제2판발행 2024.02.08

초판발행 2021.09.17

<토지보상 100문 100답>이 출간된 지 어느덧 2년이 지났습니다.

이 책은 처음부터 법해석이나 연구서로서가 아니라, 토지수용 현장에서 피수용자 개인의 궁금증에 답하고 대책위원회 임원들이 대책위원회의 조직운영 방안에 참고할 안내서로 출간되었습니다.

그래서인지 토지수용 현장에서 이 책에 대한 호응이 뜨거워 진작 초판 물량이 소진되고 추가 출판에 대한 요구가 빗발쳤습니다. 이에 법무법인 고구려 토지보상연구소에서는 제2기 편집팀을 구성하여 초판의 내용을 전면 검토 후 이번 개정판을 내게 되었습니다.

제2판에서는 전체적으로 토지수용 관련한 법과 제도 중 피수용자에게 크게 불리한 내용에 대한 비판과 입법개선 방향을 적극 제시하였고, 법조문과 판례 인용을 추가하여 각 쟁점의 결론이 보다 선명하게 이해될 수 있도록 하였습니다.

이번에 대폭 수정한 항목은, 표준지 공시지가에 대한 불복소송, 주민추천평가사, 영업보상과 폐업보상, 이주대책과 생활대책 등입니다. 특히 간접보상의 일환인 이주대책과 생활대책의 이론적 근거를 보다 명확히 하고, 각종 수용 현장에서 간접보상의 표준으로 인식되는 한국토지주택공사(LH)의 각종 지침을 비판적으로 검토하고 세부적인 내용까지 보완하였습니다. 세입자에 대한 주거이전비나 실제 거주사실의 입증과 같이 미세하고 구체적인 내용까지 추가한 것은 현장에서의 요구가 많았기 때문입니다.

한편 공공주택특별법상 주민지원대책과 LH의 ｢주민생계지원대책 수립지침｣에 관한 항목을 추가하여 대폭 기술하였습니다. 2년 전인 2022년 초에 도입된 이 정책은, 주로 수도권과 대도시권역에서 전가의 보도처럼 큰 면적에 무더기로 지구지정이 되고 있는 공공주택지구에 있어서 간접보상의 방향에 관한 획기적인 내용을 포함하고 있기 때문입니다.

그러나 아직 입법적으로 내용이 부족하고 심지어 핵심내용에 있어서 입법오류라 평가될 소지가 있으며, 또한 수용현장에서 사업시행자나 피수용자 모두 제대로 이 제도를 이해하지 못함으로 인해 활성화되지 못한 점이 아쉬워 선도적으로 문제제기를 하였습니다.

여전히 부족한 점이 많음에도 불구하고 이 책이 수용현장의 참고서로 자리잡고 있다는 점에서 본 연구소는 큰 보람을 느끼고 있습니다. 이후에도 수용현장의 수요를 파악하고 계속적인 연구와 개정을 통해 성원에 보답하도록 하겠습니다.

법무법인 고구려 토지보상연구소

법무법인 고구려 토지보상연구소

신석범 변호사

경주고등학교 졸업

서울대학교 경영학과 졸업

건국대학교 부동산대학원 최고경영자과정 수료

제44회 사법시험 합격

사법연수원 제34기 수료

수용 및 보상 전문(대한변협 제2015-272호)

(現) 법무법인 고구려 대표변호사

(現) 한국골재협회 공제조합 운영위원

(現) (사)한국문명교류연구소 이사

(前) 법무법인 청목 대표변호사

(前) 의왕시 정신보건심판위원회 위원장

(前) 서울시 인사위원회 위원

(前) 세종대학교 행정학과 겸임교수

박소연 변호사

통영여자고등학교 졸업

이화여자대학교 법학과 졸업

제44회 사법시험 합격

사법연수원 제34기 수료

(現) 법무법인 고구려 구성원변호사

(現) 서울중앙지방법원 조정위원

(現) 서울가정법원 지정 전문가 후견인

(現) 서울가정법원 상속재산관리인

(現) 국방부 특별배상심의회 위원

(現) 산업재산권 분쟁조정위원회 조정위원

(前) 세계 법무법인 변호사

(前) 서울중앙지방법원 상근조정위원

(前) NS홈쇼핑 시청자위원회 부위원장

임지연 변호사

서울현대고등학교 졸업

이화여자대학교 정치외교학과 졸업

중앙대학교 법학전문대학원 졸업

법무법인 율촌 실무수습 과정 이수

국세청 실무수습 과정 이수

제6회 변호사시험 합격

수용 및 보상 전문(대한변협 제2022-102호)

