초판발행 2026. 5. 08

머리말

부동산금융은 부동산을 기반으로 하는 경제주체들의 다양한 계획을 실현 가능하게 한다. 여기에는 청 ? 장년층 무주택자 내집 마련의 꿈, 가계부문 소액투자자의 프라임 오피스빌딩에 대한 투자 참여, 건설 관련 업체들의 개발사업 실행, 민간회사의 사회간접자본(SOC) 건설 및 운영 사업 실행, 전세 임차인의 희망 지역에의 거주 등이 포함된다. 이의 실현을 위하여 금융기관은 수요자 맞춤형 상품개발과 함께 이에 내재된 금융리스크를 데이터와 실증적 증거에 기반하

여 효율적으로 관리하는 역할을 수행한다. 이에 더하여, 부동산은 오랜 기간 공간서비스를 제공하는 내구적 소비재인 동시에 거대한 규모의 자산인 만큼, 금융을 통하여 본 부문에서의 투명성과 효율성을 제고하는 것은 거시경제의 안정적 성장, 그리고 부동산시장발 시스템(systemic) 리스크의 관리 차원에서도 중요한 사안이다.

이 책은 우리나라에서 거래되고 있는 주요 부동산금융 상품들을 현금흐름측면에서의 특성과 상품에 내재된 금융리스크의 속성 및 관리 방식을 살펴보고, 맞춤형 상품개발과 효율적 리스크관리 측면에서의 향후 정책과제를 논의하고자 하는 목적으로 집필하였다. 총 15개 장에 서술된 내용은 필자가 지난 20여 년간 국내외 대학에서 유사한 제목으로 수행한 강의자료를 기반으로 작성하였다. 구체적으로, 미국의 존스홉킨스대학, 싱가포르국립대학, 그리고 KDI 국제정책대학원에서 영어로 진행한 과목들의 내용을 기초로 하였고, 2025년 가을학기 서강대학교 경제대학원에서 ‘부동산금융 II’라는 제목으로 강의를 하게 된 것을 계기로 국문으로 정리하였다. 또한 각 장에 수록된 내용은 필자가 1990년대 이후 작성한 학술논문 및 미국 모기지유동화 업계에서의 실무경험, 그리고 2007년 국내에 복귀한 이후 수행한 다양한 정책 연구 및 자문의 내용도 반영하고자 노력하였다. 여러 모로 부족한 점이 많은 글이지만, 학계, 그리고 관련 업계와 정책당국의 관심 있는 분들에게 조금이라도 참고가 되었으면 하는 바람이다.

책의 구성은 총 5개 파트로 되어 있다. 개요 및 자산유동화를 포함한 주요 개념의 정리(제1부); 주택담보대출과 리츠를 비롯한 부동산 대출 및 투자 상품(제2부); PF대출, SOC 금융, 전세대출 및 보증의 특수목적 상품(제3부); 금융리스크의 측정과 관리와 관련된 현안 및 과제(제4부); 금융규제 및 향후 정책과제(제5부). 포함된 각 장의 내용은 우리나라에 초점을 맞추어 제도적 요인과 금융이론을 접목하고자 노력하였다. 기본적으로 대학의 고학년과 대학원생이 주요 독자가 될 것으로 판단되지만, 업계와 정책당국에서의 참고자료 역할도 가능할 것으로 생각한다. 책의 집필 과정에서 많은 분들로부터 도움을 받았다. 특별히 지난 수년간 관련 주제에 대한 토론을 이어 온 서강대학교의 김경환 교수님과 한성대학교의 이용만 교수님께 깊이 감사 드린다. 마지막으로, 책의 출간을 위해서 애쓰신 박영사의 탁종민 과장님, 최동인 과장님과 관계자 분들, 그리고 서강대학교의 윤신우 조교에게도 깊은 감사의 말씀을 전한다.

2025년 11월 10일

저자 조만

저자약력

조만

• 2026년 현재: 서강대학교 초빙교수(경제대학원)

• 2023~현재: KDI 국제정책대학원 명예교수

• 2023~2024: 한국금융소비자학회 회장

• 2020~2022: 국제금융소비자학회 이사장

• 2007~2022: KDI 국제정책대학원 교수

• 2011~2022: KDI 겸임연구위원

• 2016~2018: KDI 국제정책대학원 기획처장

• 2015: 초빙교수, 싱가포르국립대학(National University of Singapore)

• 2004~2007: 겸임교수, 존스홉킨스대학교(Johns Hopkins University, USA)

• 1992~2007: Fannie Mae(미국), Economist, Senior Director 등의 보직 수행

• 1991~1992: 세계은행(The World Bank), Long-term Consultant

• 최종 학력: 경영학 박사(Ph.D in Applied Economics and Managerial Science),
1991년 미국 펜실베이니아대학교(University of Pennsylvania, Wharton School)에서 수여

• 연구 활동: 국제 학술지에 다수의 논문을 게재하였고(총 50여 편), 다수의 국내 학술지 및 연구보고서(KDI 및 KDI 국제정책대학원) 발간

• 정책자문 활동: 주택도시기금 기금운영위원회 위원, LH공사 비상임이사, 주택금융공사 자문위원, 행정안전부 정책자문위원 등 금융 〮 부동산 관련 다양한 정책자문 수행

목차

머리말 1

제1부 개요 및 개념의 정리 5

제1장 서론 6

제2장 자산유동화와 부동산금융 13

제2부 대출 및 투자 상품 27

제3장 주담대ㆍMBS 상품: 유형 및 현금흐름 28

제4장 주담대ㆍMBS 상품의 리스크관리 42

제5장 부동산간접투자 상품(리츠를 중심으로) 53

제6장 리츠의 성공요인 및 수익률 비교 68

제3부 특수목적 상품 79

제7장 부동산 개발금융(PF대출을 중심으로) 80

제8장 사회간접자본(SOC) 금융(PPP 제도를 중심으로) 92

제9장 전세대출 및 공유형모기지 105

제4부 리스크관리 관련 현안 119

제10장 부동산시장발 시스템리스크 120

제11장 핀테크 이노베이션과 부동산금융 134

제12장 금융리스크의 측정과 관리 149

제5부 금융규제 및 향후 정책과제 165

제13장 금융규제(1): 건전성 규제 166

제14장 금융규제(2): 영업행위 규제 183

제15장 향후 정책과제 203

참고문헌 210

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