초판발행 2026. 4. 15

머리말

2007년 건국대학교 부동산학과 교수로 임용된 후, 20여 년을 “부동산계량분석론 1과 2”를 강의하였다. 때때로 시류에 따라 “부동산빅데이터분석론”이나 “(파이썬을 활용한) 주택금융 및 거래시장 모델링”이라는 과목을 개설하기도 하였다. 부동산계량분석론(이하 계량론)은 계량경제 학을 기반으로 한다. 일반인들이 통계라고 부르는 것이다. 하지만 부동산학 박사학위자들이 통 계라고 부르는 용어는 사실 매우 이질적인 내용들을 포함한다. 크게는 질적 연구방법과 양적 연 구방법 그리고 양자 사이의 하이브리드가 있다. 이 중 계량론은 양적인 분석방법인 회귀분석(부 동산계량분석론1, 이하 계량1)과 패널회귀분석과 시계열분석(부동산계량분석론2, 이하 계량2)을 의미한 다. 구조방정식모형(Structural Equation Modelling, SEM)이나 계층분석법(Analytic Hierarchy Process, AHP) 같은 것은 통계적 방법론이기는 하나, 계량론의 대상은 아니다. 최근에는 기계학습 방법론이 크게 각광을 받고 있고, 많은 계량 경제학자들이 관련 연구를 발표하고는 있으나, 이 역시 계량 론의 내용은 아니다.

계량론을 자료(예, 가격과 같은 연속변수)와 모형(예, 패널모형)을 중심으로 가르칠 수도 있지 만, 그 대상(예, 주택담보대출)을 중심으로 모든 방법론을 포괄하여 가르친다면 어떨까? “주택금 융 및 거래시장 모델링” 수업은 주택담보대출(이하 주담대)과 아파트 거래가격 및 거래유형(매매, 임대, 무작위)을 중심으로 수업이 이루어진 사례이다. 주담대만 하더라도 상당히 다양한 내용을 포괄하게 된다. 주담대 유형(고정금리와 변동금리) 선택, 주담대 가격 모형(채무불이행 모형), 주담 대 유동화 증권, 채무불이행한 주담대의 채무조정과 경매를 통한 회수, 주담대 차입자 보호(금 융소비자 보호), 국제 비교가 중요 내용이다. 그 외 전세자금 대출이나 아파트 분양보증과 같이 보증상품도 부동산 금융상품이다. 방법론으로는 콕스 비례위험(Cox proportional hazard) 모형, 로짓 모형과 같은 계량 모형과 계층분석법과 기계학습모형(인공신경망과 랜덤 포레스트)과 같은 비계량 모형이 있다. 바로 본서의 특징이다. 계량서이지만 계량 방법론을 넘어 가능한 모든, 객 관적이고 과학적인 방법론을 하나의 책에 포괄하고자 노력하였다.

계량을 가르치면서 느끼는 불편함 중의 하나는, 학생들의 수학(Math) 수준에 맞지 않는 지 나치게 짧은 교재의 설명 태도이다. (부동산) 계량론은 수학, 통계학, 경제학 그리고 부동산학(이 하 4대 영역)이 융합된 학문 분야이다. 독자들의 다양한 수학(Math) 실력을 모두 고려한 계량서 는 없다. 과거 코넬대학 경제학 박사학위 과정에서 공부할 때, 지도교수님이신 Robert Jarrow교수님과의 일화를 소개한다. 교수님은 노벨 경제학상을 수상한 블랙, 숄즈, 머튼의 수제자이다.

수제자 여부를 판단하는 기준은, 노벨상 수상자가 발표될 때, 주요 학술지에 수상자에 대한 헌 사를 쓰는 분을 확인하면 된다(Jarrow, 1999).1) 교수님의 책은 매우 유익했지만, 판매량은 매우 저조하였다. 책이 더 많이 팔렸으면 좋겠다는 마음에서, “좋은 글은 어떤 글인가요?”라고 여쭈 어 보았다. 교수님께서는, “명확하면서 짧은 글이다.”라고 하셨다. ‘짧다’는 말의 의미는 이해가 갔으나, ‘명확’이라는 단어는 모호하였다. 특히 “화려하고 단순한 그림” 같은 말처럼 두 단어는 서로 상충된다. 하여, “어떤 수준의 독자가 일독으로 명확하게 이해할 수 있는 글을 쓰시나요?” 라고 풀어서 여쭈어 보게 되었다. 교수님께서는 “박사과정 이상의 독자”라고 짧게 말씀하셨다. 박사과정 이상의 독자 수가 많을 리 없으니, 도서의 수요도 적을 수밖에 없었을 것이다. 이러한 태도는 수학을 전공한 분들에게서 많이 발견된다. 수학의 증명은 군더더기 없이 가장 짧게 마무 리되어야 하기 때문이다. 어쩌면 이것이 수포자를 양산하는 원인이 아닐까? 명확하게 설명하면 반드시 길어진다. 다양한 내용을 자세하게 설명하면 더 길어진다. 본서는 이에 대한 타협으로 세상에 나오게 되었다.

