초판발행 2025.09.30

들어가며

‘토지’라는 단어는 우리 국민에게 사전적 의미 및 물리적 특성에 더하여 특별한 감

성적 의미를 담고 있다. 우리나라는 고대국가부터 근대에 이르기까지 농경사회였다. 

따라서 토지는 단순히 건축을 위한 공간적 가치를 넘어 식량의 생산수단이었으며 생

존의 수단이었다. 또한 토지의 소유와 이용은 빈부의 격차의 원인이기도 하며, 국가

와 권력이 형성되고 이를 유지하고 발전시키기 위한 수단으로서 경제적 가치를 내포

하는 대상이었다.

토지는 이처럼 물리적 특성을 넘어 생존을 위한 수단과 권력을 형성하는 수단으

로서 경제적 가치가 있는 대상이다. 그런데 현대에 이르러 토지의 이용과 가치는 산

업화 이전에 비해 급격한 변화를 맞이하였다. 서구의 산업화와 더불어 토지의 이용

은 농업생산지에서 산업생산지와 상업거래의 중심지로 변화하였다. 우리나라 역시 

산업화 과정에서 농경지가 감소하고 산업 · 업무시설과 도시를 위한 토지의 면적이 

급격히 증가하였다. 이른바 ‘도시화’로 인하여 토지의 의미와 가치는 한층 더 복잡하

고 다양하게 변화하였다. 

현대에 이르러 토지는 자연 상태 토지, 농업생산지 그리고 도시의 주거지, 상업지, 

공업지, 녹지 등으로 분화되어 다양한 경제적 가치를 가지게 되었다. 이러한 분류는 

다시 국가별, 지역별 인문 · 사회적 특성과 자연환경에 따라 세분되어 복잡한 분류체

계로 분화되었다. 

인간사회에서 거래되는 대상을 우리는 재화와 용역(Goods and Service)이라고 구분하며 이를 통틀어서 상품(Commodity)이라고 부르기도 한다. 또한 상품으로써 가지는 

경제적 특성을 상품성이라고 한다. 토지의 경제적 재화로서의 상품성은 복잡하게 분

화하였으나 상품을 분류하고 그 가치를 설명하는 학문적, 실무적 체계를 갖춘 이론

서는 현재까지 찾아보기 힘들다. 

토지에 다양한 경제적 가치를 부여하는 요인은 토지의 물리적 특성, 토지이용의 

대가인 지대, 토지의 입지, 국가별 · 지역별로 서로 다른 인문 · 사회적 특성과 자연

환경 그리고 법률이 규율하는 토지이용계획에 따라 정해진다. 이러한 요인들을 설명

하기 위해서는 다양한 학문 분야에 대한 깊은 이해가 필요하다. 왜냐하면 토지와 같

은 부동산은 어느 특정한 학문의 분야로 설명하기에는 인류의 역사와 함께한 시간만

큼이나 설명을 위한 학문의 분야가 다양하며, 복합적이고 융합적인 특성을 내포하기 

때문이다. 

즉, 토지상품의 가치를 설명하기 위해서는 경제학, 도시계획학, 건축학, 법학, 지

리학, 경영학, 정책학 등 다양한 학문의 영역에서 이루어진 연구들에 대한 융합적 이

해가 필요하다. 

부동산학(Real Estate Study)은 이러한 융합적 이해를 바탕으로 토지 등 부동산을 연

구하는 학문의 구심점이다. 또한 부동산 자산의 가치가 더욱 중요해짐에 따라 부동

산학의 학문적, 실무적 중요성과 역할도 더욱 커지고 있다. 

이러한 이유로, 부동산학의 관점에서 여러 학문의 연구 성과를 융합하여 ‘자연의 

일부인 토지’가 어떻게 ‘경제적 재화로서 상품’이 되었는지 학문적, 실무적으로 체계

화하고 정리하는 것은 부동산학의 사명이기도 하다. 이러한 측면에서 토지를 상품으

로 체계화하여 분류하고 상품성을 설명하고자 하는 시도는 부동산학의 한 분야로서 

연구의 가치가 크다. 

