초판발행 2025.03.10

머리말

부동산학은 부동산현상과 부동산활동을 연구대상으로 하는 응용과학으로서 법학 ? 경제학 ? 공학 등 관련 학문의 연구방법도 활용하고 있다. 그 결과 부동산학은 연구의 범위가 매우 넓으면서도 그 내용이 늘 변하고 다양한 학문에 대한 이해가 필요하여 단독으로 원론서를 출판하는 것이 어렵다. 부동산학의 이러한 특성과 더불어 최근 출판 환경이 어려워지면서 최신의 이론과 실무를 종합적으로 정리한 부동산학원론서가 거의 출판되지 못했다.

저자는 지난 30여 년 동안 감정평가사로서 또는 대학교 교수로서 부동산현장에서 많은 경험과 연구를 하면서 부동산학의 최신 이론과 실무를 집대성한 부동산학원론서의 필요성을 절감해 왔다. 특히, 감정평가사 또는 공인중개사 자격시험에서 출제위원으로 활동하면서 부동산학 전반에 대한 최신 이론과 실무를 체계적으로 다룬 도서가 부족하여 문제 출제에 어려움을 느낀 경우가 많아 더욱 부동산학원론서에 대한 출판 욕구를 느껴 왔다.

저자는 2018년부터 부동산학을 연구하는 교수 3명의 공저로 부동산학원론서를 출판하기 위해 노력해 왔으나, 여러 사정으로 인해 출판에 이르지 못한 아쉬움이 있었다. 그 후 재직하고 있는 대구가톨릭대학교의 교내연구비 지원제도를 활용하여 부족하나마 단독으로 이를 출판하기로 생각을 바꾼 후 그동안 준비한 원고를 대폭 수정·보완하여 이번에 출판하게 되었다.

이 책을 집필하면서 부동산학의 연구대상에 대해 법학·경제학·공학 등 다양한 학문의 관점에서 이론과 실무를 종합적으로 정리하고자 노력하였다. 이런 취지에서 부동산학 전반을 부동산학의 기초, 부동산법과 권리, 부동산정책, 부동산현상과 경제, 부동산활동과 산업, 부동산감정평가 등 6개의 편으로 구분하고, 각 편마다 서너 개의 장을 두어 총 23개의 장으로 부동산학 전반을 체계화하였다. 특히, 어려운 내용의 정확한 이해를 돕고자 많은 표와 그림을 활용하여 정리하였다.

이 책은 우선 대학의 부동산학과뿐 아니라 법학과 ? 경제학과 ? 건축공학과 등 관련 학과의 학부생 및 대학원생이 전공서로 활용할 수 있을 것이다. 이 경우 내용이 방대하여 한 학기에 모두 다루기보다는 부동산의 이해, 부동산학원론, 부동산활동과 법, 부동산정책론, 부동산경제론, 부동산금융론, 부동산투자론, 부동산개발론, 부동산관리론, 부동산감정평가론 등 다양한 총론 및 각론의 과목에서 여러 번 부분적으로 활용하는 것이 합리적일 것이다. 또한, 이 책은 부동산 금융 ? 개발 ? 관리 ? 중개 ? 감정평가 등 다양한 부동산활동에 종사하는 사람에게는 업무에 유용한 실무서로 활용될 수 있을 것이다. 그 외에도 공인중개사 ? 감정평가사 등의 자격시험을 준비하는 수험생에게는 유익한 수험서로 활용되고, 부동산에 관심이 많은 일반인에게는 재미있고 유익한 입문서로 활용되기를 기대한다.

저자는 이 책을 집필하면서 부동산학 분야의 국내외 많은 학자들의 연구물에서 큰 도움을 받았기에 지면을 빌려 이들 학자들에게 존경과 감사를 표한다. 한편, 부동산학의 전반에 대해 종합적으로 정리하고자 오랜 기간 노력했지만 저자의 역량 부족으로 미진한 부분도 있을 수 있다. 앞으로 계속 보완해 나갈 예정이다. 독자 여러분의 많은 관심과 지원을 부탁드린다.

이 책을 출판하는 데 부산대학교 통계학과의 조영석교수, 대구가톨릭대학교 부동산학과의 겸임교수인 이대희박사와 김종수박사, 부동산학과 박사과정에 재학 중인 이치환대표의 도움을 많이 받았기에 감사를 드린다. 또한, ㈜박영사의 임직원(특히, 장규식팀장, 조영은대리)들이 출판에 많은 지원과 배려를 해 주었기에 감사를 드린다.

이 책이 독자들에게 부동산학을 공부하고 이해하는 데 도움이 되기를 기대한다.

