박영사

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공정한 주택정책의 길을 찾다
신간
공정한 주택정책의 길을 찾다
저자
윤주선, 서진형, 조인창, 한정탁, 한중일, 김기홍
역자
-
분야
부동산학
출판사
박영사
발행일
2021.11.05
개정 출간예정일
페이지
300P
판형
크라운판
ISBN
979-11-303-1405-1
부가기호
93320
강의자료다운
-
정가
20,000원

초판발행 2021.11.05


지난 4년 동안 우리나라 국민이 가장 많이 들었던 정치적 언어는 “기회는 평등하게, 과정은 공정하게, 결과는 정의롭게”라는 말이 아닌가 한다. 이 수사학적 용어가 집권층의 위선과 무능으로 드러나는 데 오래 걸리지 않았다. 특히 주택 및 부동산 분야에서, 많은 국민의 허탈과 분노는 ‘영끌’, ‘벼락거지’, ‘패닉바잉’ 등의 신조어를 창출해 냈으며, 급기야 여권이 칭찬하며 임명한 검찰총장과 감사원장이 야권의 대통령 후보로 등장하는 진풍경이 펼쳐지고 있다.
경제 분야에는 진보와 보수의 경계가 무의미하다. 서민들에게 정치는 먹고사는 것의 실마리에 지나지 않는다. 오죽하면 공산주의 국가를 이끌던 중국의 덩샤오핑조차 ‘흑묘백묘’라는 국가발전의 신념을 설파하고 이것을 교시로 이어받은 중국은 G2의 반열에 오르게 되었다. 박정희 대통령 시대의 경제발전은 “잘살고 보자, 잘살아 보자, 잘살 수 있다”라며 오직 먹고사는 것에 매달린 결과이다.
제2차 세계대전 이후 모든 나라의 국가적 의제는 경제적 도약이었다. 신자유주의와 능력주의는 이러한 시대적 배경 속에서 채택된 국가 정책 패러다임의 일종이었다. 또한 그것이 당시 집권층의 리더십이었으며, 자본주의와 시장경제, 민주주의의 성공 법칙이었다. 그러나 서브프라임 모기지 사태로 점화된 세계 경제위기는 이 같은 리더십과 성공 법칙에 의문을 품게 하였다. 자본주의의 꽃이라고 할 수 있는 마케팅의 세계적 권위자 필립 코틀러가 「또 다른 자본주의」라는 저서를 통해서 자본주의의 폐해를 이야기하고 하버드의 마이클 샌달 교수는 그의 저서 「정의란 무엇인가」, 「공정하다는 착각」 등에서 불평등의 문제를 거론하면서 사회주의로의 회귀를 요청하고 있다. 토마 피게티는 「21세기 자본」, 「자본과 이데올로기」 등의 저서를 통해서 양극화의 문제를 다루며, 부자들의 희생을 압박하고 있다.
자본주의는 먹고사는 문제를 해결하지만, 필연적으로 양극화와 불평등의 심화를 유발하므로 국가가 시장에 개입하지 않으면 안 된다고 주장하고 있으며, 일반 시민은 능력주의에 도취하지 말고 어려운 이웃에 대한 도덕적이고 금전적인 배려를 해야 한다는 것이다. 이와 같은 부류의 학자들은 꾸준히 자본주의의 골격을 무너뜨리고 시장경제를 허무는 데 초점을 맞추고 있다. 그러면서 국가를 발전시키는 데 힘쓰며, 공정한 사회를 만드는 데 힘쓰는 것처럼 보이지만, 결국 자신들의 삶의 공간을 확보해 나갈 뿐, 그 이상 그 이하도 아니다.
표심을 먹고 사는 정치권은 저들의 달콤한 말에 귀를 기울이게 마련이다. 그러한 표심 바라기 정책의 문제점은 내가 집권하는 동안에 그 폐해가 안 나타날 것이라고 믿는다. 또한 저들의 주장을 자세히 살펴보면, 혹 정책의 결과가 나쁘게 나타날 경우, 국민의 도덕성 때문으로 미루면 된다는 파렴치함으로 무장한 감언이설에 불과함을 알 수 있다. 저들의 주장은 예수님 말씀처럼 정의와 공정으로 가득해서 듣는 사람들에게 잠시 따뜻한 마음을 주지만, 주장하는 이들조차 그렇게 살지 못하고, 그것을 정책의 기조로 삼아 행한 결과는 늦게 나타날 뿐이지 마침내 국민을 약탈하는 수준으로 드러나기 마련이다. 지금도 전 세계의 가난한 나라에는 저들의 주장이 신화와 무속신앙처럼 떠다니고 있다.
