초판발행  2026. 8. 31

추천사

저자는 묻는다. ‘이 계약 정말 안전한가요?’ 전세 사기는 무지를 먹고 자란다. 좋은 집 앞에서 경계심이 풀리는 그 틈을 파고든다. 저자는 계약서에 날인하기 전 반드시 챙겨봐야 할 사항을 조목조목 알려준다. 이 책은 평생 모은 보증금을 지키는 가장 강력한 방패가 될 것이다.

강원국, 작가

『대통령의 글쓰기』 저자

아는 만큼 보이고, 보이는 만큼 지킬 수 있다. 전세 계약은 한순간의 방심이 평생의 후회가 될 수도 있다. 이 책은 실사례를 통하여 검증된 가장 현실적인 안내서다.

시험을 망치고 나서 하는 시험 준비는 아무 소용이 없다. 계약서에 도장을 찍기 전에 이 책을 꼭 한번 읽어보시기를 권해드리고 싶다.

김성오, 메가스터디그룹 부회장

『육일약국 갑시다』 저자

결혼해서 8번 이사한 끝에, 이곳 강원도에서 내 집을 마련할 수 있었다. 원룸에서 시작해 여러 집을 떠돌았고 새로운 집을 계약할 때마다 새로운 공인중개사를 만났다. 그들은 모두 다른 얼굴이었으나 늘 똑같았다. 세입자인 내게 요구할 때는 거침없다가도 집주인에게 부탁할 때는 말끝을 흐리고 어려워했다. 그들 대부분은 내가 했던 계약의 공정한 중재자가 아니었다. 집주인 편에서 계약을 관리하는 사람일 뿐이었다. 그게 너무 이상했던 나는 직접 <○○시 전세 사는 사람들의 모임>이라는 인터넷 카페를 만들기도 했다. 혹시라도 잘못될까 봐 도장 한 번 찍기가 늘 불안불안했던 세입자들에게 가장 필요했던 안내서가 이제야 도착했다. 이제 카페 문을 닫아야 하나?

양창모, 왕진의사

전세사기로 고통받은 분들의 사연에 진심으로 경청하고 그 아픔에 깊이 공감하는 장세호 변호사님의 진정성과 그분들을 돕고자 하는 따뜻한 마음이 이 책에 고스란히 녹아들어 가 있다고 느꼈다. 특별히 이 책은 그런 아픔이 이 시대에 더 이상 반복되지 않기를 간절히 바라며, 새롭게 집을 계약하는 분들의 여정을 안전하고 섬세하며 친절하게 동행하는 동반자가 될 것으로 기대한다.

김상인, 신부

미래사목연구소장

故 차동엽 신부님과의 인연으로 장세호 변호사를 알게 되었다. 그가 전세사기 피해 예방을 위해 이 책을 집필했다는 소식을 듣고 깊이 공감했다. 많은 청년들이 전세사기로 소중한 재산과 꿈을 잃는 현실을 생각하면, 이 책은 꼭 필요한 안내서이다. 이 책이 안전한 주거와 현명한 선택을 위한 믿음직한 길잡이가 되기를 바란다.

이용성, 국제전문기자

변호사 초년 시절 뜻을 모아 세운 법무법인에서 선배이자 벗이기도 한 저자를 15년 이상 지켜볼 수 있었다. 그는 바르고 올곧고 그리고 단단한 사람이다.

저자는 그 품성에 더하여 부동산 전문 변호사로서 다양한 경험과 지식을 복잡한 전세사기와 임대차 갈등에 녹이고자 고군분투하였다. 그 결실이 담긴 이 책의 출간을 진심으로 축하하고, 누구보다도 기쁜 마음을 전한다. 부디 이 책이 하루하루 소박한 평안을 바라는 이들에게 큰 위로와 지혜로 다가가길 빈다.

