초판발행 2021.07.15

이 책은 부동산개발사업의 업무 메뉴얼에 관한 책이 아니다. 바둑에 비유하자면 부동산개발사업의 사활(死活)을 다룬 책이다.
저자는 1990년 변호사를 시작한 이래 IMF 직후까지 리스 업무에 관한 자문을 주로 했다. 거의 10년을 자문한 리스사가 인수합병으로 국내 최대의 리스사가 된 후 PF대출(Project Financing) 여신전문금융회사가 되었다. 그 당시부터 부동산개발사업자들을 위해 PF대출과 관련한 자문을 하면서 부동산개발사업을 접하게 되었다. 부동산개발사업자들과 토지를 사러 다니고 개발사업 부지의 주민들을 위한 사업설명회에 참석하면서 부동산개발사업의 많은 것을 보고 배웠다.
흔히들 부동산개발사업에 대하여 ‘작은 사무실에 직원 몇 명 데리고 수천억 원짜리 사업을 하는 것을 보면 이해가 안 돼’라고 한다. 이 말에는 여러 의미가 있겠지만 부동산개발사업자가 별로 많은 일을 하지 않으면서도 큰 이익을 얻는 것을 빗대서 하는 말이라고 생각한다. 그러나 이와 같은 생각은 정말 큰 착각이다. 부동산개발사업자는 사업 부지의 토지주, 인허가 담당 공무원, 대출금융기관 담당자, 신탁사 담당자, 건설회사 직원, 설계사무소 및 기타 용역회사 담당자 그리고 사업지 인근의 주민들까지 직접 만나서 설득하고 이해관계를 조정한다. 그리고 부동산개발사업의 전망이 좋다는 소문이 나면 어김없이 사업을 빼앗으러 오는 적들과 전쟁을 치러야 한다. 보안이 요구되는 일의 성격상 여러 명이 업무를 나누어서 할 수도 없고 직원을 통해 보고를 받아서는 해결할 수 없는 문제가 대부분이다. 그리고 계속 상황이 변화하는 과정에서 중요한 최종 결정을 혼자 해야 하는 극도로 스트레스를 받는 일이다.
문제는 이러한 모든 일을 부동산개발사업자 혼자 또는 부동산개발사업자의 업무를 대신할 소수의 직원이 수행하기 때문에 개발사업의 방향을 결정하는데 반드시 검토해야 하는 사실을 간과하거나 직관에 의존하여 판단을 잘못하는 경우가 많다.
저자는 2017년 초 예금보험공사가 2011년 저축은행사태 이후 파산한 저축은행이 PF대출한 부동산개발사업을 관리하고 있으며, 관리하는 부동산개발사업 중 상당수가 여러 장애 요인으로 인하여 부동산개발사업과 관련한 부동산 및 채권 등 자산(예금보험공사의 매각을 위한 규정에서는 이와 같은 자산을 ‘PF 자산’이라 한다)을 매각하는 데 어려움을 겪고 있다는 사실을 알게 되었다. 저자는 매각 장애 요인과 그 해결 방안을 찾아내서 잠재적인 매수인들에게 제공하면 PF 자산 매각에 도움이 될 것이라고 예금보험공사를 적극적으로 설득하는 한편 예금보험공사 직원들을 대상으로 수차례 강의도 하였다.
실제로 저자가 조언한 방법으로 일부 PF 자산이 매각되자 예금보험공사는 이처럼 장애 요인의 해결 방안을 잠재적 매수인들에게 제공하는 방식의 매각 방법을 ‘신 매각 방법’이라고 언론에 홍보하고, 중요 20여 개 부동산개발사업에 대하여 PF 자산 매각 방안을 위한 용역을 의뢰하였다.
당시 저자는 의뢰받은 부동산개발사업과 관련한 자료를 검토함과 동시에 서울은 물론 경기도 파주, 경남 양산, 경북 구룡포, 강원도 춘천, 대전, 전남 신안 등 전국에 흩어져 있는 사업장을 전부 방문하였다. 직접 사업장을 방문한 이유는 처음 부동산개발사업자가 기획하고 상상한 부동산개발사업은 무엇이었는지, 현재 상황은 어떻게 변경이 되었는지, 그리고 이 같은 변경의 원인은 무엇인지, 부동산개발사업을 다시 정상화할 방안은 무엇인지, 현재 매각 장애 요인을 뒤에서 조종하고 있는 사람이 있다면 누구인지를 파악하기 위해서였다. 위와 같은 내용을 파악하기 위해서는 사업장 주변의 주민들과의 면담과 실제로 현장을 점거하거나 피해자라고 주장하는 사람들과의 통화나 면담 및 관할 지방자치단체 담당자와의 직접 면담이 필요하다.
당시 저자가 작성한 용역 보고서에 의한 방식으로 상당수의 PF 자산이 매각주관사 없이 매각되었다. 그러나 이 책의 ‘제5장 부동산개발사업의 재구성’의 사업장과 같이 통제불능의 상태가 된 부동산개발사업의 PF 자산 매각은 매각주관사가 관여하여 적극적으로 잠재적 매수인들에게 장애 요인과 해결 방안을 설명할 필요가 있었다. 당시 예금보험공사의 매각주관사 선정 관련 규정은 매각주관사는 회계법인만이 할 수 있고, 회계법인은 필요할 경우 법무법인의 자문을 받을 수 있도록 되어 있었다. 그런데 문제는 회계법인은 부동산개발사업에 경험이 없고 특히 복잡한 법률문제가 얽히면 잠재적 매수인들을 위한 실효성 있는 해결 방안을 제공할 수가 없었다. 저자는 예금보험공사에 복잡한 법률 쟁점이 있는 PF 자산은 회계법인보다는 부동산개발사업의 자문 경험이 있는 법무법인이 적합하다는 점을 강조하였다. 결국 예금보험공사는 법무법인도 매각주관사가 될 수 있다는 내용으로 규정을 변경하였고, 법무법인이 최초로 예금보험공사의 PF 자산 매각을 위한 매각주관사가 되어 각종 분쟁으로 인하여 거의 매각이 불가능하다고 평가된 여러 부동산개발사업의 PF 자산을 직접 매각하였다.

