제2판발행 2025.08.20

중판 2024.02.28

초판발행 2022.06.25

본서의 초판이 출간된 시점은 2022년 6월 25일로 본서 출간일로부터 대략 3년의 시간이 흘렀다. 그 사이 일부 법령의 변화와 판례의 축적이 있었고, 필자가 몰랐던 판례의 발견도 있었다. 

필자는 현재도 건국대 부동산대학원에서 ‘부동산권리분석론’을 강의하고 있으니, 강의를 시작한 2018년부터 계산하면 벌써 8년째 강의를 해 오고 있다. 필자가 건국대 부동산 대학원에서 강의를 계속해 오지 않았다면 본서를 개정함에 있어 많은 시간적 어려움이 있었을 것인데, 다행히 강의를 해 오면서 그때그때 변화된 법령과 필자가 실무를 하면서 확인된 판례를 보강할 수 있었기에 빠른 개정이 가능하였다.

본서의 초판 발행 후에 일부 문장을 보완한 것과 본서에서 확인된 일부 오탈자를 수정한 것 이외에 본서에 반영된 주요변경 내용을 정리하면 다음과 같다.

제1강 부분

‘6. 대위변제를 통한 말소기준의 변경사례’와 관련하여 2023. 2. 21.자로 개정된 주택임대차보호법 시행령 등의 소액임차인 최우선배당 변경기준을 고려하여 내용을 수정하였다.

제2강 부분

말소기준 아래의 건물에 대한 가처분 중에서 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물철거소송을 제기하면서 해당건물에 대하여 처분금지 가처분을 한 경우에 토지소유자 승소 시 그 건물은 철거될 가능성이 높아 건물을 낙찰받게 되면 위 가처분을 인수할 가능성이 있다는 주제와 관련된 대법원 2022. 3. 31.선고 2017다9121, 9138(병합) 판결을 구체적으로 설명하였다.

‘마. 소유권이전등기청구권 보전가등기와 제척기간 내지 소멸시효’부분의 일부 내용 수정과 함께 ‘대법원 2016다42077 판결(당사자 사이에 약정하는 예약 완결권의 행사기간에 특별한 제한은 없다는 취지)’에 대한 설명을 추가하였다.

제3강 부분

‘6. 지상권’과 관련하여 “경매에서 일반적인 지상권의 경우에는 최선순위인 경우에만 매수인에게 인수되나, ‘수용 또는 사용재결’에 의해 취득한 구분지상권(민법 제289조의2 참고)은 후순위이더라도 매수인이 인수하게 된다(도시철도법 등에 의한 구분지상권 등기규칙 4조 참고).”라는 부분과 위 내용에 대한 설명을 추가하였다.

제4강 부분

2023. 2. 21.자 주택임대차보호법 시행령 등 개정 내용을 반영하여 ‘표’의 내용 등을 수정하였고, 서울중앙지방법원 2021가단5013199 판결을 삭제하고 대법원 2022다279795 판결을 삽입하면서 위 대법원 판결(임대인이 목적주택에 실거주하려 한다는 점에 대한 입증책임이 임대인에게 있다는 취지)을 해설하였다. 

제7강 부분

‘8. 가등기에 의한 본등기와 관습상 법정지상권의 성립여부’라는 쟁점을 추가하였다. 위 쟁점의 내용을 간략하게 정리하면 ‘토지에 대한 소유권이전등기청구권 보전가등기와 본등기 사이에 토지소유자가 건물을 신축하여 건물에 대한 소유권보존등기를 마친 상황이라면, 위 가등기권자가 토지에 대한 본등기를 할 경우에, 건물에 대한 관습상 법정지상권이 인정되나(대법원 81다1298 판결), 위 가등기가 담보가등기라면 담보가등기를 할 당시에 건물이 존재하지 않았기 때문에 가등기담보권자의 담보가치에 대한 기대 내지 이익을 고려할 때에 건물에 대한 관습상 법정지상권이 인정되지 않는다(대법원 94다5458 판결).’라는 것이다.

