초판발행 2025. 11. 20

발간사

도시는 언제나 발전해 왔습니다. 건물 하나가 들어서면 거리의 풍경이 바뀌고, 개발사업 하나가 진행되면 지역을 살아가는 사람들의 삶도 달라집니다. 그러나 개발이라는 단어 앞에는 언제나 의문과 갈등이 따라붙습니다. 누구를 위한 개발인가? 공공은 무엇을 얻고, 민간은 무엇을 부담해야 하는가? 그 균형은 어떻게 맞추어 갈 것인가? 이런 질문에 대한 답을 찾고 싶었습니다.

그동안 공공기여는 ‘의무’와 ‘환수’의 대상으로만 이해되었습니다. 민간에게는 억지로 부담해야 하는 짐처럼, 공공에게는 당연히 환수해야 하는 권리처럼 여겨졌습니다. 하지만 우리는 그 단순한 구도를 넘어, 공공기여를 조금 더 넓고 깊게 바라보고자 했습니다. 현장에서 뛰고 있는 디벨로퍼들의 목소리와 제도를 설계하는 공공의 시선을 함께 짚어보며, 공공과 민간이 서로를 ‘파트너’로 인식할 수 있는 길을 모색하고자 하였습니다.

이 책은 공공기여를 단순한 규제의 도구가 아니라 도시와 사회를 발전시키고 지속 가능하게 만드는 협력의 장치로 바라봅니다. 복잡하게 얽혀 있는 제도들을 뜯어보고 현장의 목소리를 듣다 보니, 지금 우리에게 필요한 것은 개발사업을 바라보는 인식의 전환과 더 나은 제도의 설계라는 확신이 들었습니다.

이 책이 독자 여러분께 새로운 시각과 생각거리를 전해 주기를 바랍니다. 도시의 미래를 함께 고민하는 과정에서 이 책이 작은 초석이 되어 더 많은 대화와 논의를 이끌어낸다면 그것만으로도 충분한 의미가 있을 것입니다.

한국부동산개발산업연구원 명예이사장 문주현

한국부동산개발산업연구원 원장 김승배

연구원 소개

한국부동산개발산업연구원(KREDII)은 2021년 8월, 한국부동산개발협회가 ‘부동산개발산업의 지속 가능한 발전과 선진적인 개발문화의 정착’을 목표로 신설한 정책연구실에서 시작되었다. 연구실 신설 이후 데이터에 기반한 연구와 객관적 분석을 통해 정부와 민간에 정책을 제시하면서 산업에서 R&D 역할의 중요성을 체감하였다. 이에 2025년 11월, 한국부동산개발협회는 창립 20주년을 맞아 부동산개발산업의 미래를 이끄는 싱크탱크(Think Tank)로 한국부동산개발산업연구원을 출범시킬 예정이다.

한국부동산개발산업연구원은 산업 현장의 목소리와 데이터 기반의 실증연구를 수행하여 민간과 공공이 함께 만들어가는 지속가능한 부동산개발 생태계를 구축하는 데 노력할 계획이다.

연구 방향

부동산개발업의 혁신과 성장을 위한 연구, 제도 선진화를 위한 정책 지원을 중심으로 ▲부동산업 제도개선 ▲부동산 금융 ▲민관협력형 사업 등 다양한 분야에서 심층 연구를 수행하며,

정책연구실에서 발간해 온 『주거정책제언』(매년)과 『KODA 스페잇슈(Space&Special Issue)』(분기별)는 지속 발간하여 부동산개발산업의 동향과 주요 정책 이슈를 꾸준히 제공할 예정이다.

목차

들어가며 ix

1부 부동산개발사업의 공공기여

I. 협의적 의미의 공공기여 4

1.1. 사전협상제도: 계획이득의 협의 조정 5

1.2. 기부채납: 기반시설 또는 공공시설의 공공이전 28

1.3. 무상귀속: 정비기반시설 등 소유권의 이전 36

1.4. 협의적 공공기여의 특징 42

II. 준(準)공공기여 성격의 법적 부담 44

2.1. 부담금: 개발로 인한 사회적 비용 환수 45

2.2. 조세: 세금으로 이뤄지는 간접적 공공환원 60

2.3. 준(準)공공기여적 부담의 특성 95

III. 사회 · 경제적 관점에서의 기여 99

3.1. 개발사업의 외부효과 99

3.2. 실제 개발사업의 경제적 기여 106

종합적 이해와 제도적 시사점109

2부 현장에서 나타나는 공공기여

IV. 사업자가 경험하는 공공기여 114

4.1. 실제 개발사업에서 부담하는 공공기여 114

4.2. 사업자가 생각하는 공공기여 137

V. 공공기여, 계속되는 과제 147

5.1. 제도 안에서의 과제 147

5.2. 제도 밖에서의 과제: 준공 후 공공기여 162

맺음말: 개발과 공공의 균형을 찾아서 170

디벨로퍼의 또 다른 공헌 173

참고문헌 177

부록 181