이와 같은 20여 년간의 부동산개발사업과 관련한 경험을 통하여 저자는 부동산개발사업의 중단이나 실패는 부동산경기불황 등의 외부적인 요인 외에 부동산개발사업자와 부동산개발사업을 자문하는 변호사의 잘못된 판단에도 기인한다는 사실을 확인하였다. 이 책은 개발과정에서 발생하는 모든 문제에 대하여 최종적인 판단을 해야 하는 부동산개발사업자와 부동산개발사업의 담보력을 판단해야 하는 대출금융기관 그리고 부동산개발사업을 자문하는 변호사들이 부동산개발사업의 본질과 중요한 쟁점을 정확하게 이해하는 데 도움이 될 것이다.

부동산개발사업은 토지의 사용권 및 소유권을 취득하여, 그 토지에 대하여 건축물을 건축하거나 체육시설을 설치할 수 있는 개발행위허가를 받고, 그 토지 위에 건축물을 건축하거나 체육시설을 설치하고, 그 건축물이나 체육시설을 타인에게 공급하는 사업을 말한다. 이 책은 이와 같은 부동산개발사업의 정의에 따라 부동산개발사업을 위한 토지의 취득, 부동산개발사업 사업권, 건축물이나 체육시설의 공급과 관련하여 반드시 검토해야 하는 중요한 쟁점들에 대하여 설명하였다.
이 책은 총 5개 장으로 구성되었다. 제1장은 부동산개발사업의 정의와 절차 그리고 부동산개발사업의 기초적인 이해를 위한 관련 법률의 목적과 규율 대상 및 중요 용어를 설명한다. 제2장은 토지의 취득과 관련하여 반드시 검토하여야 하는 명의신탁 그리고 토지비 등 사업자금 조달을 위한 부동산신탁의 이해와 부동산개발사업과 수분양자를 보호하는 금지사항의 부기등기 및 소유권이전등기청구권 압류, 가등기, 체비지취득 및 채권자대위권 그리고 골프장개발사업을 위한 토지수용과 관련한 여러 쟁점을 설명한다. 제3장은 부동산개발사업 사업권의 정의와 사업권의 양도와 관련한 계약인수와 소유권이전등기청구권의 양도 시 유의할 점, 주식 양도담보와 주식 근질권의 행사에 의한 경영권 확보 방법, 주주총회 특별결의 필요 유무, 법인격을 남용하는 경우의 대처 방법, 신탁사의 공매로 골프장 부지를 취득할 경우 골프장사업권 및 입회비반환채무의 승계를 인정한 대법원 전원합의체 판결의 문제점과 향후 회원제 골프장 매입을 위한 전략, 부동산개발사업 사업권의 양도가 사해행위가 되는지 등 여러 복잡한 문제를 소개하고 해결 방안을 제시한다. 그리고 부동산개발사업 사업권의 가치를 산정하는 방안을 설명한다. 제4장은 공급질서를 교란하는 주택분양의 효력과 유치권과 관련한 여러 쟁점을 설명한다. 제5장은 독자들에게 부동산개발사업의 성공과 실패의 원인이 무엇이고, 사업의 단계마다 중요한 판단과 결정을 하기 위해서 반드시 검토해야 하는 것이 무엇인지를 간접적으로 경험할 기회를 제공하기 위해 재래시장 개발사업의 기획에서부터 건축물의 공급까지의 사례를 재구성하였다.

