도시개발 36

1.3 개발방식 37

제2절 도시개발의 변화 요인 41

2.1 부동산개발 변화에 영향을 미치는 요소 41

2.2 도시개발의 변화 43

제3절 도시공간 계획의 변화 44

3.1 도시공간 계획 변경 필요성 44

3.2 도시혁신구역 45

3.3 복합용도구역 47

3.4 입체복합구역 49

3.5 N분 생활권 조성 50

3.6 도시계획 혁신 방안의 기대효과 51

3.7 공간혁신구역 후보지 선정 사례 52

제2편 도시개발의절차

제3장 도시개발의 구상과 기획 56

제1절 개발구상 56

1.1 개발의 목표와 전략 56

1.2 경제여건 검토 60

제2절 개발여건 분석 64

2.1 입지분석 64

2.2 물리적 여건 분석 65

2.3 지리적 여건 분석 66

2.4 법·제도적 여건 분석 67

2.5 경제적 여건 분석 68

2.6 기타 권리분석 69

제3절 개발계획의 수립 71

3.1 토지이용계획 71

3.2 개발계획 수립 75

제4장 타당성분석 78

제1절 타당성분석의 개요 78

1.1 타당성분석의 이해 78

1.2 경제성 분석 79

1.3 재무분석 81

1.4 정책적 분석 81

1.5 타당성분석 결과 예시 82

1.6 타당성 검토의 범위와 내용 83

제2절 경제성 검토 실무 86

2.1 경제성 검토 단계 86

2.2 순현재가치 산출방법 87

2.3편익비용비 산출방법 88

2.4 내부수익률 산출방법 89

제5장 도시설계 91

제1절 도시설계의 개념 91

1.1 도시설계의 정의 91

1.2 도시설계의 관련 분야 92

1.3 도시설계의 영역 93

1.4 도시설계의 대상 94

제2절 도시설계의 분야별 프로세스 95

2.1 토목설계 프로세스 95

2.2 건축설계 프로세스 99

2.3 조경설계 프로세스 103

2.4 기계·전기·통신·소방 분야 107

제3절 공공공간(Public Space) 109

3.1 공공공간의 이해 109

3.2 전통적 공공공간 110

3.3 특수 공공공간 116

3.4 유럽의 대표적 공공공간 120

3.5 Project for Public Spaces 124

제3편 도시개발 사업 유형별 사례

제6장 1·2기 신도시 개발 128

제1절 제1기 수도권 신도시 128

1.1 1기 신도시 개요 128

1.2 분당신도시 133

1.3 일산신도시 136

1.4 산본신도시 139

1.5 평촌신도시 142

1.6 중동신도시 144

제2절 제2기 수도권 신도시 147

2.1 2기 신도시 개요 147

2.2 판교신도시 150

2.3 광교신도시 152

2.4 동탄1 신도시 154

2.5 동탄2 신도시 157

2.6 고덕국제화 신도시 159

2.7 위례신도시 161

2.8 검단신도시 164

2.9 김포한강신도시 166

2.10 파주운정신도시 168

2.11 양주신도시 171

제3절 신도시 가이드라인 173

3.1 사업절차 173

3.2 입지선정 및 개발규모 177

3.3 개발가능지 분석 및 평가 178

제4절 부문별 계획 가이드라인 178

4.1 토지이용계획 178

4.2 교통계획 179

4.3 조경계획 180

4.4 상·하수도 및 위생계획 182

4.5 폐기물 관리 187

4.6 에너지사용계획 188

4.7 Smart City 188

4.8 공공시설 계획 189

4.9 CPTED 계획 190

제7장 3기 신도시 개발 192

제1절 수도권 3기 신도시 현황 192

1.1 3기 신도시 현황 192

1.2 3기 신도시 특징 194

제2절 3기 신도시 계획기준 195

2.1 세대당 인구수 195

2.2 핵심가치 196

2.3 토지이용의 복합화 199

2.4 녹지구상 및 저영향개발 도입 199

제3절 3기 신도시 특화계획 200

3.1 남양주 왕숙신도시 200

3.2 남양주 왕숙2 신도시 201

3.3 하남신도시 203

3.4 인천 계양신도시 204

3.5 고양 창릉신도시 205

3.6 부천 대장신도시 206

제8장 국가균형개발 208

제1절 행정중심복합도시 209

1.1 행정중심복합도시 개발 방안 209

제2절 혁신도시 211

2.1 혁신도시의 시대적 배경 211

2.2 혁신생태계 구축 216

2.3 우리나라 혁신도시 218

제3절 도청이전 신도시 229

3.1 충남도청 이전 신도시: 내포신도시 229

3.2 전남도청 이전 신도시: 남악신도시 230

3.3 경북도청 이전 신도시 231

제4절 스마트시티 국가시범도시 232

4.1 세종 스마트시티 232

4.2 부산 에코델타 스마트시티 234

제9장 도시정비사업 235

제1절 정비사업의 개요 235

1.1 정비사업 변화과정 237

1.2 도시계획 체계와 정비사업 239

1.3 도시정비사업 단계별절차 및 주요 내용 246

제2절 정비사업 핵심용어 10선 253

2.1 재건축초과이익 환수제도 253

2.2 금융용어 255

2.3 용도지역·지구·구역 260

2.4 재건축과 재개발 261

2.5 건폐율과 용적률 262

2.6 전용면적, 공급면적 및 계약면적 263

2.7 분양권과 입주권 264

2.8 비례율 265

2.9 체비지와 보류지 266

2.10 현금청산 267

제3절 노후계획도시정비 269

3.1 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 269