부유한 집안의 같은 어머니 배 속에서 태어난 쌍둥이 아들 ‘야곱’도, 그의 형 ‘에서’와의 불평등으로 고통을 겪었다. 불평등은 지구에 태어난 인류의 숙명이지 어떤 이데올로기가 구해줄 수 없다는 것은 이미 공산권의 붕괴로 증명이 되었다. 격차를 줄이는 방법은 부자를 때려서 빼앗는 것이 아니라, 빈자에게 필요한 사다리를 주는 것 외에 다른 방법이 없다는 것도 알 만한 사람은 다 아는 사실이다.
불평등과 양극화 문제의 꾸준한 제기에서 볼 수 있듯이, 그에 대한 증거는 대부분 토지 문제이다. 이들의 이념성 편향은 농업사회에서 산업사회로 이행하는 19세기에 살았던 ‘헨리 조지’의 눈에 갇혀있으며, 동시대에 등장한 ‘카를 마르크스’의 선동에 얽혀 있다. 왜냐하면 그 당시 그들이 살았던 환경 속에서 다른 원인은 찾을 수가 없기 때문이다. 이 두 사람은 토지와 같은 생산수단의 유무가 불평등과 양극화를 가져온다고 굳게 믿은 사람들이다. 그러니 이 두 사람의 굴레를 벗어나는 순간, 불평등론자들의 삶의 공간이 사라지고 마는 것이다.
잘못된 길임을 깨닫고 돌아오면 되지만, 젊어서 내디딘 이념을 벗어 버리자니 다른 공간에서는 이방인이 되고 기존의 공간에서는 변절자가 되는 것에 대한 두려움 때문에 저들은 자기가 옳다고 믿는 신념으로 만물을 재단하며 살고 있다. 그 신념이 집단화되어 헌법을 넘어서고 있으며, 법치주의를 위협하는 지경에까지 도달하게 된 것이다. 그러므로 문재인 정부의 26번의 주택 및 부동산 정책의 결과는 잘못된 신념의 집단화가 불러온 참사라고 많은 언론이 비판하는 것이다.
이제 우리는 모두 ‘기회는 평등하고, 과정은 공정하며, 결과는 정의로운’ 주택 및 부동산 정책이 무엇인지를 생각해 보아야 한다. 문재인 정부의 집권층은 레토릭에만 전념했을 뿐, 공정에 대한 개념은 희박했다. 권력이 바로 공정이라고 믿었는지도 모르겠다. 청와대의 모 수석은 주택은 평등이라고 주장했다. 자본주의 시장경제 시각을 갖고 그 주장을 들어보면, 어처구니가 없다. 평등! 얼마나 멋진 말인가! 하지만 그 레토릭이 낳은 게 ‘영끌’이라면 이상하지 않은가!
2022년에 들어설 새로운 정부도 평등, 공정, 정의와 같은 개념을 명확하게 견지한 채로 출발하지 못하면, 결국 일부의 좌경화된 시민단체, 사회주의 학자, 의식화되어 있는 무산계층과 강성노조에 의해 이리저리 끌려다니다가 이른바 ‘표(票)퓰리즘’에 의해 문재인 정부와 유사한 패착을 안겨 줄 것이다. 더는 국민을 희생양으로 삼고, 효과도 거의 없이 천문학적 예산을 쏟아부어, 토지공개념이나 공공주택정책에 몰방하는 일은 없어야 할 것이다.
공정한 주택정책이란 무엇인가?
기회를 잡는 것에서부터 진행하는 과정과 나타난 결과에 이르기까지 모두 공정하다고 국민이 느끼도록 하는 주택정책이다. 지금의 주택정책을 살펴보면, 기회는 평등하지 않으며, 과정도 공정하지 않고, 결과조차 정의롭지 않다.
생애 첫 주택을 구매하는 자와 두 번째 주택을 구매하는 자를 차별하는 것이 과연 기회가 평등한 것인가? 자동차 매매에서 처음 구매하는 자와 두 번째 구매하는 자의 차이가 있는가? 왜 주택은 그래야 하는가? 공공재이기 때문이라고 답할 것이다. 이것은 잘못된 교육의 결과이며, 그릇된 선동의 효과이다. 왜 주택을 공공재라고 보는가? 토지라는 유한재로 만들어지기 때문인가?
토지가 유한하다고 하는 견해는 이미 시효가 다한 이론이다. 토지를 수평적으로 쓰던 시대의 유물이다. 토지는 수직적으로 활용하면 거의 무한하다. 토지공개념은 토지에 자연과 자산의 두 가지 속성이 있다는 것은 간과하고 자연의 속성만을 주장하는 왜곡된 개념이다. 토지는 공공재인 측면이 있지만, 주택은 완전 사유재이다. 토지공개념 학자들이 성경처럼 인용하는 그 유명한 헨리 조지도 주택의 사유를 인정했다.
주택을 공공재로 우겨야 하는 이유가 또 하나 있다. 주택을 정부의 마음대로 한껏 공급하는 데 한계가 있기 때문이다. 국민 1가구당 1주택씩을 국가 예산으로 공급할 수 있다면 공공재라고 하기보다, 공유재라고 할 것이다. 공공재라고 해야 국가가 필요할 때마다 개입이 쉬워진다.