제8강 부분

대법원 (전합) 2023. 5. 11. 선고 2018다248626 판결에 의하면 “공동상속인들 사이에 협의가 이루어지지 않는 경우에는 제사주재자의 지위를 인정할 수 없는 특별한 사정이 있지 않는 한 피상속인의 직계비속 중 남녀, 적서를 불문하고 최근친의 연장자가 제사주재자로 우선한다고 보는 것이 가장 조리에 부합한다. 다만, 새로운 법리는 이 판결 선고 이후에 제사용 재산의 승계가 이루어지는 경우에만 적용된다고 봄이 타당하다.”라는 취지의 판결을 추가하고 그 내용을 설명하였다.

제13강 부분

‘나. 배당순위표’부분과 ‘6. 제13강 체크포인트’부분에 개정 국세기본법(2023. 4. 1. 시행) 및 개정 지방세기본법(2023. 5. 4. 시행)을 반영하여 “당해세는 최선순위 임금채권과 소액임차인의 보증금을 제외하고는 어떠한 채권에 대하여도 우선한다. 다만, 주택임차인의 확정일자(전세권의 설정일)보다 당해세의 법정기일이 늦은 경우는 예외이다.”라는 부분을 추가하였다.

본서의 제2판이 세상에 나올 수 있었던 것은 독자 여러분의 응원 덕분이다. 본서를 구입해서 공부하시는 모든 분들에게 고맙다는 말씀을 전하고 싶다. 그리고 필자의 아내이자 동업자로서 법률사무소를 함께 운영하고 있는 양연순 변호사(이혼, 상속, 후견 등 가사법 전문)와 올해 대학에 입학하여 잘 적응하고 있는 큰 딸, 그리고 축구를 사랑하고 공부도 열심히 하는 막내 아들에게 사랑한다는 말을 전하고 싶다.

2025. 7. 25.

서초동 사무실에서

변호사 이승주

이승주

사법시험 제46회 합격(2004년)/사법연수원 제36기 수료/변호사

1996년 경찰간부후보생 필기합격, 면접탈락

경기도 화성시 송산면 출생(1970년)

송산초등학교, 송산중학교, 수원 수성고등학교 각 졸업

동국대학교(농업경제학과 89학번, 육군병장 만기제대(91군번), 1996년 졸업, 경제학사)

동국대학교 동아리 선무부(태권도부) 부장(1990년)

한성대학교 부동산대학원(부동산투자금융전공, 2013년 2월 졸업, 부동산학 석사)

동국대학교 행정대학원 부동산 최고위 과정 수료(제18기)

글쓰기 관련 청년 변호사 대상 강연(2013. 9. 11. ㈜법률신문사 주최)

대한 변호사 협회에 ‘부동산관련법’ 전문분야 등록(2010년), 부동산전문변호사

(전) 동국대학교 법과대학 외래 강사(민사집행법 담당/2014년, 2015년)

(전) 동국대학교 행정대학원 부동산학과 대우교수(부동산계약론 담당/2022년~2024년)

(현) 유튜브 채널 “부동산전문 이승주변호사의 민사법 교실” 운영

(현) 네이버 블로그 “부동산전문 이승주변호사의 상가 및 부동산분쟁 클리닉” 운영

(현) 건국대학교 부동산대학원 겸임교수(부동산권리분석론 담당/2018년 이후)

저서

나는 아내보다 권리분석이 좋다(다산북스, 2010년)

이승주변호사의 이야기 채권회수(다산북스, 2011년)

부동산분쟁의 쟁점(박영사, 2021년 초판, 2023년 제2판)

방송인터뷰 등

YTN 라디오 곽수종의 생생경제 인터뷰(2013. 7. 2. 소액사건 관련)

파이낸셜뉴스 인터뷰(2014. 2. 3. 임대차존속기간 20년 위헌 관련)

MBC 파워매거진 인터뷰(2014. 2 7. 아파트 할인분양관련)

KBS 똑똑한 소비자 리포트 인터뷰(2015. 3. 13. 부실인테리어 관련)

SBS 뉴스 인터뷰(2015. 5. 25. 지나친 위약벌 관련)

TBS(교통방송) ‘출동 수도권 현장’ 인터뷰(2015. 10. 1. ‘잠자는 지하철 엘리베이터’편)

KBS 2TV ‘아침’ 인터뷰(2016. 1. 7. 부동산 이중계약 사기 관련)