이 책의 제3장은 파산이 예상되는 건설사가 보증한 대출 채권과 우선수익권을 담보로 발행된 자산담보부기업어음(ABCP)을 이용하여 부동산개발사업 사업권을 빼앗고 입찰방해를 하여 사업 부지를 헐값에 매수하는 행위와 그 원인에 대하여 자세하게 기술하였다. 부동산개발사업 사업권의 가치와 부동산신탁 및 자산 유동화를 이해하는 데 좋은 사례가 될 것이다. 그러나 이와 같은 행위가 건설사의 손실과 금융기관의 부실로 이어지면서 저축은행사태와 같은 상황이 발생하였다. 그리고 금융기관의 부실은 국민의 혈세로 만들어진 엄청난 금액의 공적자금을 투입하게 하고, 결국 모든 손해는 국민이 부담한다. 그리고 이 책에서 설명하고 있는 대부분 사례는 실제로 부동산개발사업이 중단되거나 부동산개발사업자가 수차례 변경되면서 큰 비용이 발생한 경우다. 그렇다면 이와 같은 부동산개발사업과 관련한 비용을 줄이는 방안은 무엇일까?
첫째, 부동산개발사업자와 대출금융기관의 부동산개발사업에 대한 정확한 이해가 필요하다.
부동산개발사업자가 중요한 순간에 판단을 잘못하거나 대출금융기관이 부동산개발사업의 여러 쟁점에 대한 해결책을 잘 알지 못하고 단순히 건설사의 책임준공이나 신용보강을 담보로 대출을 실행할 경우 시행사와 건설사에서 금융기관으로 이어지는 연쇄 파산이 생길 수 있다.
둘째, 불필요한 소송의 자제와 합의를 위한 노력이 필요하다.
부동산개발사업은 다양한 당사자들의 이해관계가 충돌한다. 모든 이해관계의 충돌이 소송이나 분쟁으로 이어진다면 사업 기간과 타이밍이 가장 중요한 부동산개발사업은 실패할 가능성이 크다. 부동산개발사업에서 소송은 절대적으로 필요한 경우에 최소한으로 제기되어야 한다. 소송을 당하는 경우라도 본질적으로 소송이 가진 소송지연과 판결의 예측 불가능성이 부동산개발사업을 실패로 이끄는 중요한 원인임을 염두에 두고 소송수행을 해야 한다.
셋째, 사후적인 감독과 책임의 강화를 위한 제도가 필요하다.
부동산개발사업자나 대출금융기관 및 신탁사의 법 위반이나 도덕적 해이를 방지하기 위해서는 시장을 위축시킬 가능성이 있는 사전 규제보다는 사후적으로 지속적인 감독을 강화하고 관련자의 범법 행위에 대하여 무거운 책임을 물을 수 있는 관련 법규의 보완이 필요하다.
넷째, 행정절차의 간소화를 위한 통합심의의 확대가 필요하다.
최근 수도권 주택공급 증대를 위하여 도시정비법이 개정되어 공공재개발과 공공재건축의 경우는 개발행위허가(사업시행계획인가)를 위한 건축심의, 경관심의, 교육환경평가, 지구단위계획심의, 교통영향평가, 재해영향평가, 환경영향평가를 통합해서 심의한다. 이와 같은 통합심의는 정부나 한국토지주택공사가 사업주체인 공공재개발이나 공공재건축사업만이 아니라 민간이 사업주체인 모든 부동산개발사업에 확대 적용하여야 한다. 신속한 부동산개발사업을 위한 행정절차의 간소화와 통합심의의 확대는 부동산개발사업으로 인한 비용을 줄이는 중요한 방안이다.

