초판발행 2025.03.01

머리말

최근 ‘그랜드 제너레이션(Grand Generation)’이라는 용어가 대두되고 있다. 그랜드 제너레이션 세대는 역사상 가장 부유하고 활동적이면서 장수하는 은퇴 세대로, 기존의 ‘액티브 시니어’라는 명칭을 대체하는 용어로 일본에서부터 확산된 개념이다(서용구, 2024). 국내에서도 이들의 높은 소비력에 주목하고 있으며, 1차 베이비부머 세대(1955~1963년생)와 2차 베이비부머 세대(1964~1974년생)까지의 약 1,659만 명에 이르는 인구가 여기에 속한다.

그랜드 제너레이션 세대의 등장은 다양한 산업에서 그 특성을 파악하고, 소비의 주요 주체로 자리매김하려는 움직임과 연계되고 있다. 이러한 배경에는 고령인구의 급격한 증가라는 전례 없는 상황의 변화가 있다. 행정안전부 주민등록 인구통계에 따르면 2024년 7월 10일 기준 65세 이상 주민등록인구수가 1,000만 62명으로 집계되어, 우리나라는 본격적으로 ‘노인인구 천만 시대’에 접어들었다.

통계청의 ‘2023 고령자통계’ 자료에 따르면, 고령인구 비중은 지속적으로 증가하여 2025년에는 20.6%로 초고령사회에 진입하고, 2035년에는 30%, 2050년에 40%를 넘어설 것으로 전망된다. 또한, 65세 이상인 고령자 가구 역시 꾸준히 늘어나 2023년에는 전체 가구의 25.1%(549만 1천 가구)를 차지했으며, 2039년에는 천만 가구를 돌파하고, 2050년에는 전체 가구의 절반인 49.8%에 이를 것으로 예상된다.

이처럼 고령인구와 고령자 가구의 급속한 증가는 주택시장에 지대한 영향을 미치게 되는 데 반해, 노인을 위한 서비스가 제공되는 주택의 공급은 턱없이 부족하다. 주택산업연구원에 따르면, 우리나라 60세 이상 노인인구와 노인가구는 각각 연평균 4.6%, 4.8%씩 증가하고 있으며, 노인인구 중 5.1%인 30만 명이 노인전용주택에 거주하기를 희망하는 것으로 조사되었다. 그러나 2023년 말 기준 확보된 노인전용주택은 총 3만 호로, 이는 전체 노인가구의 0.4%에 불과하다. 윤석열 정부의 2023~2027년 노인주택 공급 계획이 5천 호에 그치고 있고, 여당인 국민의힘은 2024년 2월 고령자복지주택을 2만 호까지 추가 공급하겠다고 발표하였으나 여전히 수요를 충족하기에는 크게 미치지 못하는 상황이다.

노인인구의 증가와 함께 다양한 요구가 늘어나면서, 이들의 주거안정을 위한 실질적인 대책 마련이 시급해지고 있다. 고령자가 자신의 경제 상황, 건강 상태, 가족 구성, 취미와 여가 활동 등 다양한 조건에 맞는 주택을 선택할 수 있도록 보다 다양한 주거 유형 개발이 절실히 요구된다.

정부는 2024년 7월 ‘시니어 레지던스 활성화 방안’을 발표하며 시니어 레지던스 공급 확대에 대한 의지를 표명하였다. 미국에서는CCRC(Continuing Care Retirement Community, 연속보호체계형 은퇴주거단지)라는 주거 유형이 널리 자리잡고 있다. CCRC는 은퇴한 노인들이 하나의 커뮤니티에서 생활하면서 노화 단계에 따라 이주할 필요 없이 지속적인 돌봄을 제공받을 수 있는 노인주거단지로, 미국에서는 2022년 기준 약 1,930개가 운영 중이다. 그러나 국내에는 CCRC의 시설 특성을 모두 갖춘 노인주거시설이 전무한 상황이다. 고령 친화적 주거 공간과 가사 · 건강 · 여가 서비스를 결합한 시니어 레지던스 수요가 증가하고 있는 만큼, 이러한 수요를 충족할 수 있는 주거 유형이 필요하다.

