초판발행 2024.06.30

머리말

“테마파크 기획 실무자를 위한 가이드북”을 출간하고 나서, 테마파크 외 혹은 연장선에서 리조트 사업과 다른 복합공간 개발 기획을 접할 호사를 누렸습니다.

때마침 부동산 개발 산업에 적신호가 켜지면서 제가 맡았던 프로젝트들이 지연되어 다소 여유가 생겼습니다. 예전에 코로나 팬데믹으로 재택근무가 늘면서 제1편인 “테마파크 기획 실무자를 위한 가이드북”을 썼던 기회가 주어진 것처럼 이번에도 제가 경험하고 익히고 현장에서 시름했던 리조트업과 관련한 내용들을 제2편으로 남겨 관심 있는 분들과 나누면 좋겠다는 생각을 했습니다. 이렇게 쓰고 보니 관광산업의 꽃이라고 할 수 있는 테마파크와 리조트 2개의 시설을 다룬 셈이 되었습니다.

아마도 이 책의 내용이 AI로 지배될 세상이 도래하면 스크립트 검색으로 접하게 될지도 모르겠습니다. 가상 세계의 알고리즘에 저의 경험과 지식도 일부로 편입되어 발을 걸치고 있게 될 것입니다.

하지만 업무상 알게 된 어쩌면 영업비밀 같은 내용은 건전한 리조트라는 복합공간 개발산업의 발전에 분명 도움이 될 것입니다. 뭔가 기대한 것에 조금 못미칠 때에는 비밀 유지와 공공성 사이에서 줄타기를 해야 하는 저의 고충도 컸음을 독자들께서는 양해해 주시기 바랍니다. 그래도 최대한 독자들에게 필요한 자료와 개념들을 책 한 권으로 전달하기 위해 노력했다는 점은 스스로 만족하고 있습니다. 쉬쉬하고 감추는 업계의 관행보다 서로 투명하게 공개하고 동반 성장해야 미래의 희망이 있다고 믿기 때문입니다.

이 책은 저를 포함하여 리조트 개발 기획 분야의 전문가 두 분과 함께 쓰여졌습니다. 저는 사회과학 전공자이지만 다른 두 분은 건축학 전공자로서 우리나라의 리조트 발전에 오랫동안 기여해 온 분들입니다. 주필은 제가 맡았고, 인허가 등 리조트 개발 절차에 관련한 부분과 세부적인 리조트 사례조사 내용들은 함께한 두 분께서 주도적인 역할을 해 주셨습니다.

모쪼록 이 책이 리조트업의 본질과 실무적인 이해를 돕는 데 일조하기를 바랄 뿐입니다. 대학교에서 저명한 교수님들께서 쓰신 교재, 즉 리조트 관련 개론과 전공서적이 있습니다. 체계적이고 이론적인 내용은 대학 강의와 교재를 통해서 이해하면 되겠습니다.

이 책은 그러한 지식과 안목을 보완하고자 현장에서 일했던 실무자 관점에서 바라보는 리조트 사업에 대하여 담고 있습니다. 법률자문, 엔지니어링, 마케팅, 지자체, 생태연구 등 여러 분야의 전문가들로부터 배우고 익히게 된 것이 너무 많아 일일이 밝혀 감사의 뜻을 전하지 못하는 점 깊은 양해를 구합니다.

리조트 사업과 개발에 관심이 있는 독자, 공공기관의 관광산업 관련한 행정 공무원, 관광산업을 직업으로 하기 위해 수학하고 있는 학생, 관광학 전공으로 후학 양성을 위해 수고하시는 교수님, 리조트 기업에서 근무하는 임직원, 프로젝트 파이낸싱과 관련한 업무를 하시는 분, 리조트 관련 컨설팅을 하는 컨설턴트 등 쓰고 보니 많은 분야에서 도움이 될 수 있겠다는 생각을 가져 봅니다.

부족한 저를 곁에서 도와주고 좋은 글을 쓸 수 있도록 여러 의견으로 비판적 시각을 잃지 않게 해 준 사랑하는 아내, 늘 모자람이 있는 아빠를 응원해 주는 두 딸 영이와 인이, 인생의 선배로서 격려를 아끼지 않으시는 장인 장모님, 그리고 큰아들이 소원하여도 믿어주고 기다려 주시는 나의 아버지께 감사를 드립니다. 이렇게 감사한 분들이 제 곁에 계셔서 저는 참 복이 많은 자라고 생각합니다.

책을 쓰는 과정에서 지치고 힘에 부칠 때 간구하면 새 힘을 주시고 끝까지 은혜를 더하여 주신 저의 하나님께 찬양과 경배를 드립니다.