이 책은 부동산개발사업의 정의에 기초하여 처음부터 끝까지 일관성을 유지하면서 논리적으로 서술하려고 노력하였다. 우선 이해가 안 되는 부분은 지나치면서 전체를 한 번 읽기를 바란다. 개별 쟁점의 이해도 중요하지만, 부동산개발사업이라는 숲을 볼 수 있는 안목을 키우는 것이 부동산개발사업에서 성공할 수 있는 제일 좋은 방법이라고 생각한다.
이 책이 진행 중인 부동산개발사업은 좀 더 안전하고 효과적으로 수행하고, 위기에 닥친 부동산개발사업은 최소의 비용으로 위기를 탈출하는 데 일조가 되기를 바란다.

2021년 6월
우덕성

저자 우덕성

법무법인 민 대표변호사
전 예금보험공사 PF사업(부동산개발사업) 매각주관사 대표

용인의 신동백지구 도시개발사업, 경기도 광주의 지역주택개발사업, 서울의 도심재개발사업 및 제주와 용인의 골프장개발사업을 비롯한 다수의 부동산개발사업을 자문하였다. 예금보험공사가 관리하는 중요 부동산개발사업의 매각을 위한 보고서를 작성하고, 예금보험공사의 부동산개발사업 매각업무를 수행하였다.

서  문

제1장  부동산개발사업의 이해
Ⅰ. 부동산개발사업의 정의
Ⅱ. 부동산개발사업의 일반적인 절차
Ⅲ. 부동산개발사업의 이해를 위하여 알아야 할 사항

제2장  토지 취득과 관련한 쟁점
Ⅰ. 명의신탁
Ⅱ. 신탁
Ⅲ. 금지사항의 부기등기(수분양자와 주택조합원을 보호하는 제도)
Ⅳ. 소유권이전등기청구권에 대한 압류
Ⅴ. 가등기
Ⅵ. 체비지의 취득
Ⅶ. 채권자대위권
Ⅷ. 골프장개발사업과 토지수용

제3장  부동산개발사업 사업권
Ⅰ. 부동산개발사업 사업권의 정의 및 실무상 쟁점
Ⅱ. 개발행위허가의 법적 성질
Ⅲ. 계약인수(당사자 지위의 변경)
Ⅳ. 소유권이전등기청구권의 양도와 매도인의 동의나 승낙
Ⅴ. 주식 양도담보 및 주식 근질권
Ⅵ. 부동산개발사업 사업권의 양도와 주주총회의 특별결의
Ⅶ. 사업권 양도와 법인격 남용(채무면탈에 대한 대처 방법)
Ⅷ. 골프장 부지의 공매와 사업권 및 입회비반환채무의 승계
Ⅸ. 부동산개발사업 사업권의 양도와 사해행위취소(사업권의 가치)
Ⅹ. 사업권 탈취와 입찰방해(법 위반과 도덕적 해이)
ⅩⅠ. 부동산개발사업과 관련한 사회적 비용을 줄이는 방안

제4장  건축물의 공급과 관련한 쟁점
Ⅰ. 실무상 쟁점
Ⅱ. 공급질서 교란 금지
Ⅲ. 유치권

제5장  부동산개발사업의 재구성
Ⅰ. 재구성의 필요성
Ⅱ. 재구성 부동산개발사업의 줄거리
Ⅲ. 부동산개발사업의 재구성
Ⅳ. 부동산개발사업의 재구성을 끝내며

후  기
본서에 인용된 판결
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