양 범, 법무법인 숨결로 대표변호사

프롤로그

현장에서 확인한 기록, 보증금을 지키는 실전 가이드

2025년 2월, 필자는 공인중개사 자격을 갖춘 변호사로서 관악구청의 위촉을 받아 전세사기 피해자들을 위한 법률 상담을 시작했습니다. 그로부터 1년여 동안 수화기 너머로 들려오는 간절한 목소리를 기록했고, 때로는 말을 잇지 못하는 청년들의 무거운 침묵을 함께 견뎌야 했습니다. 사연은 저마다 달랐지만, 사고가 발생하는 양상은 놀라울 만큼 반복되었습니다. 상담이 거듭될수록 몇 가지 공통된 장면이 선명해졌습니다. 피해는 주로 다가구주택과 단독주택에 집중되어 있었고, 그 안에서 삶을 꾸려가려던 이들은 이제 막 사회에 첫발을 내디딘 청년들이거나 새로운 가정을 꿈꾸던 사람들이었습니다.

그들은 하나같이 이렇게 말했습니다.

“집이 너무 깨끗하고 좋아서, 문제가 생길 거라고는 생각하지 못했어요.”

주거 환경에 마음을 빼앗긴 순간, 수년간 성실하게 모아온 재산을 지키기 위한 최소한의 경계심마저 무너지는 경우를 필자는 수없이 마주했습니다.

계약 과정에는 분명 공인중개사가 존재했습니다. 그러나 안타깝게도 공인중개사는 언제나 임차인의 온전한 ‘방패’가 되어주기 어려운 구조 속에 놓여 있었습니다. 필자는 이 책을 통해 공인중개사 전체에 대한 부정적인 인식을 심어주려는 것이 아닙니다. 실제 현장에는 위험을 막기 위해 끝까지 고민하고, 임차인의 입장에서 성실하게 설명하며 책임감 있게 중개에 임하는 공인중개사들도 적지 않습니다. 그렇기에 필자는 전세사기 예방 과정에서 공인중개사의 역할이 매우 중요하다고 생각합니다. 다만 현재의 시장 구조 속에서는 임차인 · 임대인 · 거래 성사라는 여러 이해관계가 얽혀 있어, 공인중개사 개인의 노력만으로 모든 위험을 막아내기 어려운 현실 역시 존재합니다. 이 책은 특정 직역을 비난하기 위한 기록이 아니라, 실제 계약 현장에서 반복되는 위험 구조를 설명하고 임차인이 최소한의 방어 수단을 갖출 수 있도록 돕기 위한 실무적 제언입니다.

생전 처음 계약서를 써보는 청년들에게 등기부에 적힌 복잡한 권리관계, 선순위 보증금 구조, 소액임차인 보호 규정, 전세보증보험의 까다로운 가입 요건은 짧은 시간 안에 이해하고 스스로 판단하기에는 너무 높은 장벽이었습니다. 개인의 주의력만으로는 감당하기 어려운 구조적 위험 앞에서, 임차인들은 사실상 무방비 상태로 서 있었습니다.

무엇보다 필자의 마음에 깊이 남았던 것은 사고가 발생한 이후 피해자들에게 건넬 수 있는 실질적인 해결책이 매우 제한적이라는 현실이었습니다. 특별법과 각종 지원 제도가 시행되고 있지만, 현장에서 만난 피해자들에게 그것은 “보증금을 되찾는 방법”이라기보다 “손실을 감수하며 상황을 정리하는 과정”에 더 가까웠습니다. 그 사이 청년들의 삶을 떠받치던 기반은 무너졌고, 필자는 법률가로서 그 장면들을 지켜보며 깊은 안타까움을 느꼈습니다.

이 반복되는 현실 앞에서 필자는 하나의 결론에 이르렀습니다. 사고 이후의 구제만으로는 이 문제를 근본적으로 바꿀 수 없다는 점입니다. 사람의 전 재산을 지킬 수 있는 진짜 골든타임은 언제나 ‘계약서에 도장을 찍기 전’에 있기 때문입니다.