또 다른 이유는 세금을 거두어야 하는 정부는 주택의 사재기를 질타하기 위해 주택에 공공재 꼬리표를 붙여 놓아야 징벌적 세금을 거두기가 편하기 때문이며, 국민의 원성을 최소화할 수 있기 때문이다. 대다수 국민은 오랫동안 그런 교육에 세뇌되어 있다. 다주택자는 부도덕하다고 화살을 돌림으로써, 1주택자들은 다행이라고 생각하고, 다주택자에게 부과되는 중과세는 당연하다고 보게 되는 것이다. 편 가르기를 통해 반사이익을 얻는 방식이다. 이것이 공정한가?
모든 국민에게 똑같은 기회를 준다고 하면, 주택시장에 주거 사다리가 자연스럽게 형성이 된다. ‘라이프 사이클’에 따라서 작은 집에서 넓은 집으로 이동하면, 더 작은 집에서 조금 넓은 집으로 이동하고, 더 비싼 집으로 이동하면, 그다음 계층이 채워가는 형식이다. 부자들만 더 넓고 새롭고 좋은 집으로 가는 것 아니냐 하는 의혹은 선동에 불과하다. 사실은 그 반대이다. 새로운 장소가 개발되면 중산층들이 이동하면서 그다음 계층이 메꾸어 가는 순환 형태로, 자기 형편에 맞는 주택이 나타나므로 자연스럽게 시장은 안정되어 가는 것이다.
자본주의 국가에서 개인의 자산을 불려 나가는 것은 매우 자연스러운 현상이다. 그렇게 된다는 것이 국가가 발전하는 것이다. 주택문제에서 가장 중요한 과제는 영원히 주택을 자산으로 가질 수 없는 계층이다. 대부분의 자유시장경제 체제 국가에서 약 20%를 차지하는 저소득층의 일부이다. 이들과 사다리 계층은 구별해서 생각해야 한다. 이들에게는 국가가 공공임대주택을 지어주는 수밖에 없다. 하지만 국가가 이들에게는 공공임대주택을 지어주는 데는 많은 시간이 걸리므로 그동안 민간임대주택공급자들에게 임대주택을 공급하도록 해야 한다. 이것이 공정한 것이다.
만일 민간임대주택이 없다고 생각해 보라. 임대료와 집값은 폭등할 것이요, 저소득층은 거리에서 침식해야 할 것이다. 이러한 중요한 역할을 하는 민간임대사업자를 저소득층의 임대료를 받아 개인의 자산을 불리는 비도덕적 집단이라고 정죄한다면, 임차인들을 지옥으로 모는 행위와 다름이 없다. 그렇다면 주택임대사업자들에게는 세금을 징벌적으로 부담시켜도 마땅하다는 것이 공정한 것인가? 주택임대사업자가 사라지게 하는 것이 공정한 것인가? 임차인 모두에게 저렴한 공공임대주택을 지어줄 형편이 아닌 것을 알면서도 그들의 표를 위해 무책임하게 과세하는 것이 공정한 것인가?
LTV, DTI, DSR 등과 같은 금융규제를 통해서 수요를 잡겠다는 것이 공정한 것인가? 그들의 수요를 죽이면, 임차인들에게 주택이 생기는가? 결국은 주거 사다리를 걷어차는 것이나 다름이 없다. 사다리 계층은 새집으로 이전하게 하면, 그들이 살던 오래된 집은 임대료가 낮으므로 그 수준의 임대료를 지급할 수 있는 계층이 들어오게 되는 것이다. 어떤 것이 공정한가? 금융 대출을 규제하니까 실수요자조차 제2금융권이나 고금리 사금융을 통해 주택 구매비로 추가 지출하다 보니, 개인의 가처분소득은 축소되고 그 결과 경제는 침체하게 된다.
이제 26번의 주택정책의 결과가 정의로웠는지 살펴보자. 정부가 정책을 발표할 때마다 집값이 급등해서 ‘벼락거지’라는 말이 나올 정도가 되었는데 어찌 결과가 정의로웠다고 할 수 있겠는가? 한때 집값을 올리는 주범이 부녀회의 담합과 공인중개사들의 농간이라고 선전하고 대대적인 단속을 벌였던 적이 있다. 이때 필자는 그래서 집값이 올라간다면 집값 올리기가 참 쉽겠다고 생각했다. 집값은 그런 행위로 인해 상승하지 않는다. 집값의 형성구조에 관해서는 필자가 쓴 「서울집값, 진단과 처방(2021.2)」에서 상세하게 설명한 바가 있다.