2025년 3월

대구가톨릭대학교 효성캠퍼스에서

저자 씀

서경규

[학력 및 경력]

• 경북대학교 사법학과 졸업(법학사)

• 영남대학교 환경대학원 졸업(도시계획학석사, 도시 및 지역계획전공)

• 영남대학교 일반대학원 졸업(행정학박사, 지역개발전공)

• 대구가톨릭대학교 부동산학과ㆍ부동산경영학과 교수(현)

• 감정평가사(제3회), 공인중개사(제1회)

• 한국감정원(한국부동산원) 감정역, 나라감정평가법인 이사

• 국토교통부 공인중개사정책심의위원회 위원

• 국방부 군공항이전사업단 자문위원

• 법제처 국민법제관

• 대구광역시 지방재정계획심의위원회 위원(현)

• 대구광역시 공유재산심의회 위원

• 대구광역시 지방세심의위원회 위원

• 경상북도 지방토지수용위원회 위원(현)

• 경상북도 지적재조사위원회 위원(현)

• 울산광역시 도시계획위원회 위원

• 대구경북경제자유구역청 분양가심사위원회 위원(현)

• 대구경북부동산분석학회 회장

• 한국감정평가학회 부회장(현)

• 한국부동산원 ESG경영위원회 위원(현)

• 한국토지주택공사 기술자문위원회 위원(현)

• 대구도시개발공사 사외이사

• 감정평가사 자격시험 출제위원(부동산학원론, 감정평가이론, 감정평가실무)

• 공인중개사 자격시험 출제위원(부동산학개론)

[저서 및 논문]

• 감정평가론(교육과학사, 2022)

• 최신 부동산학(공저, 부연사, 2014)

• 최신 지역개발론(공저, 집현재, 2013)

• 녹색성장과 지역경영(공저, 열린시선, 2011)

• 현대 부동산의 이해(공저, 부연사, 2005)

• “부동산활동에 있어 적정가격제도의 재검토”(감정평가학논집, 2021) 외 다수

제 1 편 부동산학의 기초

제 1 장•부동산학의 이해 

제1절 부동산학의 의의 2

제2절 부동산학의 연구대상과 접근방법 5

제3절 부동산업 8

제4절 부동산활동의 기초용어 13

제 2 장•부동산의 이해 

제1절 부동산의 의의 23

제2절 부동산의 분류 36

제3절 부동산의 특성 40

제 3 장•부동산정보의 이해 

제1절 부동산정보의 의의 47

제2절 부동산정보의 해석 52

제 2 편 부동산법과 권리

제 1 장•부동산법의 이해 

제1절 부동산법의 의의 68

제2절 부동산법의 기초용어 73

제 2 장•부동산권리 

제1절 부동산권리의 의의 80

제2절 부동산등기제도 98

제3절 에스크로제도와 권원보험 106

제4절 특별법상 임차인보호제도 110

제 3 장•부동산경매 

제1절 부동산경매의 의의 117

제2절 부동산경매의 절차 125

제 4 장•부동산권리분석 

제1절 부동산권리분석의 의의 134

제2절 부동산경매의 권리분석 141

제 3 편 부동산정책

제 1 장•부동산정책의 이해 

제1절 부동산문제와 시장실패 152

제2절 부동산정책의 의의 163

제3절 부동산정책의 분류와 사례 167

제 2 장•토지정책 

제1절 토지공개념과 토지정책의 의의 174

제2절 토지정책의 내용 179

제 3 장•주거정책 

제1절 주택과 주거정책의 의의 205

제2절 주거정책의 내용 213

제 4 장•부동산조세정책 

제1절 부동산조세의 의의 238

제2절 부동산 거래과세: 취득단계 249

제3절 부동산 거래과세: 양도단계 267

제4절 부동산 보유과세 285

제 4 편 부동산현상과 경제

제 1 장•부동산경제론 

제1절 부동산의 수요 298

제2절 부동산의 공급 307

제3절 부동산시장의 균형 312

제4절 부동산경기의 변동 316

제 2 장•부동산시장론 

제1절 부동산시장의 의의 325

제2절 부동산시장의 내용 330

제3절 부동산시장 관련 이론 334

제 3 장•부동산입지론 

제1절 부동산입지의 의의 347

제2절 상업입지 350

제3절 주거입지 및 공업입지 356

제4절 입지 관련 이론 360

제 4 장•부동산금융론 

제1절 부동산금융의 의의 377

제2절 부동산담보대출 383

제3절 부동산유동화 397

제4절 부동산간접투자 414

제5절 부동산개발금융과 입주자저축 438

제 5 편 부동산활동과 산업

제 1 장•부동산투자론 

제1절 부동산투자의 의의 450

제2절 부동산투자이론 460

제3절 부동산투자분석 477

제4절 부동산투자실무 488

제 2 장•부동산개발론 

제1절 부동산개발의 의의 497

제2절 부동산개발실무 511

제3절 부동산개발사업 530

제 3 장•부동산관리론 

제1절 부동산관리의 의의 566

제2절 부동산마케팅 580

제3절 부동산신탁 589

제 4 장•부동산중개론 

제 6 편 부동산감정평가

제1절 부동산중개의 의의 597

제2절 부동산중개업 600

제 1 장•감정평가의 기초 

제1절 감정평가의 개요 618

제2절 경제적 가치의 판정 625

제3절 감정평가의 절차와 기준 636

제 2 장•부동산감정평가의 이해 

제1절 부동산의 지역성 641

제2절 부동산의 가치형성 650

제3절 부동산의 감정평가 660

제 3 장•감정평가방식 

제1절 감정평가방식의 개요 673

제2절 비교방식 679

제3절 원가방식 689

제4절 수익방식 699

제 4 장•부동산가격공시제도 

제1절 부동산가격공시제도의 이해 712

제2절 지가공시제도 717

제3절 주택가격 공시제도 723

참고문헌 726

색인 731