(現) 법무법인 고구려 구성원변호사

(現) (사)한국여성캐릭터협회 이사

YTN, JTBC, OBS, SBS Biz 채널 등

다수 출연 및 인터뷰 진행

제15회 2024 대한민국 미래를 여는 인물 대상

법조인 부문 수상(시사투데이 주최, 조선일보 발표)

법무법인 고구려 토지보상본부

임신웅 토지보상본부장

조현회 분석관리팀장

Chapter 1. 공익사업의 시작

001 공익사업은 어떻게 진행되나요? 17

002 사업인정고시가 무엇인가요? 20

003 전략환경영향평가는 어떻게 대응해야 할까요? 23

004 대책위원회를 구성해야 하나요? 25

005 대책위원회는 어떻게 구성해야 하나요? 26

006 대책위원회는 어떤 활동을 해야 할까요? 29

007 사업을 취소시킬 수는 없나요? 41

008 사업 진행의 다음 절차를 막을 수는 없나요? 43

Chapter 2. 보상절차

009 보상절차는 어떻게 진행되나요? 47

010 협의를 하는 것과 불복하여 수용단계로 나아가는 것은 어떤 차이가 있나요? 54

011 수용재결로 결정된 보상금에 대하여 이의제기를 할 수 있나요? 56

012 공유자들 또는 상속인들 중 일부만 이의제기를 할 수 있나요? 57

013 보상금은 언제, 어떻게 받을 수 있나요? 58

014 이의유보가 무엇인가요? 58

015 수용재결에 대하여 다투고 싶은데 보상금을 전액 수령해도 되나요? 60

016 공탁금 출급은 어떻게 하나요? 60

017 보상협의회는 반드시 설치되어야 하나요? 62

018 보상협의회의 구성, 협의 내용 등 63

019 보상협의회의 필요성 64

020 사업시행자의 지장물조사는 어떻게 대응해야 하나요? 65

021 주민추천 감정평가사는 꼭 선정해야 하나요? 67

022 주민추천 감정평가사는 어떻게 추천하나요? 68

023 어떤 감정평가사를 추천하는 것이 좋을까요? 69

024 주민추천 감정평가사 선정을 위한 면적을 산정할 때 국·공유지를 제외할 수 있나요? 71

025 주민이 2명 이상의 감정평가사를 추천할 수 있나요? 72

026 지장물 소유자, 영업보상 대상자도 감정평가사를 추천할 수 있나요? 73

027 감정평가 금액을 사업시행자가 통보하기 전에 알 수 있나요? 73

028 감정평가사들의 평가금액이 10% 범위 내라는 말이 무슨 의미인가요? 75

Chapter 3. 보상금의 산정

제1절 보상원칙

029 토지보상, 어떤 원칙을 지켜야 하나요? 79

030 보상금을 채권으로 준다고 합니다. 채권보상은 뭔가요? 88

031 대토보상은 뭔가요? 92

032 전매금지 규정과 선지급이 무엇인가요? 93

033 대토조합 가입 시 양도소득세 감면이 없어지나요? 95

034 수용재결을 거친 이후에 대토보상 신청이 가능한가요? 96

제2절 토지보상금

035 토지보상액은 어떻게 산정하나요? 97

036 공시지가로 보상을 받나요? 시가로 보상을 받나요? 98

037 표준지 공시지가와 개별공시지가는 무슨 차이가 있나요? 100

038 개발지역으로 지정되어 조만간 보상을 받을 예정입니다. 매년 초 통지되는 공시지가에 이의신청을 해서 공시지가를 올리면 보상금이 많이 나오나요? 101