모든 물건의 가격은 수요와 공급이 교차하는 지점에서 결정된다. 가격이 오르는 것은 공급이 부족하기 때문이다. 그런데 문재인 정부 초기의 경제부처 장관들은 공급은 절대 부족하지 않다고 우기며 지난 정부의 80% 정도밖에 공급을 못 하면서도, 빈 땅이 거의 없는 서울의 경우는 재개발, 재건축을 규제함으로써 지난 10여 년 동안 그나마 필요한 최소한 물량조차 제대로 공급하지 못했다. 이것이 임대차 3법을 계기로 폭발한 것이다.
본서는 공정한 주택정책을 위한 하나의 지침서 성격으로 지어진 책이다. 지난 50여 년 동안 임시방편적으로 대응해 왔던 주택정책은 막을 내려야 한다. 그래야만 국민이 산다. 인식과 개념을 바꾸지 않으면 절대로 국민을 수렁에서 구해 낼 수 없다. 주택을 공공재로 보는 인식을 깨지 않는 한, 아무 희망도 없다. 공공재적 성격의 일부가 전혀 없는 것은 아니지만, 공공재라고 하여, 도로, 상하수도와 같은 기반시설처럼 인식해서는 안 된다는 것이다. 토지공개념이라는 이념적 정책도 버려야 한다. 이 정책은 저소득층을 임시로 위로할 수는 있어도, 배고픈 것을 해결해 주지 못한다. 대수술이 필요한 시점이 온 것이다.
본서는 크게 3편으로 나누어, 제1편에서는 공정한 주택정책이란 무엇인가에 대해 생각해 보고자 하였다. 1장에서는 공정한 주택정책의 가능성을 진지하게 검토해 보자는 의미에서 여러 가지 화두를 던졌다. 문재인 정부의 주택정책이 기회는 평등한가, 과정은 공정한가, 결과는 정의로운가 하는 것과 어떻게 해야 그렇게 될 수 있는가 하는 것들을 생각해 보았다. 2장에서는 우리나라 주택정책의 유형과 특징을 살펴봄으로써 지난 정부들의 정책이 현재까지 이어져 오는 기저에 작동하고 있는 특징들을 분석해 보았다.
제2편에서는 문재인 정부의 부동산 정책의 공정성을 평가하는 데 초점을 맞추었다. 1장에서는 26번의 주택정책의 핵심을 박제하듯이 하나씩 정리해 보았다. 그리고 2장에서는 문재인 정부의 주택정책에 대한 언론 기고문 30선을 통해 독자들에게 정부 정책의 문제점을 알려주고자 했다.
제3편에서는 공정한 주택정책을 위한 해법에 대해 논하였다. 공저자들이 갖고 있는 생각을 솔루션으로 만들어 다양한 해법을 제시하고 있다. 이를 위해 1장과 2장에서는 여?야 대선후보들의 주택정책의 주요 내용을 살펴보고, 3장에서는 대수술을 위한 인식의 파사현정(破邪顯正)에 관해 다루었고, 4장에서는 분야별 해법에 대해 기술하였다.
주택공급 분야에서는 고밀화, 분양가상한제 등에 관해, 주택금융 분야에서는 LTV, DTI, DSR 해법과 양도세 완화에 대해, 주택청약 분야에서는 청약 자격과 특별 공급물량 확대에 대해, 주거복지 분야에서는 국민보험주택 제도의 신설, 취약계층을 위한 임대주택 공급 확대에 관해, 신개발 및 재개발 분야에서는 노후 신도시 특별법 제정과 스마트도시형 재건축 재개발 리모델링 프로그램 도입 및 적용을 해법으로 제시하였다.
본서의 공저자들은 학문과 실무분야의 오랜 경험을 토대로 주택문제에 관해 공적 사명을 이루어왔다고 자부한다. 주택건설 분야의 민간 싱크 탱크인 (사)건설주택포럼, 산학연계를 비전으로 연구하는 (사)한국부동산산업학회, 우리나라 최초로 부동산연구를 시작한 부동산학의 모(母) 학회인 (사)대한부동산학회 리더들이 지난 수년 동안 각자의 자리에서 위기에 서 있는 주택문제의 해결을 위해 동분서주하는 가운데 주택정책의 대수술이 필요하다는 뜻을 모아 “공정주택포럼”의 창립을 기념하고자 한 권의 책을 펴냈다.
무더운 여름 바쁜 일정을 쪼개어 원고를 써주시고, ‘공정주택포럼’의 발기 및 창립을 주도해 주신 공저자분들에게 경의를 표하며, 끝까지 원고를 야무지게 정리해준 김기홍 사무국장에게 공저자를 대표해서 감사의 뜻을 표하며, 마지막으로 본서의 출판을 허락해 주신 박영사의 안상준 대표님을 비롯해서 고된 교정작업과 표지디자인 등 궂은일을 마다하지 않고 헌신해 주신 김한유, 김민조 님에게도 진심으로 감사드린다.