KBS 뉴스 ‘못참겠다’ ‘전입신고날 근저당권 설정’편 인터뷰(2019. 1. 13. ‘디지털 뉴스’편)

KBS 뉴스 ‘못참겠다’ ‘억대 권리금 날릴 위기’편 인터뷰(2019. 3. 17. ‘디지털 뉴스’편)

KBS 뉴스 ‘갭투자 파산 후폭풍’편 인터뷰(2019. 7. 13. 방송) 등

KBS 뉴스 9 ‘수원 전세사기 부부’편 인터뷰(2023. 10. 30. 방송)

연합뉴스 TV 뉴스프라임 ‘전세사기 무기한 엄정단속’편 대담(2023. 11. 1. 생방송)

제1강  부동산권리분석의 의미와 말소기준

1. 부동산경매의 의의 4

2. 부동산권리분석 및 말소기준의 의미와 근거조문 4

3. 각 말소기준에 대한 설명 8

4. 말소기준의 구체적인 의미 10

5. 말소기준으로 기능하는 특수한 경우 12

6. 대위변제를 통한 말소기준의 변경사례 14

7. 흔하게 볼 수 있는 권리분석 사례 16

가. ① 근저당 → ② 가압류 → ③ 근저당권자의 임의경매 또는 강제경매(가압류권자 승소) 16

나. ① 주택임차인의 존재(대항요건+확정일자) → ② 제3자의 경매신청(임의경매 또는 강제경매) 17

8. 제1강 체크포인트 17

제2강  등기사항증명서상  갑구에 기재되는 권리

1. 등기사항증명서상에 기재되는 권리 요약 20

2. 가압류등기 21

가. 가압류의 의의 21

나. 가압류 권리분석 사례 22

(1) 사안 간략 정리(

(2) b가 경매를 신청한 경우 22

(3) a가 경매를 신청한 경우 24

(4) 참고할 내용 1 24

(5) 참고할 내용 2 25

다. 선순위 가압류에 대한 배당방법 25

3. 가처분등기 26

가. 일반적인 경우 26

나. 후순위 가처분이 소멸되지 않는 예외적 경우 29

(1) 토지소유자의 건물소유자에 대한 철거소송 29

(2) 예고등기 성격의 가처분 31

(3) 가처분과 민사집행법 제91조의 제3항의 관계 32

다. 토지거래허가구역 내의 토지에 대한 가처분 33

라. 말소기준으로 기능하는 저당권보전 가처분 34

4. 가등기 35

가. 가등기의 의의 35

나. 가등기와 관련된 권리분석 및 배당 사례 40

(1) 사례 40

(2) 사례 해설 40

다. 등기접수일이 1984. 1. 1. 이후 설정된 담보가등기는 말소기준 41

라. 말소기준으로 기능하는 저당권보전 가등기 43

마. 소유권이전등기청구권 보전가등기와 제척기간 내지 소멸시효 44

바. 선순위 가등기가 존재하는 경우 반드시 경매절차를  중지해야 하는지 여부 46

사. 선순위 가등기에 따른 본등기로 낙찰자(매수인)의 소유권  상실과 배당채권자의 담보책임 47

아. 토지거래허가구역에 있어 낙찰자(매수인)가 인수하지 않는  선순위 가등기 48

5. 예고등기 49

6. 압류등기 53

7. 환매특약등기 56

가. 기본이론 56

나. 압류절차에 있어 경매부동산 조사 시 환매특약등기가  존재할 때 경매법원의 조치 58

8. 환지등기 60

9. 경매개시결정기입등기 60

10. 제2강 체크포인트 62

제3강  등기사항증명서상 을구에 기재되는 권리

1. 등기사항증명서상에 기재되는 권리 요약 68

2. 저당권 69

3. 근저당권 77

4. 공동저당권 79

5. 공장저당권 82

6. 지상권 85

7. 지역권 90

8. 전세권 94

가. 기본이론 94

나. 전세권판례 심층분석 100

(1) 전세권자의 지위와 대항력을 갖춘 임차인의 지위 겸유 판례 100

(2) 전세권자의 지위와 대항력을 갖춘 임차인의 지위 겸유,  그리고 전세권의 통정허위표시 판례 102

9. 민법상 등기된 임대차 106

가. 기본이론 106

나. 등기된 임대차와 관련된 판례 등 심층분석 108

10. 임차권등기명령에 의한 임차권 등기 111

11. 제3강 체크포인트 114

제4강  주택임대차보호법상 임차인