토지는 지표상의 생물들이 생존하는 터전이며, 동식물의 생태계에서 생명이 움트

는 보금자리이다. 따라서 선사시대 이전부터 인류는 필수적으로 토지를 이용하지 않

을 수 없었다. 인류의 사회가 형성되고 고도화되면서 토지를 주거, 경작, 목축, 수렵

과 채집 등을 위해 배타적으로 이용하고자 하는 필요, 즉 ‘수요(demand)’가 생겼다. 

그런데, 토지는 지구의 지표 공간으로 한정된 ‘공급(supply)’으로 한정된다. 따라

서 어떠한 원인으로든 토지를 먼저 점유하고 있는 소유자가 토지를 사용 · 수익할 뿐만 아니라 처분할 권리도 갖게 되었다. 이러한 토대에서 토지의 수요자와 소유자 간

에 특정한 지표상의 공간을 대상으로 교환, 임대, 매매 등의 거래가 발생하는 ‘시장

(market)’이 형성되었다. 

‘시장’에서 거래되는 ‘상품(Commodity)’은 그 자체로 이용되거나, 다른 목적의 수단

으로 거래되는 경제적 재화이다. 토지도 경제적 재화로서 상품의 가치가 있다. 토지

의 상품성은 ‘토지의 이용으로 인하여 발생하는 가치’ 또는 ‘기존 토지의 이용을 다른 

용도로 전용함으로 인하여 증가하는 가치’이다. 이는 개별적으로 또는 혼합하여 나

타난다. 

토지를 상품으로 체계화하여 이해하기 위해서는 토지의 가치가 형성되는 원리의 

이해가 선행되어야 한다. 토지의 상품성은 자연적인 요인과 인간사회에서 인문 · 사

회적으로 형성된 요인으로 구성된다. 따라서 자연발생적 요인과 인문 · 사회적 요인

을 여러 학문의 경계를 아우르며 고찰하고, 이에 기반하여 토지상품의 가치 요인을 

설명하려 한다. 한편, 인문 · 사회적 요인은 국가나 지역별로 서로 다르게 형성되므

로 근대 이후 우리나라의 역사적 기록을 따라 토지상품의 구분 및 상품성, 그리고 가

치 영향 요인을 설명하고자 한다. 

우리나라에서도 토지를 시장에서 거래되는 상품으로 분류하고 그 특성을 정리하

여 사례와 함께 설명한 자료는 찾을 수 없다. 다시 말해, ‘토지상품’에 대한 이론적, 

실무적 연구를 기반으로 정리하고 설명한 자료는 찾기 어렵다. 

이 책이 부동산학의 한 분야로서 부동산상품 연구를 발전시켜나가고자 하는 연구

자와 부동산상품을 기반으로 하는 사업자 · 실무자를 위한 참고서로 연구와 실무에 

참고가 되는 디딤돌이 되기를 바라는 마음으로 독자들에게 소개하고자 한다. 

향후 이 책에서 가감(加減)하거나 바로잡아야 하는 내용이 개정판으로 환류될 수 

있도록 독자들의 다양한 의견에 마음과 귀를 열고 연구하는 학자의 자세로 독자들을 

기다리고자 한다.

저자 약력

황 경 식, Ph.D.

건국대학교 부동산학박사

건국대학교 부동산학석사

연세대학교 경영학사 

저자는 2006년 한국토지공사 입사 후 신도시 등 택지개발 사업관리, 토지판매, 주택

(상가)판매, 토지보상 등 개발업무와 임대주택 공급 및 매입 등 주거복지업무, 국유지 

및 정책토지를 비롯한 우리나라 국토 및 주택 정책 관련 업무를 담당하였다.

건국대학교에서 부동산학박사 취득 후 건국대학교 부동산대학원 등에서 겸임교수로 

강단에 서고 있다. 