2021년 11월
집필자를 대표하여
윤 주 선 씀

윤주선
본서의 공저자이자 공정주택포럼 공동대표인 윤주선 교수는 교수라고 불리기보다 전문가라고 불리기를 더 원한다. 현재 홍익대학교 건축도시대학원 교수이지만 그 이전에 연구소, 대기업, 디벨로퍼, 공기업 등의 민간실무경험과 국토교통부 중앙도시계획위원을 비롯한 각종 지자체와 공공기관의 심의위원, 감사위원 등의 공적 심사경험, 그리고 도시계획기술사, 부동산개발전문가, 스마트도시전문가로서의 전문가 활동을 통해 척박한 도시계획분야 후학들의 새로운 길잡이가 되어 왔으며, 이를 기리는 “2020 도시계획 명예의전당”에 헌액된 바 있다. 주요 저서로는 공저와 역서를 포함해 ‘스마트도시의 DNA’, ‘서울집값, 진단과 처방’, ‘PPT로 쉽게 배우는 부동산마케팅론’, ‘부동산개발실무 16강’, ‘도시개발론’, ‘정보화 신도시개발 마케팅’, ‘그림으로 설명하는 도시계획’ 등이 있다.


서진형
본서의 공저자이자 공정주택포럼 공동대표인 서진형 교수는 현재 경인여자대학교 교수로 재직하며 대한부동산학회 회장을 맡고 있다. 대한부동산학회는 부동산 관련 학회 중 국내 최초의 사단법인 부동산학회이며, 40년이란 역사를 자랑하는 최고의 학회이다. 국내 부동산학회 중 가장 많은 학술대회를 개최하는 등 회장으로서 중추적 역할을 담당하고 있다. 그리고 부동산 관련 행정의 발전을 위하여 국토교통부 국가공간정보위원회 위원, 지방자치단체의 도시계획위원회 위원, 도시재생위원회 위원, 분양가심사위원회뿐만 아니라 지방자치단체 산하 도시공사 기술자문위원회 위원 등에도 적극적으로 참여하는 등 지역사회의 발전에도 기여하고 있다. 또한, 학술연구 분야에서도 ‘부동산학개론’, ‘부동산컨설팅론’, ‘부동산정책론’ 등 20여 권의 책을 저술하였고, 공동주택공시가격 현실화율 결정요인 분석, 주택임대료규제정책에 관한 연구 등 연구논문 80여 편을 발표하는 등 연구영역에서도 왕성하게 활동하고 있다.