심각한 고령화 외에도 저출산 문제 역시 우리나라가 직면한 주요 위기 중 하나이다. 저출산의 심화로 인한 학령인구의 감소는 지방 대학들의 미충원 문제로 이어지고, 이는 지방대학의 재정난을 심화시키고 있다. 특히 지방대학은 서울 소재 대학에 비해 신입생 충원율이 현저히 낮아 더 큰 어려움을 겪고 있다. 이러한 문제는 지방대학에 그치지 않고, 대학을 기반으로 하고 있는 지역에서는 기반산업이 붕괴되는 상황과 직결되어 지방소멸이라는 중대한 문제로 이어지게 된다. 이러한 상황에서 미국은 대학과 지역사회의 상생을 위해 UBRC(University Based Retirement Community, 대학연계형 은퇴주거단지)를 통해 신규시장을 개척하는 등 새로운 돌파구를 모색하고 있다.

UBRC는 CCRC에 교육적 요소를 더한 형태로, 대학과 연계하거나 대학 자체 개발을 통해 은퇴자들에게 평생교육 프로그램, 학습 및 연구 참여 기회를 제공하며, 대학 캠퍼스 시설과 서비스를 이용할 수 있도록 한다. 이를 통해 은퇴자들은 지적 호기심을 충족하고 삶에 활력을 더할 수 있게 된다. 학령인구가 감소하는 상황에서 지방대학들은 UBRC를 도입하여 캠퍼스 내의 잉여시설을 활용하고, 비효율적으로 운영되고 있는 교직원의 효율화를 도모할 수 있으며, 캠퍼스 인근의 고령인구를 신규 학습층으로 흡수함으로써 새로운 교육수요를 창출할 수 있게 된다.

CCRC, UBRC와 같은 고령 친화적 주거 모델은 저출산 · 고령화로 인한 문제를 해결하는 데 있어 우리나라의 고령자를 위한 주거환경에 새로운 대안이 될 수 있다. 이 책은 국내에 아직 낯선 CCRC와 UBRC의 개념을 심도 있게 다루며, 이를 국내에 적용할 수 있는 방안을 모색하는 데 중점을 두고 있다. 특히, 학령인구 감소로 위기에 처한 지방대학들이 늘어나는 고령인구를 새로운 수요층으로 활용하여 재정 위기를 극복하고 지역사회에 기여할 수 있는 UBRC 도입 방안을 제시하고 있다.

이 책은 공저자인 김세율 박사의 박사학위 논문을 기반으로 하고 있으며, 노인주거복지시설에 관심 있는 독자들의 눈높이에 맞추어서 내용을 가감하였다. 따라서 이 책은 고령친화적 주거 모델 중, 연속보호체계형 은퇴주거단지와 대학연계형 은퇴주거단지에 대한 유형의 특징과 구체적인 사례들을 담고 있어, 국내 상황에 맞게 적용할 수 있는 다양한 가능성을 탐구할 기회를 제공한다.

CHAPTER 1과 CHAPTER 2에서는 CCRC와 UBRC를 심도 있게 분석하고, CHAPTER 3에서는 고령친화대학(AFU) 개념을 통해 대학, 노인, 지역사회의 상생에 대해 고찰하였다. CHAPTER 4에서는 일본형 CCRC와 UBRC에 대해 살펴보고, 마지막 CHAPTER 5에서는 국내 지방대학을 대상으로 UBRC 도입이 가능한 대학 캠퍼스들을 분석하고, 그 필요성과 효과를 논의하였다. 이를 위해 미국과 일본, 국내의 다양한 문헌을 참고하였으며, 관련 기관 및 업체에 대한 인터뷰 조사를 통해 기술하였다.

이 책이 출간될 수 있도록 흔쾌히 수락해 주신 박영사의 노현 이사와 전채린 차장을 비롯하여, 집필 과정에서 따뜻한 응원과 격려를 보내준 가족에게 감사를 드린다. 또한, 건국대 부동산대학원의 소중한 인연이자 든든한 아군인 강진구 대표, 김나성 감정평가사, 김창영 대표, 조태환 대표에게도 감사의 마음을 전한다. 이 책이 완성될 수 있도록 아낌없이 도와주신 모든 분들께 다시 한번 깊은 감사의 인사를 드린다.

Soli Deo Gloria!