한국토지주택공사 근무

건국대학교 부동산대학원 겸임교수

한양사이버대학교 부동산학과 겸임교수

부동산개발전문인력[부동산개발업법]

자산운용전문인력[부동산투자회사법]

차례

1 • 토지의 경제적 가치 • 1

1.1 자연에서 경제적 재화로 3

1.1.1 토지이용의 역사 4

1.1.2 지대이론 9

1.1.3 입지 및 공간구조이론 27

1.2 토지이용과 도시계획이론 60

1.2.1 토지이용의 이론적 개념 61

1.2.2 도시적 토지이용과 비도시적 토지이용 62

1.2.3 도시계획 이론의 발전 62

1.2.4 현대 도시개발기법 - 주요 패러다임을 중심으로 68

1.2.5 도시계획의 역할과 중요성 73

2 • 우리나라의 국토이용체계와 토지이용계획 • 75

2.1 우리나라의 국토이용체계 77

2.2 토지이용계획의 실현 수단 79

2.2.1 토지이용계획의 규제 수단 79

2.2.2 토지이용계획의 계획 수단 91

2.2.3 토지이용계획의 개발 수단 109

2.2.4 토지이용계획의 유도 수단 110

2.3 서울의 도시계획 역사로 살펴본 지역계획과 토지이용의 변화 113

2.3.1 수도 서울의 지역계획 변천사 : 단핵도시에서 다핵도시로 114

2.3.2 도시계획이 토지이용 및 가치에 미치는 영향 124

3 • 토지상품의 가치산정 • 129

3.1 토지의 수요와 공급, 균형가격 131

3.2 토지상품의 가격결정 방법 135

3.2.1 감정평가 135

3.2.2 경쟁입찰 136

3.2.3 매매 협의 138

3.3 토지상품의 가치추정 방법 139

3.3.1 부동산 자산가격결정 모형 139

3.3.2 헤도닉(hedonic) 가격 모형 141

4 • 토지상품의 기본 개념과 분류 • 145

4.1 토지상품의 정의와 특성 147

4.1.1 토지상품의 물리적 특성 150

4.1.2 토지상품의 사회·제도적 특성 157

4.1.3 토지상품의 경제적 특성 165

4.1.4 토지상품의 마케팅 특성 169

4.2 토지상품의 분류 173

4.2.1 개별입지 토지상품 174

4.2.2 계획입지 토지상품 177

4.3 토지상품의 세분화 183 

5 • 개별입지 토지상품 • 185

5.1 개별입지 토지상품의 분류 187

5.1.1 주거용 토지 188

5.1.2 상업·업무용 토지 199

5.1.3 공업·창고용 토지 225

5.1.4 농업·임업·자연환경 관련 토지 231

5.1.5 기타 목적용 개별입지 토지 238

6 • 계획입지 토지상품 • 271

6.1 계획입지 토지상품의 분류 및 매각방법 273

6.1.1 계획입지 개발사업 273

6.1.2 토지상품의 공급가격 277

6.1.3 토지상품의 공급방법 280

6.1.4 토지의 매각공고 285

6.1.5 지구단위계획의 적용 287

6.2 주거용 택지(宅地) 상품의 분류 288

6.2.1 주거전용 단독주택용지 : 단독주택과 다가구주택 289

6.2.2 점포겸용 단독주택용지 300

6.2.3 블록형 단독주택용지 317

6.2.4 연립주택용지 324

6.2.5 아파트용지 332

6.2.6 주상복합용지 350

6.2.7 준주거용지 366

6.3 상업용지 상품의 분류 372

6.3.1 근린생활시설용지 374

6.3.2 근린상업용지 382

6.3.3 일반상업용지 386

6.3.4 중심상업용지 396

6.4 도시 ‘자족기능’ 토지상품의 구분 및 특성 407

6.4.1 업무시설용지 413

6.4.2 도시지원시설용지 418

6.5 기반시설용지 422

6.5.1 종교시설용지 423

6.5.2 주차장용지 426

6.5.3 주유소용지 428

6.5.4 액화석유가스 충전소용지 431

6.5.5 유통업무설비용지 434

6.5.6 학교용지 436

6.5.7 공공업무시설용지 439

6.5.8 문화시설용지 444

6.5.9 체육시설용지 448

6.5.10 복지시설용지 451

6.5.11 의료시설용지 453

6.5.12 공급시설용지 455

6.5.13 도로용지 459

6.5.14 공원용지 474

6.5.15 녹지용지 477

6.6 산업단지 등 토지상품의 분류 479

6.6.1 산업시설용지 484

6.6.2 지원시설용지 488

6.7 계획입지 토지상품의 가치 490 차례 ix

7 • 토지상품의 가치변화와 미래 • 493

7.1 토지상품 패러다임의 변화 495

7.2 토지상품 가치와 미래 496

마치며 499

참고문헌 501