조인창
본서의 공저자이자 공정주택포럼 공동대표인 조인창 교수는 신개발에서 재개발까지 개발사업을 현장에서 경험한 개발전문가이다. 건설회사에서는 개발사업을 담당하였으며, 강원대에서 부동산학 박사학위를 받은 후 대학에서 실무와 이론을 접목한 강의로 각계각층에 많은 부동산전문가를 양성하였고 한국토지주택공사 심사위원을 포함한 각종 지자체와 공공기관의 심의위원을 역임하였다. 명지대학교 부동산대학원 부원장으로 정년퇴직을 한 후 현재는 한국부동산산업학회 학회장직을 맡고 있으면서 한국부동산산업 발전을 위해 봉사하고 있다. 주요 저서로는 공저를 포함하여 ‘부동산개발론’, ‘부동산산업론’, ‘부동산학사전’, ‘기업가치창조의 부동산전략’ 등이 있다.


한정탁
본서의 공저자이자 공정주택포럼 공동대표인 한정탁 회장은 현재 대한민국 건설ㆍ부동산 업계의 실무 전문가 모임인 건설주택포럼의 회장이다. 주요 경력으로는 대림산업에서 고객센터장과 개발사업부장 그리고 도시정비사업 담당임원을 역임하였으며, 퇴임 후에는 한국수력원자력 최초 외부 본부장으로 입사하여 울진원자력본부장 직무를 수행하면서 발전소 운영과 신규원전건설을 총괄하였다. 이후 관리본부장으로 승진하여 한수원의 인사, 구매제도를 혁신하였으며 퇴임 후 자회사인 경기그린에너지 대표이사를 역임하였다. 현재는 2020년 1월 건설주택포럼 회장에 취임 이후 현재까지 주택시장 안정을 위한 정책 및 제도개선을 위한 노력을 기울이고 있다.


한중일
본서의 공저자이자 공정주택포럼 대외협력위원장인 한중일 의원은 현재 강원도 수부도시인 춘천시의 3선 시의원(국민의힘)으로 재직하고 있다. 주요 경력으로는 2018년 전반기 춘천시의회 부의장 및 내무위원장을 역임하였다. 또한 2015년부터 7년간 춘천시 도시계획위원회 위원으로 활동하였고, 건축위원회 위원 및 도시․건축공동위원회 위원으로도 활동하였다. 12년간의 시의원 활동을 통해 도시행정, 도시계획, 주거복지 분야에서 전문성을 가지고 있으며, 2021년 2월에는 춘천시에서 14년 만에 부활한 춘천시 공무원이 뽑은 베스트 시의원에 선정되었고, 2021년 7월에는 제15회 대한민국의정대상 최고의원상을 춘천시의회 최초로 수상하였다. 현재는 경제도시위원회 소속으로서 의정 및 대외활동을 하고 있으며, 춘천시 및 강원도 발전을 위해 적극적으로 활동 중이다.


김기홍
본서의 공저자이자 공정주택포럼 사무국장인 김기홍 박사는 현재 홍익대학교 환경개발연구원의 수석연구원으로 재직하고 있다. 학부에서는 건축공학을 전공하였고, 석사에서는 도시학, 박사에서는 부동산학을 전공하여 건축, 도시, 부동산 전반에 대해 수학하였다. 주요 실무경력은 2006년 건축설계사무소를 시작으로, 2007년부터 2018년 중반까지 도시 및 부동산 개발 관련 회사에 종사하면서 도시와 부동산 전반에 대한 실무프로젝트를 수행하였다. 그리고 2017년에 윤주선 교수님과 프로젝트를 함께한 것이 인연이 되어 2017년부터 현재까지 윤주선 교수님과 함께 스마트도시, 부동산 개발사업, 중장기 도시발전계획, 뉴딜사업 등의 실무 프로젝트를 공동수행하며 전문성을 키우고 있다. 현재 경희사이버대학교 금융부동산학부 겸임교수로 재직 중이며, 군포도시공사 비상임이사로 활동 중이다. 주요저서로는 ‘부동산 개발론: 이론과 실무’, ‘1․2기 신도시 아파트 투자지도’, ‘퍼펙트 부동산 경매’, ‘현대사회와 부동산관계론’이 있으며, 미국 CPM과 CCIM 자격을 보유하고 있다.