1. 기본이론 120

2. 제4강 체크포인트 136

제5강  상가건물임대차보호법상 임차인

1. 기본 이론 140

2. 경매로 상가건물을 매수할 경우에 특별히 주의할 점 147

가. 체납관리비의 승계 문제 147

나. 연체된 차임과 계약해지의 문제 149

다. 임차인에게 보장되는 계약갱신요구권의 문제 150

라. 임대인 지위 승계로 인한 임차인의 권리금회수 방해금지의  문제 153

마. 경계가 소멸된 집합건물상가를 경매로 매수할 때의 주의할 점 156

3. 제5강 체크포인트 158

제6강  법정지상권 

1. 법정지상권의 의의와 종류 162

2. 저당권실행에 의한 법정지상권 164

3. 관습법상 법정지상권 168

4. 제6강 체크포인트 169

제7강  법정지상권판례 심층분석  

1. 공유관계 및 구분소유적 공유관계와 법정지상권 174

2. 담보지상권과 법정지상권의 충돌 177

3. 무허가 미등기 건물에 대하여도 성립하는 법정지상권 사례 179

4. 건물에 한하여 인정되는 법정지상권 182

5. 관습상 법정지상권의 취득과 양도 및 건물철거청구 186

6. 법정지상권 성립 건물을 경매절차에서 취득한 매수인은 법정지상권도 취득 188

7. 저당권 실행에 의한 건축 중 건물에 대한 법정지상권의  성립과 지료청구 190

8. 가등기에 의한 본등기와 관습상 법정지상권의 성립여부 192

9. 관습상 법정지상권의 성립과 토지소유자의 대처방법 194

10. 제7강 체크포인트 197

제8강  분묘기지권  

1. 기본이론 202

2. 제8강 체크포인트 208

제9강  유 치 권  

1. 민사유치권 212

가. 민사유치권의 의의 212

나. 타인의 물건 또는 유가증권을 적법하게 점유 213

다. 채권과 물건의 견련관계 216

라. 채권의 변제기가 도래 218

마. 유치권 배제특약의 부존재 등 218

2. 상사유치권 224

3. 저당권과 유치권의 우열 226

4. 유치권과 형사문제 229

5. 제9강 체크포인트 231

제10강  유치권판례 심층분석  

1. 부동산에 대한 압류와 가압류 그리고 체납처분압류와  유치권 대항 여부 234

2. 유치권에 의한 경매가 강제경매 등으로 정지된 경우 유치권의 소멸 여부 238

3. 유치권 확인소송과 피담보채권의 소멸시효 중단 여부 239

4. 근저당권자의 유치권부존재확인청구 소송 241

5. 경매절차에서 유치권이 주장되지 않은 경우에 유치권부존재 확인소송 243

6. 유치권 주장자의 점유회수 및 유치권 존재확인 소송 245

7. 기타 유치권 관련 판례 247

8. 제10강 체크포인트 249

제11강  부동산취득의 법률적 제한  

1. 토지거래허가구역 내 토지의 취득 254

2. 농지의 취득 256

3. 학교법인의 기본재산 취득 260

4. 사회복지법인의 기본재산 취득 263

5. 의료법인의 기본재산 취득 265

6. 전통사찰 재산의 처분제한 267

7. 건축법상의 도로 269

8. 제11강 체크포인트 271

제12강  특수한 문제  

1. 무잉여의 문제 274

2. 공유지분매각의 문제 276

3. 집합건물 분리처분 금지의 예외로 해석되는 토지별도 등기 279

4. 집합건물에 있어 대지권 미등기 관련 쟁점 282

가. 구분소유권의 성립시점 282

나. 집합건물법 제20조의 분리처분금지를 통한 전유부분  매수인의 대지사용권 취득 284

다. 집합건물법상 분리처분금지 규정에 반하는 토지만에 대한 압류 및 가압류의 유효성 288

라. 구분소유자 상호간에 부당이득반환청구 가능성 289

마. 대지지분 매수인의 전유부분 소유자에 대한 부당이득청구 290

5. 토지 소유자의 독점적․배타적 사용수익권행사의 제한과  부동산경매 293

6. 도로소유자의 관청에 대한 부당이득반환청구와 조세부과의 문제 295