그래서 이 책을 쓰기로 결심했습니다. 사고가 발생한 뒤 뒤늦게 펼쳐보는 법률서가 아니라, 계약을 체결하기 전에 임차인의 손에 들려 있어야 할 ‘실전용 방패’를 만들고자 했습니다. 상담 과정에서 또 하나 절감한 사실이 있습니다. 보증금을 조금이라도 되찾기 위해서는 결국 경매라는 길고 복잡한 절차를 피할 수 없다는 현실이었습니다. 단 한 푼이라도 더 지켜내기 위해서는 민사집행법과 경매 실무에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 이에 사법보좌관으로 전세사기 경매의 개시부터 배당까지 직접 처리한 후배와 뜻을 모았습니다. 변호사의 법률적 분석과 실무자의 현장 감각을 결합해, 이론에 머무르지 않는 ‘현장형 생존 매뉴얼’을 만들고자 했습니다.

다만 독자 여러분께 한 가지는 꼭 말씀드리고 싶습니다. 이 책을 읽다 보면 “이것도 위험하고, 저것도 위험하다.”는 경고가 반복된다는 인상을 받을 수 있습니다. 실제로 책의 상당 부분이 위험 유형을 설명하고 특정 상황을 피하도록 안내하는 내용으로 구성되어 있기 때문입니다. 그러다 보면 자연스럽게 이런 의문이 생길 수 있습니다. ‘결국 어떻게 하라는 것인가?’ 이 책이 말하고자 하는 것은 ‘하지 말라’가 아니라 ‘알고 하라’입니다. 위험 유형을 반복해서 설명하는 이유는 그 구조를 이해한 사람만이 안전한 계약을 선별할 수 있기 때문입니다. 이 책의 경고들은 결국 “이런 계약은 피하고, 이런 조건을 갖춘 계약을 고르라.”는 실전 기준을 독자 스스로 세울 수 있도록 돕기 위한 것입니다.

마지막으로, 책의 첫 장을 여는 독자 여러분께 한 가지 당부를 드립니다. 법은 자신의 권리 위에서 잠자는 사람을 보호하지 않습니다. 그러나 법적 지식이 부족하다는 이유만으로 평생 모은 재산을 잃어야 하는 사회 역시 건강하다고 할 수는 없습니다.

이 책이 여러분의 삶에서 단 한 번이라도,

“이 계약, 정말 안전한가요?”

라고 스스로에게 묻게 만드는 계기가 되기를 바랍니다. 그 질문 하나가 여러분의 자산과 일상을 지켜내는 결정적인 분기점이 되기를 진심으로 기원합니다.