2025년 3월

건국대학교 해봉부동산학관 연구실에서 유선종 · 김세율 드림

유 선 종 

건국대학교 부동산학과 교수 

日本大学 理工学研究科 不動産科学 専攻 学術博士 (Ph.D) 

yoosj@konkuk.ac.kr 

김 세 율 

INCORSO 대표 

건국대학교 부동산학과 학술연구교수 

건국대학교 대학원 부동산학박사 

건국대학교 부동산대학원 부동산학석사 (경영관리전공) 

incorso7@gmail.com 

CHAPTER 1

연속보호체계형 은퇴주거단지

1.1 CCRC의 개념 ········································································ ∙4

1.2 CCRC의 형성 배경 및 현황 ················································ ∙6

1.3 CCRC의 시설 특성 ······························································ ∙9

1.4 CCRC의 비용 ······································································ ∙ 13

1.5 CCRC의 계약 유형 ····························································· ∙ 15

1.6 CCRC의 장점 ······································································ ∙ 16

1.7 CCRC 선택 시 고려사항 ···················································· ∙ 18

1.8 CCRC 사례 ········································································· ∙ 20

Valle Verde 23

Edgemere 30

The Admiral at the Lake 37

Givens Estates 43

Croasdaile Village 49

CHAPTER 2

대학연계형 은퇴주거단지

2.1 UBRC의 개념 ······································································ ∙ 58

2.2 UBRC의 형성 배경 및 현황 ············································· ∙ 59

2.3 UBRC의 기준 및 유형 ······················································· ∙ 61

2.4 UBRC의 장점 ····································································· ∙ 65

2.5 UBRC 사례 ········································································· ∙ 70

캠퍼스 내에 있는 UBRC 70

유형 ① 대학이 건설, 소유 및 운영하는 UBRC 70

Mirabella at ASU 70

Lasell Village 76

The Spires at Berry College 82

유형 ② 대학이 소유한 토지에 건설된 UBRC 88

Legacy Pointe at UCF 88

캠퍼스 밖에 있는 UBRC 94

유형 ③ 인근에 위치한 대학과 협력하는 UBRC 94

Longhorn Village 94

CHAPTER 3

고령친화대학

3.1 AFU의 개념 ········································································ ∙ 105

3.2 AFU의 형성 배경 및 현황 ··············································· ∙ 107

3.3 AFU의 10대 원칙 ······························································ ∙ 110

3.4 AFU 사례 ············································································ ∙ 114

아일랜드, 더블린 시립 대학교(Dublin City University, DCU) 114

미국, 미시간 주립 대학교(Michigan State University, MSU) 125

캐나다, 프레이져 밸리 대학교(University of the Fraser Valley, UFV) 134

영국, 스트라스클라이드 대학교(University of Strathclyde) 141

3.5 AFU <원칙 9> ·································································· ∙ 147

3.6 대학의 고령 친화도 판단 지표 ········································· ∙ 149

CHAPTER 4

일본형 CCRC

4.1 생애활약 마을(􆬰􅷅􅴞􏔂のまち) 구상(􏍭􄟝) ························ ∙ 164

생애활약 마을(生涯活躍のまち) 구상의 의의 164

생애활약 마을(生涯活躍のまち) 구상의 기본 콘셉트 166

생애활약 마을(生涯活躍のまち) 구상의 구체적 방향 171

생애활약 마을(生涯活躍のまち) 추진 시 주체별 역할 177

4.2 일본형 CCRC 사례 ·························································· ∙ 181

쉐어 가나자와(シェア金沢) 182

유이마루나스(ゆいま~る那須) 186

스마트 커뮤니티 이나게(スマートコミュニティ稲毛) 190

4.3 일본형 CCRC의 6개 주요 테마 및 아이디어 ·············· ∙ 195

활기를 살리는 모델 195

스포츠를 활용한 모델 196

예술과 문화 중심 모델 197

지역의 매력을 활용한 모델 198

다세대를 연결하는 모델 199

라이프스타일을 반영한 모델 200

정책 아이디어 201

4.4 일본의 UBRC 사례 ························································· ∙ 203

중부대학(中部大学) 204

교린대학(杏林大学) 207

릿쿄대학(立教大学) 211

CHAPTER 5

UBRC 도입 가능 캠퍼스 고찰

5.1 노인주거복지시설 ································································ ∙ 218

노인복지시설 218

노인주거복지시설 222

5.2 UBRC 도입 가능 캠퍼스 ················································ ∙ 234

UBRC 도입 가능 대상 캠퍼스 236

UBRC 도입 가능 캠퍼스 정의 242

UBRC 도입 가능 캠퍼스의 고령 친화 요소 245

UBRC 도입 가능 캠퍼스 258

고령 친화 요소의 상대적 중요도 분석 262

대학 부설 병원 보유 캠퍼스 268

5.3 UBRC 도입 가능 캠퍼스 여부에 미치는 영향 요인 ·· ∙ 272

자료 구축 및 변수 정의 272

기술 통계 278

실증분석 결과 281

참고문헌 284

찾아보기 289