PART 01 공정한 주택정책이란 무엇인가?

CHAPTER 1
공정한 주택정책의 가능성
01󰠛기회를 평등하게 6
02󰠛과정을 공정하게 10
03󰠛결과를 정의롭게 20

CHAPTER 2
우리나라 주택정책의 유형과 특징
01󰠛우리나라 주택정책의 유형 30
02󰠛우리나라 주택정책의 특징 32


PART 02 문재인 정부의 부동산 정책은 공정하였는가?

CHAPTER 1
문재인 정부 26번 주택정책의 주요 내용
01󰠛2017년 06월 19일_주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적․맞춤형 대응방안 38
02󰠛2017년 08월 02일_실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화방안 40
03󰠛2017년 10월 24일_가계부채 종합대책 42
04󰠛2017년 11월 29일_주거복지 로드맵 44
05󰠛2017년 12월 13일_임대주택 등록 활성화방안 46
06󰠛2018년 06월 28일_2018년 주거종합계획, 제2차 장기 주거종합계획(2013~2022) 수정계획 48
07󰠛2018년 07월 05일_신혼부부․청년 주거지원방안 50
08󰠛2018년 08월 27일_수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정 등을 통한 시장안정기조 강화 52
09󰠛2018년 09월 13일_주택시장 안정대책 53
10󰠛2018년 09월 21일_수도권 주택공급 확대방안 55
11󰠛2018년 12월 19일_2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안 57
12󰠛2019년 01월 09일_등록 임대주택 관리 강화방안 59
13󰠛2019년 04월 23일_2019년 주거종합계획 61
14󰠛2019년 05월 07일_제3차 신규택지 추진계획 62
15󰠛2019년 08월 12일_민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진 65
16󰠛2019년 10월 01일_부동산시장 점검 결과 및 보완방안(시장안정대책, 분양가상한제 시행령 개정안 보완방안) 67
17󰠛2019년 11월 06일_민간택지 분양가상한제 지정 68
18󰠛2019년 12월 16일_주택시장 안정화방안 70
19󰠛2020년 02월 20일_투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화 72
20󰠛2020년 05월 06일_수도권 주택공급 기반 강화방안 74
21󰠛2020년 05월 20일_2020년 주거종합계획 76
22󰠛2020년 06월 17일_주택시장 안정을 위한 관리방안 77
23󰠛2020년 07월 10일_주택시장 안정 보완대책 80
24󰠛2020년 08월 04일_서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안 82
25󰠛2021년 02월 04일_공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 85
26󰠛2021년 08월 30일_제3차 신규 공공택지 추진계획 88

CHAPTER 2
문재인 정부 주택정책에 대한 시론
01󰠛부동산 보유세 인상 정책_부동산 보유세 인상이 답인가? 92
02󰠛가계부채관리정책과 대출규제_가계부채관리, 가계부채 구조개선이 먼저다! 96
03󰠛부동산공시가격제도의 논란_부동산공시가격의 신뢰성 논란 100
04󰠛부동산규제정책의 비평_부동산 규제정책과 부동산시장의 대결, 승자는? 104
05󰠛부동산 가격 논란_부동산 가격 논란의 진실, 땅값이란? 108
06󰠛세금만능주의에 대한 비평_부동산 ‘세금만능주의’ 경계해야 110
07󰠛임대차 3법의 부작용_임대차 3법 시행되면 서민이 가장 피해 112
08󰠛아파트 공급대책의 필요성_아파트 공급은 왜 필요한가? 116
09󰠛부동산과의 전쟁_부동산과의 전쟁, 전략과 전술 118
10󰠛그린벨트 보존과 해제_그린벨트 갈등, 보존과 해제 121
11󰠛부동산 전문가가 가장 많은 우리나라_‘부동산호(號)’는 바다로 가고 싶다 123
12󰠛임대차 3법의 전격 시행_임대차 3법 ‘세입자 태평성대’ 도래할까 125
13󰠛전․월세전환율과 표준임대료 제도의 망상_전․월세전환율과 표준임대료에 대한 망상 127
14󰠛부동산 정책의 비상식_법은 상식이어야 한다. 작금의 부동산 정책은 상식적인가! 129
15󰠛부동산 정책과 부동산 정치_부동산과 정치, 달콤한 유혹 131
16󰠛부동산거래분석원 설치 논란_‘부동산거래분석원’ 규제 만능주의의 종점이길... 133
17󰠛공공재건축 사업의 신기루_공공재건축 사업의 허와 실 136
18󰠛전세대란의 해결책_전세대란의 해결책은 없는가? 138
19󰠛집값 급등의 원인_집값 급등의 원인과 안정화대책은? 141
20󰠛부동산공급백신 처방_2021년에는 부동산공급백신 처방이 이뤄지길 143
21󰠛뉴노멀에 의한 부동산 대책_뉴노멀에 의한 부동산 대책으로의 전환 145
22󰠛1가구 1주택 정책_1가구 1주택 정책의 망상 147
23󰠛특단의 공급정책 모색_특단의 공급정책은 재고주택 공급 150
24󰠛공직자의 신도시 부동산 투기_신도시와 부동산 투기, 정보의 비대칭 152
25󰠛소규모 재개발사업의 오류_유명무실한 공급대책, 소규모 재개발사업 154
26󰠛농지 경자유전의 원칙_농지제도 개혁 어디로 가야 하나? 156
27󰠛도심공공개발사업의 문제점_도심공공개발 선도지역은 이 사업을 선도할 수 있을까? 159
28󰠛임대차 신고제도의 논란_임대차 신고제도에 대한 논란 162
29󰠛임대주택사업자 제도_임대주택사업자는 부동산 투기꾼인가? 164
30󰠛여당 부동산특별위원회_여당 부동산특별위원회에 바란다 167