7. 위법건축물과 부동산경매 297

8. 명의신탁과 부동산경매 298

9. 낙찰자의 관리비 인수범위 301

10. 토지낙찰 시 수목까지 취득하는지의 문제 304

11. 부동산인도명령 307

가. 개관 307

나. 인도명령의 당사자 308

(1) 신청인 308

(2) 상대방 309

다. 인도명령의 신청 310

라. 인도명령의 재판과 집행 310

마. 불복방법 311

바. 인도명령신청과 점유이전금지가처분신청 312

사. 인도명령신청과 인도소송의 관계 313

12. 제12강 체크포인트 314

제13강  배당요구․배당순위․배당사례  

1. 배당의 의미와 배당분석의 필요성 320

2. 배당받을 채권자의 범위와 배당요구 321

3. 배당절차의 개관 328

가. 채권의 신고 328

나. 배당절차의 실시 330

다. 배당받을 채권자의 범위 330

라. 배당기일의 지정 330

마. 배당할 금액 331

(1) 대금(1호) 331

(2) 지연이자(2호) 331

(3) 항고보증 또는 지연이자(3호, 4호) 331

(4) 전 매수인의 매수신청의 보증(5호, 규칙 제79조) 332

바. 배당표 원안의 작성과 비치 332

사. 배당의 순위 332

아. 배당기일 332

(1) 배당표의 확정 332

(2) 배당표에 대한 이의 334

(3) 배당표에 대한 이의와 부당이득 338

자. 배당의 실시 339

(1) 배당을 실시하여야 할 경우 339

(2) 집행정본 또는 채권증서의 교부, 영수증의 수령과 교부 339

(3) 배당액의 공탁 339

(4) 공탁된 배당액의 처리 340

(5) 배당기일 조서의 작성 341

차. 배당이의 소송 341

4. 배당순위 341

가. 배당순위의 결정 기준일 341

(1) 조세와 저당권․전세권 등의 기준일 341

(2) 당해세의 순위 기준일 344

(3) (근)저당권설정등기청구권을 보전하기 위하여 처분금지가처분등기를 한 경우 순위기산일 344

나. 배당순위표 345

(1) 압류재산에 조세채권의 법정기일 전에 설정된 저당권․전세권으로  담보되는 채권이 있는 경우 347

(2) 압류재산에 조세채권의 법정기일 후에 설정된 저당권․전세권으로  담보되는 채권이 있는 경우 355

(3) 압류재산에 저당권 등으로 담보되는 채권이 없는 경우 356

5. 구체적인 배당사례 357

가. 안분흡수배당 및 순환흡수배당(실무) 357

나. 사례 1 357

다. 사례 2 359

라. 사례 3 360

마. 사례 4 360

6. 제13강 체크포인트 362

제14강  배당이의의 소․채권자취소권․부당이득반환청구  

1. 배당이의의 소 366

가. 의의 366

나. 당사자 적격 366

다. 관할법원 368

라. 소송절차 369

마. 판결의 효력 372

2. 경매절차에서의 채권자 취소권 373

가. 문제점 373

나. 경매단계별 원상회복방법 375

(1) 수익자가 배당금을 수령한 경우 375

(2) 배당표가 작성되었지만 수익자가 배당금을 수령하지 못한 경우 376

(3) 배당기일에 이의를 한 경우 377

다. 배당금채권 양도방법과 배당이의소송과의 관계 379

라. 소송실무상 주의할 점 381

마. 취소채권자와 수익자의 고유채권자 사이의 우열관계 383

(1) 문제점 383

(2) 해결방법 383

3. 배당받지 못한 자의 부당이득반환청구 385

가. 문제의 제기 385

나. 배당표기재 내용이 실체법상 권리관계와 불일치하면  부당이득청구 가능 385

다. 배당표기재 내용이 실체법상 권리관계와 합치하면  부당이득청구 불가 387

라. 채권의 일부만 기재한 채권계산서를 제출한 경우는  부당이득반환청구 불가 389

마. 부당이득반환청구의 범위는 본인의 손해액이 한도 390

4. 제14강 체크포인트 391