2024년 6월

대표저자 서정대

서정대

서울대학교 사회과학대학 인류학 전공(Bachelor)

서울대학교 행정대학원 정책학 전공(Master)

캘리포니아 주립대 지역개발학 전공(Master)

삼성에버랜드 파크개발기획 책임

SM엔터테인먼트 복합공간기획 실장

송산그린시티 국제테마파크 조성사업 개발기획 이사

대명그룹 신규사업 개발기획 팀장

삼정KPMG 디지털본부 복합공간기획 컨설팅 이사

원익엘앤디 자산개발팀 리조트 개발기획 담당임원

박진영

계명대학교 건축공학과 졸업

계명대학교 건축공학과 석사 졸업(세부전공: 건축계획)

오리엔빌(주) 수석팀장(건설사업관리/관광시설개발)

알디에스(주) 개발팀장(쇼핑몰 개발)

페트라건설 개발팀장(고급주거)

대명소노그룹 개발담당임원(리조트, 골프장 등 레저시설개발)

조성모

서울시립대학교 건축학과 졸업

서울시립대학교 건축학과 석사 졸업

CJ대한통운 리조트부문 신규사업파트장(나인브릿지 골프 리조트)

원익엘앤디 자산개발팀 프로젝트 담당부장(골프장 및 리조트 개발)

차례CONTENTS

PART 1 리조트 개발기획

Chapter 1

리조트 산업의 특징  ∙  12

1. 명확한 테마와 컨셉 12

2. 입지와 기후, 활동과 레크리에이션 13

3. 편의용품Amenities, 어메너티 15

4. 서비스 16

5. 계절에 따라 17

6. 단체 및 레저 시장 20

7. 기억에 남는 경험 22

Chapter 2

 한국 리조트 산업의 성장 과정과 트렌드  ∙  25

Chapter 3

 한국 리조트 사업의 특수성: 분양제 외  ∙  29

Chapter 4

 리조트 분양 상품의 매력 요소 순위  ∙  37

1. 환경적 비일상성 37

2. 총합적 기대감: 브랜드 인지도와 서비스 46

3. 분양 상품 자체의 특성 48

4. 타깃 시장의 설정 82

5. 분양 구좌수 97

Chapter 5

 리조트 개발과 브랜딩  ∙  101

1. 자체 리조트 브랜드 개발 101

2. 외부 리조트 브랜드의 도입과 사용 113

Chapter 6

 해외 브랜드 리조트 사례  ∙  115

1. 호시노 리조트-기대하는 경험을 서비스하는 리조트  115

2. 반얀트리 리조트-트렌드의 행보에 부지런한 리조트  123

3. 아만 리조트-지역의 미학을 살린 고급 리조트  125

PART 2 리조트 개발과정

Chapter 1

 사업지 확보  ∙  137

Chapter 2

 사업 추진 프로세스  ∙  151

1. 사업기획 단계 152

2. 행정계획 입안(도시군 기본·관리계획 반영단계) 160

3. 조성계획 단계 166

4. 건축허가 단계 167

5. 시공 단계 167

6. 운영 준비 170

7. 사용허가(준공) 및 영업허가 171

8. 소프트 오픈 172

9. 그랜드 오픈 172

Chapter 3

 각종 영향평가  ∙  174

1. 경관심의[근거 법령: 경관법] 175

2. 환경영향평가[근거법령: 환경영향평가법] 176

3. 교통영향평가[근거 법령: 도시교통정비 촉진법] 185

4. 재해영향평가[근거 법령: 자연재해대책법] 186

5. 문화재[근거 법령: 문화재보호법] 187

6. 도시계획[근거 법령: 국토의계획및이용에관한법률(국계법)] 189

7. 개발사업시행 승인 190

8. 건축허가 191

9. 기타 192

PART 3 성공을 위한 조직 운영과 매뉴얼         _디즈니랜드의 사례를 중심으로

Chapter 1

 디즈니랜드의 운영 철학과 추구 가치  ∙  198

1. 디즈니의 철학과 가치 199

2. 디즈니랜드의 4대 핵심가치 200

Chapter 2

 디즈니랜드의 경영 난제와 개선 지향점  ∙  202

Chapter 3

 디즈니랜드의 운영 시스템과 매뉴얼  ∙  204

1. 디즈니랜드의 Brother System 205

2. 디즈니랜드의 동기부여 근원: 자기 효능감 206

3. 디즈니랜드의 운영/서비스 매뉴얼 206

4. 디즈니랜드의 지속가능 시스템: 크로스 커뮤니케이션 209

Chapter 4

 디즈니랜드의 운영 사례  ∙  210

1. Greeting with Clapping in parade 210

2. 토사물의 처리 211

3. 지진 발생시 212

4. 탄력적인 홀 서비스 213

5. 디즈니의 3 Gives 214

6. 안내 간판이 적은 디즈니랜드 215

7. 국내 사례 소개: 에버랜드의 아름다운 손 215

8. 기업의 핵심 이념의 중요성 216

책을 마치며  217

부록

1. 벤치마킹 체험 숙박시설  230

2. 호시노 리조트 사례 조사  250