PART 03 공정한 주택정책을 위한 해법은 무엇인가?

CHAPTER 1
정부․여당 대선후보의 주택시장 인식
01󰠛김부겸 총리의 견강부회(牽强附會)식 주택정책 174
02󰠛홍남기 부총리의 어불성설(語不成說)식 주택정책 176
03󰠛송영길 대표의 조삼모사(朝三暮四)식 주택정책 181
04󰠛이낙연 후보의 아전인수(我田引水)격 주택정책 186
05󰠛이재명 후보의 분서갱유(焚書坑儒)식 주택정책 189
06󰠛정부와 여당 대선후보 주택정책의 한계 193

CHAPTER 2
야당 대선후보의 주택시장 인식
01󰠛윤석열 후보의 온고지신(溫故知新) & 줄탁동시(啐啄同機)식 주택정책 198
02󰠛야당 경선후보의 주택정책 202
03󰠛야당과 여당 대선후보 주택정책의 차이 204

CHAPTER 3
파사현정(破邪顯正)의 대수술
01󰠛극단적 규제 타파로 시장균형(市場均衡)적 주거안정 도모 208
02󰠛서민 및 취약계층 중심의 주택정책 편향탈피(偏向脫皮) 213
03󰠛공정한 주택시장을 위한 집권층과 공공기관의 환골탈태(換骨奪胎) 216
04󰠛견인견지(見仁見智) 관점에서 주택시장 이해 및 주택정책 전환 220
05󰠛주택시장 특성을 반영한 응변창신(應變創新)형 주택정책 수립 224
06󰠛새로운 시대에 선제대응(先制對應)하는 혁신적 주택정책의 발굴 233

CHAPTER 4
공정한 주택정책, 해법 11가지
01󰠛주택공급 분야 236
해법1. 용도지역제 개편을 통한 고밀도시화_236
해법2. 정책만능주의의 퇴물, 분양가 상한제 폐지_244

02󰠛주택금융 분야 247
해법3. 무주택자의 서러움, LTV, DTI, DSR 완화_247
해법4. 주택거래시장의 동맥경화, 양도세 완화_251

03󰠛주택청약 분야 254
해법5. 낡고 헷갈리는 누더기 주택청약제도 전면 개편_254
해법6. 가구수별/계층별 특별 공급물량 확대_256

04󰠛주거복지 분야 258
해법7. 국민보험주택 제도 신설_258
해법8. 취약계층을 위한 임대주택 공급 확대_266

05󰠛신도시/택지지구/정비사업 개발 분야 268
해법9. 노후 신도시 기능개선 및 스마트도시 조성 특별법 제정_268
해법10. 노후 도심의 활력형 재생을 위한 재개발 제도 개선_274
해법11. 스마트도시형 재건축/재개발/리모델링 프로그램 도입_277