3.2 노후계획도시정비기본방침 273

3.3 노후계획도시정비 주요 고려사항 280

3.4 지역별 선도지구 선정 사례 283

제10장 소규모주택정비사업 284

제1절 소규모주택정비사업의 개요 284

제2절 자율주택정비사업 289

제3절 가로주택정비사업 292

제4절 소규모재개발사업 293

제5절 소규모재건축사업 294

제6절 소규모주택정비사업 준공 및 계획설계 사례 296

6.1 자율주택정비사업 완료 사례 296

6.2 자율주택정비사업 계획설계 분석자료 296

6.3 가로주택정비사업 완료 사례 298

6.4 소규모재건축사업 사례 298

제11장 도시재생사업 300

제1절 도시재생의 개념 및 현황 300

1.1 도시재생의 개념 300

1.2 도시쇠퇴 의의 302

1.3 도시재생 현황 304

제2절 새로워진 도시재생 유형 306

제3절 산업재생 사례 307

3.1 구로디지털단지 307

3.2 서울 성수동 308

3.3 서울 상암 디지털미디어시티(DMC) 309

제4절 문화 및 역사재생 사례 310

4.1 인천아트플랫폼 311

4.2 국립 아시아 문화의 전당 312

4.3 서울 마포 문화비축기지 313

제5절 환경재생 사례 314

5.1 서울 청계천 314

제12장 해외 도시재생사업 317

제1절 미국의 도시재생 317

1.1 20세기 초 미국의 도시재개발 317

1.2 1960~1980년대의 도시재개발과 도시재생 318

1.3 주택법 제1장의 교훈 319

제2절 영국의 도시재생 321

2.1 대처정부의 재생정책 322

2.2 메이저정부의 재생정책 323

2.3 신노동당정부의 재생정책 324

제3절 일본의 도시재생 324

제4절 해외 도시재생 사례 325

4.1 Battery Park City 325

4.2 Hudson Yard 327

4.3 King’s Cross 도시재생사업 328

4.4 하펜시티 329

4.5 시부야 역세권개발사업 331

제4편 도시개발 관련 기법

제13장 도시개발 계획기법 336

제1절 도시개발 패러다임 336

1.1 압축도시(Compact City) 336

1.2 스마트성장(Smart Growth) 337

1.3 신도시주의(New Urbanism) 338

제2절 역세권 개발과 TOD 341

2.1 역세권 개발 341

2.2 TOD(Transit-Oriented Development) 343

제3절 계획단위개발(PUD: Planned Unit Development) 346

제4절 개발권양도제(Transfer of Development Rights) 348

4.1 TDR의 정의 348

4.2 TDR 추진 시 혜택 349

제14장 도시마케팅 350

제1절 도시마케팅 350

1.1 마케팅의 개념과 전략 350

1.2 도시마케팅의 개념 352

1.3 도시마케팅의 구성요소 353

1.4 일반마케팅, 부동산마케팅 및 도시마케팅 비교 355

1.5 도시마케팅의 고려사항 356

제2절 신도시마케팅 357

2.1 기존 도시마케팅과 신도시마케팅 357

2.2 신도시마케팅의 전략수립절차 359

2.3 신도시마케팅의 성공요인 360

제3절 도시마케팅 사례 361

3.1 도시마케팅 일반 사례 361

3.2 오사카 도시마케팅 364

3.3 헬싱키 도시마케팅 365

3.4 시드니 도시마케팅 366

제15장 부동산개발금융 367

제1절 부동산개발금융의 이해 367

1.1 부동산개발의 개념 367

1.2 부동산개발금융의 개념 368

1.3 PF(프로젝트 파이낸싱) 개념 370

1.4 PF(프로젝트 파이낸싱) 특징 374

제2절 PF의 구조 376

2.1 일반적인 프로젝트 파이낸싱 구조 376

2.2 미분양 담보확약 방식의 프로젝트 파이낸싱 구조 377

2.3 PFV 프로젝트 파이낸싱 구조 378

2.4 자산유동화를 통한 프로젝트 파이낸싱 구조 379

2.5 미국의 부동산 PF 구조 381

2.6 일본의 부동산 PF 구조 383

제3절 민관 합동형 PF 385

3.1 민관 합동형 PF 사업의 개념 385

3.2 민관 합동형 PF 사업과 프로젝트 파이낸싱의 관계 386

3.3 민관 합동형 PF 사업의 유형 387

제4절 리츠와 부동산 펀드 391

4.1 리츠와 부동산 펀드 개념 391

4.2 리츠와 부동산 펀드 개념 도해 392

4.3 리츠와 부동산 펀드 차이점 393

제16장 도시개발의 미래 397

제1절 도시개발의 변화 요인 397

1.1 인구통계학적인 변화 397

1.2 다문화 사회 401

1.3 기후 변화 402

1.4 탄소중립 403

1.5 미래재난 위험 406

제2절 디지털 전환 407

2.1 5차 산업혁명 407

2.2 지능정보기술의 개념 414

2.3 미래의 스마트 공간 416

제3절 모빌리티의 미래 418

3.1 자율주행과 공간의 변화 418

3.2 UAM 420

3.3 공유교통 421

3.4 하이퍼루프 423

3.5 MaaS 424

제4절 도시공간의 미래 426

4.1 지속가능한 도시 426

4.2 스마트시티 429

4.3 다층·다기능 입체복합도시 437

제5절 Urban AI 439

5.1 Urban AI 등장배경 및 정의 439

5.2 Urban AI 분야별 해외 사례 443

참고문헌 445