039 지목은 ‘대지’가 아니나 토지 위에 건물이 있습니다. ‘대지’로 보상받을 수 있나요? 102

040 토지대장의 지목은 ‘임야’인데 ‘농지’로 이용하고 있습니다. ‘농지’로 보상을 받을 수 있나요? 104

041 전체 토지 중 일부만 수용되고 남는 토지가 있습니다. 전부 수용해 달라고 할 수 있나요? 105

042 여러 필지의 토지를 한 필지처럼 이용하고 있는데 각 필지의 토지단가가 다르게 나왔습니다. 평가가 잘못된 것이 아닌가요? 107

043 정부가 개발제한구역을 풀어서 아파트를 짓는다고 합니다. 토지소유자는 개발제한구역이 해제된 상태로 보상을 받나요? 109

044 토지의 일부를 도로로 이용하고 있습니다. 현황도로는 어떻게 보상을 받나요? 110

045 토지가 지적도상 맹지이나 현황도로가 있습니다. 맹지로 평가받나요? 112

046 구거나 도수로부지는 어떻게 보상이 되나요? 113

제3절 건축물등의 보상금

047 건축물등은 어떻게 보상이 되나요? 114

048 무허가·불법 건축물도 보상이 되나요? 115

049 누락된 지장물은 어떻게 해야 보상받을 수 있나요? 117

050 지장물의 일부가 남게 된 경우 어떻게 해야 하나요? 117

051 토지 보상금에 포함(화체)되었다는 게 무슨 뜻인가요? 118

052 수목(유실수와 관상수)의 보상 기준은 어떻게 되나요? 119

053 분묘와 석물은 어떻게 보상이 되나요? 121

054 보상받은 물건·수목 등을 가지고 가도 되나요? 121

제4절 영업(휴업)․영농 보상

055 영업(휴업)보상금의 지급 기준은 어떻게 되나요? 122

056 폐업하게 되면 어떤 보상을 받을 수 있나요? 123

057 사업자등록증만 있으면 영업보상을 받을 수 있나요? 126

058 무허가·불법 건축물에서 영업하는 경우에도 보상받을 수 있나요? 127

059 기준일 이후 영업을 승계한 경우 보상을 받을 수 있나요? 127

060 임대수익의 손실은 어떻게 보상받나요? 128

061 보상금을 수령하기 전에 이전하면 어떻게 되나요? 129

062 영농보상(농업손실) 보상금의 지급 기준은 어떻게 되나요? 129

063 임차농도 보상기준이 동일한가요? 132

064 화훼업도 영농보상을 받을 수 있나요? 132

065 축산업에 대한 보상은 어떻게 되나요? 133

제5절 이주대책

066 이주자택지, 이주자주택, 이주정착금이 무엇인가요? 134

067 이주대책대상자 선정 요건은 무엇인가요? 135

068 이주대책대상자 선정 기준일은 언제인가요? 137

069 세입자도 이주대책대상자가 될 수 있나요? 138

070 주거용 건축물을 부부가 2분의 1씩 공유로 소유 및 거주하고 있는 경우이주자택지는 2개가 나오나요? 139

071 이주정착금은 얼마인가요? 140

072 주거이전비, 이사비는 누구에게, 얼마를 주나요? 141

073 주거이전비 등 채권이 상속되는지 148

074 근린생활시설, 무허가건축물에서 거주하였는데 주거이전비 등을 받을 수 있나요? 149

075 사업시행자로부터 이주비를 500만 원만 받기로 합의하고,
합의서를 작성했어요. 차액을 더 받을 수 있나요? 149

제6절 생활대책

076 생활대책용지가 무엇인가요? 151

077 임차농도 생활대책용지를 공급받을 수 있나요? 153

078 도로사업에서는 왜 생활대책용지가 지급되지 않는 것인가요? 154

079 생활대책용지로 공급받을 수 있는 면적의 최대치는 얼마인가요? 155

080 생활대책용지는 전매가 가능한가요? 155

081 생활대책용지의 공급시기는 언제인가요? 156

082 주민지원대책이란 무엇인가요? 157

제7절 협의양도인 택지

083 협의양도인택지가 무엇인가요? 162

084 이주자택지, 이주자주택, 생활대책용지, 협의양도인택지의 가격은 얼마인가요? 164

085 이주자택지, 생활대책용지, 협의양도인택지의 위치와 면적을 선택할 수 있나요? 165

제8절 그 밖의 보상 166

086 빨리 보상금을 받고 싶은데 공익사업 진행이 멈췄어요. 어떻게 해야 하나요(지연가산금)? 166

087 이축권 보상을 받을 수 있나요? 167

088 분묘에 대한 보상이 따로 있나요? 168

089 환매권이 무엇인가요? 169

Chapter 4. 세금

090 토지를 수용하는 데도 양도소득세를 내야 하나요? 173

091 양도소득세는 어떻게 계산하나요? 174

092 잔여지 보상의 경우에도 양도소득세를 내야 하나요? 176

093 양도소득세 감면에 있어서 기준일은 언제인가요? 176

094 수용토지에 대하여 양도소득세 감면이 있나요? 채권보상·대토보상을 하게 되면 과세이연이나 감면이 있나요? 177

095 8년 자경농지의 경우 양도소득세 감면이 있나요? 178

096 농지를 수용당한 다음 다른 농지를 대토하는 경우에 양도소득세가 감면되나요? 180

097 1세대 1주택 보유·거주기간 요건이 수용의 경우에도 그대로 적용되나요? 180

098 토지보상금으로 농지나 다른 부동산을 취득하는 경우 취득세가 감면되나요? 181

099 토지보상금을 상속·증여할 때 세금이 어떻게 되나요? 182

100 개발제한구역 지정 이전에 토지·건물을 취득한 경우에 양도소득세 감면이 있나요?