약력

장세호  변호사(37기), 공인중개사

정정환  28회 법원행정고시 합격, 현 법원서기관

강의 문의  Instagram @jangseho.law119 / mjsh0429@hanmail.net

차례

프롤로그  계약 전 반드시 확인해야 할 등기부의 함정 / 5

PART Ⅰ  계약 전 반드시 확인해야 할 등기부의 함정

  1강.  등기부 소유자가 외국인이라면, 좀 더 신중하게 확인해야 합니다 / 17

  2강.  등기부에 소유자가 여러 명이라면, 계약 전 반드시 확인하십시오 / 23

  3강.  등기부에 신탁회사가 있다면 신중해야 합니다 / 31

  4강.  가등기 · 가압류 · 가처분, 등기부의 빨간 신호등 / 37

  5강.  법인 소유 주택, 왜 위험할까? / 43

  6강.  깨끗한 등기부가 가장 위험할 수 있는 이유, 등기부의 함정 / 49

PART Ⅱ  계약 과정에서 당하는 함정들

  7강.  가계약금의 역습, 가벼운 입금이 부르는 무거운 책임 / 57

  8강.  이중계약의 늪, 가짜 대리인의 습격 / 61

  9강.  신축 빌라 배달 사고, 보증금은 누구에게 줘야 할까? / 67

  10강.  임차인의 보증금으로 분양대금을 치르는 ‘동시진행’의 덫 / 73

  11강.  선의의 임차인을 소송에 끌어들이는 집주인의 위험한 부채 / 79

  12강.  계약서 서명 전, 공인중개사 서류를 끝까지 확인하십시오 / 87

PART Ⅲ  보증금을 지키는 핵심 제도와 다가구주택의 숨겨진 위험

  13강.  대항력과 우선변제권, 이론이 아닌 내 보증금을 지키는 실전무기 / 93

  14강.  다가구주택의 숨겨진 위험 / 99

PART Ⅳ  소액임차인 보호의 8가지 함정

  15강.  소액임차인도 안전하지 않습니다. 최우선변제의 8가지 함정 / 105

  16강.  첫 번째 함정, 보증금 전액이 아닌 일부만 보호되는 구조 / 109

  17강.  두 번째 함정, 기준 시점이 ‘지금’이 아닌 ‘과거’인 구조 / 115

  18강.  세 번째 함정, 주택가액의 1/2 한도와 소액임차인 증가에 따른 배당 감소 / 123

  19강.  네 번째 함정, 다른 임차인 정보를 알 수 없는 ‘깜깜이’ 계약 / 131

  20강.  다섯 번째 함정, 확정일자 없으니 안전하다는 위험한 착각 / 137

  21강.  여섯 번째 함정, 보증금 500만 원 올려줬을 뿐인데 소액임차인 지위 상실 / 143

  22강.  일곱 번째 함정, “잠깐만 주소를 옮겨도 될까요?” 전입신고 말소의 위험 / 147

  23강.  여덟 번째 함정, 소액임차인인데 왜 가입이 안 되나요? 전세보증보험 가입 거절의 함정 / 151

  24강.  소액임차인 보증금 보호를 위한 8가지 핵심 체크리스트 / 155

PART Ⅴ  오피스텔 임차인이 알아야 할 두 가지 핵심

  25강.  오피스텔 전입신고 금지 특약의 효력과 손해배상 책임 / 161

  26강.  전입신고가 막힌 오피스텔과 전세권 설정 / 167

PART Ⅵ  주택임차인의 계약갱신요구권

  27강.  계약 연장의 세 가지 방식과 계약갱신요구권의 행사 요건 / 175

  28강.  묵시적 갱신 후에도 계약갱신요구권은 소멸하지 않습니다 / 181

  29강.  5% 인상의 두 얼굴, 합의 재계약과 계약갱신요구권 행사의 경계 / 185

  30강.  계약갱신요구권 행사 후의 중도해지, 해지의 시계는 언제부터 시작되는가? / 189

  31강.  집주인이 바뀌면 갱신권은 어떻게 되는가? 소유권이전과 계약갱신거절의 기준 / 195

  32강.  합의 재계약인데 왜 갱신권 행사로 적었을까? / 201

PART Ⅶ  경매실전

  33강.  경매라는 폭풍우 속에서 살아남는 법 / 209

  34강.  임차인이 반드시 알아야 할 경매 절차 / 217

  35강.  배당요구, 이렇게 하십시오 / 223

  36강.  대항력은 있지만 낙찰자가 없다면, 셀프낙찰과 상계신청 / 229

  37강.  내 보증금과 세금, 누가 먼저입니까? 배당순위의 기본체계 / 239

  38강.  배당기일 행동요령 / 245

PART Ⅷ  주택임차권등기명령신청

  39강.  임차권등기명령신청, 언제 필요합니까? / 253

  40강.  임차권등기명령 신청의 요건 및 절차 / 259

PART Ⅸ  제도가 바뀌어야 비극이 멈춥니다

  41강.  처벌과 판결이 전세사기 피해자의 보증금을 돌려주지는 않습니다 / 269

  42강.  기존 전세사기 예방정책의 한계 / 275

  43강.  [정책 제안] 전세사기 예방의 게임 체인저, 공익 공인중개사 제도 / 279

  44강.  공익 공인중개사 제도는 무엇이 다른가? / 287

에필로그  “이 계약 정말 안전한가요?”라는 질문 앞에서, 우리는 무엇을 바꿔야 하는가? / 291