부동산 금융 상품(주담대와 상업용부동산담보대출)을 중심으로, 계량 경제학과 계층분석법, 기 계학습 등 다양한 방법론을 포괄할 수 있도록 구성하였다. 그럼에도 불구하고 사례연구나 구조 방정식모형은 포함하지 못하였다. 하지만 수학이 많이 포함되어 있는 계량론 자체가 가지고 있 는 특성, 한권의 교재가 가지고 있는 분량 제약, 그리고 저 자신의 필력의 한계로 뜻한 바를 이 루지 못하였다. 결과적으로 본서는 계량론의 4대 영역 중, 경제학과 부동산학을 중심으로 저술 하였다. 수학이나 통계학에 대한 완벽한 이해 없이도, 논문을 작성하고 해석하고 발표할 수 있 도록 수학적인 부분은 직관적으로 설명하는 방식을 택하였다. 또 다른 중요한 특징은 문어체가 아니라 구어체에 가깝게, 마치 수업을 강의하듯이 기술한 점이다. 이 점이 독자들에게 어떻게 받아들여질지 매우 걱정스럽기는 하지만 본서의 내용이 강의의 산물이라는 점에서 불가피한 측 면이다. 본서의 화자는 신승우 교수이다.2) 요약하면 본서는 강의와 계량교재와 등재학술지 논 문작성을 모두 염두에 두고 저술되었으므로, 논문 양식을 준수하면서 수업과 교재의 성격을 모 두 가미한 것이다.

본서는 수업의 연속선상에 있으므로, 지난 20년간 저자가 강의하는 계량1과 2 등을 수강하 며, 끊임없이 질문 해준 수강생들에게 감사 인사를 전한다. 그분들의 질문에 답하며 함께 배운 것이 지금의 나를 만들었다. 특히 논문을 함께 작성했던 제자들과 그리고 그 중 본서를 공동 저

술한 이성원(건국대 사회계열 수석졸업), 이연재(사회계열 수석졸업)와 현재 석박사통합과정인 이상 민 군에게 특별한 감사 인사를 전한다. 비록 3명의 제자와 공저하긴 하였으나, 모든 오류에 대 한 책임은 본인에게 있음은 당연하다.

박영사 전채린 팀장님께도 감사 인사를 빼놓을 수 없다.

언제든 출간될 것이라는 확신은 있었지만, 늘어나는 예상기간에 항상 초조해했었는데, 출판 편집본을 받아 보니 ‘이제 끝났구나’ 하는 안도감이 밀려온다. 하지만 부제인 부동산 금융에서 보듯, 본서는 부동산학의 연구대상을 중심으로 저술되었다. 따라서 또 다른 부동산학의 연구대 상인, 부동산 개발, 부동산 정책, 부동산 투자도 책으로 나올 것으로 기대하는 것은 합리적이다. 다시 공저자들에게 사정해야 할 것 같다.

건국대학교 해봉부동산학관에서

대표저자 신승우

신승우

서울대학교 경영학과 학사

미국 코넬대학교 부동산학과 석사

미국 코넬대학교 경제학과 박사

대만 정치대학교 지정학과 석사수료

스페인 알리칸테대학교 방문연구원

전 건국대학교 부동산대학원 원장

현 건국대학교 부동산학과 교수

이연재

건국대학교 부동산학과 박사

현 건국대학교 부동산대학원 강사

   부동산도시연구 편집위원

이성원

건국대학교 부동산학과 학사

서울대학교 환경대학원 도시계획학 석사

건국대학교 부동산학과 박사

전 건국대학교 부동산대학원 겸임교수

현 한국주거환경학회 이사

   한국주택금융공사 서울동부지사 대리

이상민

건국대학교 부동산학과 학사

현 건국대학교 부동산학과 석박사통합과정

차례

제1장 부동산계량론 기초: 수학과 통계학, 경제학 그리고 부동산학 3

1. 논문이란? 3

2. 부동산 금융상품 6

제2장 우리나라 서민 가구의 주택담보대출 유형 선호에 관한 실증분석 7

1. 문헌연구 9

2. 실증모형 13

3. 실증분석 24

4. 결론 28

부록 30

제3장 보금자리론의 채무불이행 및 조기상환 위험에 관한 실증 연구 35

1. 서론 35

2. 제도적 배경과 실증 모형 40

3. 실증분석 결과 47

4. 신 BIS상의 소요 자기자본율 계산 57

5. 결론 59

제4장 미국 주택담보대출 연체의 재해석 61

1. 서론 61

2. 이론적 배경 62

3. 실증분석 결과 70

4. 결론 73

제5장 주택담보대출 채무불이행 결정요인에 관한 연구 75

1. 서론 75

2. 이론적 배경과 선행연구 고찰 77

3. 실증 모형 82

4. 실증 분석 88

5. 결론 93

제6장 주미국주택담보대출 채무불이행에 관한 연구: 차입자 또는 대출자 우호 정책을 중심으로 95

1. 서론 95

2. 선행 연구 96

3. 실증분석 모형 및 변수설정 100

4. 요약 및 결론 109

제7장 전세자금대출 채무불이행 결정요인에 관한 연구 111

1. 서론 111

2. 선행연구 검토 112

3. 실증분석 115

4. 결론 123

제8장 주택연금 가입의 미시적 결정요인과 이항 로짓 모형 · · · · · 129

1. 주택연금은 도대체 누가 가입하는 것일까? 129

2. 그렇다면 어떤 요소들이 주택연금의 가입에 영향을 미칠까? 130

3. 어떻게 하면 데이터를 통해 주택연금 가입자의 마음을 읽을 수 있을까? 131

4. 어떤 변수가 주택연금의 가입에 영향을 미쳤을까? 137

5. 고령가구의 사랑도 통계로 증명될 수 있나요? 141

제9장 주택 연금 지도의 빈칸 - 시 · 군 · 구를 중심으로 142

1. 개인이 아니라, 지역을 기준으로 주택연금 가입을 살펴본다면? 142

2. 어떠한 지역적 특성이 주택연금 가입에 영향을 미칠까? 143

3. 어떻게 하면 지역을 단위로 한 분석을 할 수 있을까? 145

4. 분석 모형은 어떻게 설정해야 할까? 149

5. 마음이 아니라 거리가 문제였다 150

6. 사라진 가입자들 152

제10장 똑똑한 집주인은 정부를 속였을까? - 정보 비대칭 문제 153

1. 레몬 시장의 공포 153

2. 역선택과 도덕적 해이 154

3. 이 연구는 어떻게 설계하면 될까 155

4. 분석은 세 가지 단계로 철저히 진행한다 159

5. 고령가구들은 투기꾼이 아니었다 160

6. 하지만 방심은 금물이다 163

제11장  위험을 측정하려면 우리만의 자(Ruler)가 필요하다 - 가격지수 문제 ·  · 164

1. 장부가(Book Value)의 함정 164

2. 우리만의 자를 만들어야 한다 165

3. 우리의 자로 재단한 옷은 어떤 모습일까? 170

4. 맞춤형 리스크 관리의 시작 172

제12장 떠나는 자들의 속마음 - 계약해지 173

1. 가입보다 중요한 유지의 문제 173

2. 도구의 전환: 횡단면 로짓에서 종단을 분석하는 생존분석으로 174

3. 연금의 해지는 냉철한 경제적 계산이다 182

4. 제도의 방파제를 쌓다 184

제13장 가입자의 사망 위험을 통제한 자발적 해지 모형 185

1. 죽음 때문인가, 아니면 선택을 한 것인가? 185

2. 더 예리한 칼을 가져오다 186

3. 계산기를 든 고령가구들 189

4. 돌다리도 두들겨보자 192

제14장 상업용 부동산 담보대출의 가치에 영향을 미치는 요인에 관한 실증적 분석

- 옵션이론을 중심으로 197

1. 서론 197

2. 선행연구 고찰 198

3. 이론적 배경 201

4. 실증분석 결과 210

5. 결론 213

부록 215

제15장 기계학습을 활용한 채무불이행 모형-경제학적 설명가능성 225

1. 서론 225

2. 선행연구 229

3. 방법론 237

4. 실증분석 238

5. 결론 255

제16장 트랜스포머 모형을 활용한 주담대 채무불이행 연구 · 260

1. 서론 260

2. 선행연구 262

3. 방법론 265

4. 실증 분석 271

5. 결론 283

제17장 반복적 채무불이행과 담보주택의 경매를 통한 회수 · 287

1. 서론 287

2. 선행연구 및 실증 모형 289

3. 자료와 변수 292

4. 실증분석 295

5. 결론 299

부록: 미국 주담대 채무조정의 효과에 관한 연구 301

제18장 분양보증 환급사업장의 가격 결정요인 306

1. 서론 306

2. 제도 및 현황 307

3. 선행연구 310

4. 분석모형과 자료 311

5. 실증분석결과 314

6. 결론 316

제19장 미국 주택 모기지 대출에 있어서의 차별 관행 - 문헌 연구 319

1. 서론 319

2. 대출 신청 거부율에 관한 논쟁 322

3. 신용위험 관점에서의 논쟁 327

4. 약탈적 수수료 관점에서의 연구 329

5. 결론 및 시사점 331

제20장 주택담보대출 사후 만족도 영향요인 실증분석: 대출금리 유형과 차주

소득수준을 중심으로 332

1. 서론 332

2. 이론적 배경 및 선행연구 333

3. 연구방법 및 기초통계량 336

4. 추정결과 및 결론 339

5. 결론 및 시사점 344

제21장 부동산 금융소비자 보호 체계의 평가 기준 간 중요도 분석:

AHP 기법을 활용하여 ········· · · · · · · · · · ·    · 346

1. 연구 배경 및 목적 346

2. 선행연구 및 연구의 차별성 349

3. 자료 해석 및 실증분석 352

4. 요약 및 결론 361

부록: 부동산 금융소비자 보호 체계의 평가 기준 363