초판발행 2025. 11. 10

머리말

본서는 제목 그대로 ‘부동산법 입문서’로, 필자가 부동산과 관련된 법과 판례 중에서 부동산법을 처음, 그리고 본격적으로 공부하고자 하는 분들이 알아두면 좋겠다고 보이는 핵심주제 100가지를 선정하여 설명한 책이다.

본서는 기존 필자의 책 ??부동산분쟁의 쟁점(제3판)??의 내용을 기초로 하였다. 즉 필자가 쓴 ??부동산분쟁의 쟁점??은 판을 거듭하면서 그 분량이나 난이도 면에서 전문서적으로 변모된 책으로 부동산법을 처음 공부하고자 하는 분들이 이해하는 데 어려움이 있었다. 이에 필자는 부동산법을 처음 공부하고자 하는 분들이 그 분량이나 난이도에 있어 좀 더 수월하게 접근할 수 있는 부동산법 입문서가 필요하다고 생각하여 본서를 기획하였다.

현재 상황은 부득이 부동산법을 공부하지 않을 수 없다. 많은 분은 자가 주택이 그 개인 재산의 전부이고, 자가 주택이 없는 분은 주택거주를 위한 보증금(보증금반환청구권)이 그 개인 재산의 전부여서 부동산법을 전혀 몰라서는 정상적으로 살아갈 수가 없기 때문이다.

이러한 사정에도 불구하고 단편적인 부동산 상식 서적을 제외하고 부동산분쟁사례를 포함한 부동산법 일반에 대한 본격적인 입문서는 찾아보기 힘들다. 필자는 2007년 변호사 개업 후에 2010년부터 부동산전문 변호사로 활동하면서 부동산법 위주로 재판도 하고 책도 쓰고 대학뿐만 아니라 유튜브상에서도 강의를 해왔다.

본서는 이러한 필자의 경험을 바탕으로 필자의 기존 책 ??부동산분쟁의 쟁점??에 실린 내용 중 100개의 핵심주제를 선정하고 그 각 주제의 제목 및 내용을 조금 더 쉽게 이해할 수 있도록 변경·수정한 책으로 다소 어려울 수 있는 내용이라 할지라도 부동산법을 본격적으로 공부하고자 하는 분들이 알아두면 좋겠다는 핵심주제 위주로 정리한 것이다. 

현재는 주택 세입자이기 때문에 보증금(보증금반환청구권)이라는 재산만을 보유한 분들도 차후 자가 주택을 소유하게 될 수도 있을 것이니 주택이나 상가, 토지 등 부동산을 보유하게 되면 어떠한 법률적 문제들이 발생할 수 있는지도 본서를 통해 간접적으로 확인할 수 있다. 본서는 핵심주제를 100개로 한정하였지만, 부동산법 내지 부동산법 분쟁의 일반을 다루고 있기 때문이다.

물론, 내용도 많고 방대한 양의 전문서적으로 변모된 필자의 기존 책 ??부동산분쟁의 쟁점??이 부담스러운 전문가분(변호사, 법무사, 감정평가사, 개업공인중개사, 행정사 등)도 본서를 통하여, 현재의 부동산법 내지 부동산법 분쟁의 핵심주제를 확인할 수 있다.

필자는, 본서가 차후 개정된다면 일부 주제는 그 개정 당시 문제되고 있는 쟁점 위주로 교체하더라도 핵심주제 100개라는 본서의 특징은 그대로 유지하여 그 분량을 조절할 생각이다. 본서의 기획 의도나 목표는 부동산법을 처음, 그리고 본격적으로 공부하고자 하는 분들을 위한 부동산법 내지 부동산법 분쟁의 기본지식을 제공하는 것이기 때문이다.

본서가 부동산법에 관심이 있는 분들에게 필수적 부동산법 입문서로 자리매김하여 독자분들의 재산지킴이 역할을 할 수 있기를 기대한다. 필자도 독자분들의 본서 이해를 돕기 위해 유튜브 강의(채널명: 부동산전문 이승주변호사의 민사법 교실) 등을 지속할 예정이다.

마지막으로 필자와 함께 법률사무소를 운영하고 있는 아내 양연순 변호사(상속·이혼·후견 등 가사법 전문)와 올해 대학에 입학해서 동아리활동도 열심히 하면서 잘 적응해 가고 있는 첫째 딸, 공부뿐만 아니라 좋아하는 축구도 즐겁게 하고 있는 둘째 아들에게 사랑한다는 말을 전하고 싶다.

2025. 10. 10.

서초동 사무실에서

이승주 변호사

저자약력

이승주

사법시험 제46회 합격(2004년)/사법연수원 제36기 수료/변호사

1996년 경찰간부후보생 필기합격, 면접탈락

경기도 화성시 송산면 출생(1970년)

송산초등학교, 송산중학교, 수원 수성고등학교 졸업

동국대학교(농업경제학과 89학번, 육군병장 만기제대(91군번), 1996년 졸업,
경제학사)

동국대학교 동아리 선무부(태권도부) 부장(1990년)

한성대학교 부동산대학원(부동산투자금융전공, 2013년 2월 졸업, 부동산학 석사)

동국대학교 행정대학원 부동산 최고위 과정 수료(제18기)

글쓰기 관련 청년 변호사 대상 강연(2013. 9. 11. ㈜법률신문사 주최)

대한 변호사 협회에 ‘부동산관련법’ 전문분야 등록(2010년), 부동산전문변호사

(전) 동국대학교 법과대학 외래 강사(민사집행법/2014년, 2015년)

(전) 동국대학교 행정대학원 부동산학과 대우교수(부동산계약론/2022년~2024년)

(현) 유튜브 채널 “부동산전문 이승주변호사의 민사법 교실” 운영

(현) 네이버 블로그 “부동산전문 이승주변호사의 상가 및 부동산분쟁 클리닉” 운영

(현) 건국대학교 부동산대학원 겸임교수(부동산권리분석론/2018년 이후)

저서

나는 아내보다 권리분석이 좋다(다산북스, 2010년)

이승주 변호사의 이야기 채권회수(다산북스, 2011년)

부동산분쟁의 쟁점(박영사, 2021년 초판, 2023년 제2판, 2025년 제3판)

부동산권리분석 및 배당 판례특강(박영사, 2022년 초판, 2025년 제2판)

방송인터뷰 등

YTN 라디오 곽수종의 생생경제 인터뷰(2013. 7. 2. 소액사건 관련)

파이낸셜뉴스 인터뷰(2014. 2. 3. 임대차존속기간 20년 위헌 관련)

MBC 파워매거진 인터뷰(2014. 2. 7. 아파트 할인분양관련)

KBS 똑똑한 소비자 리포트 인터뷰(2015. 3. 13. 부실인테리어 관련)

SBS 뉴스 인터뷰(2015. 5. 25. 지나친 위약벌 관련)

TBS(교통방송) ‘출동 수도권 현장’ 인터뷰(2015. 10. 1. ‘잠자는 지하철 엘리베이터’편)

KBS 2TV ‘아침’ 인터뷰(2016. 1. 7. 부동산 이중계약 사기 관련)

KBS 뉴스 ‘못참겠다’ ‘전입신고날 근저당권 설정’편 인터뷰(2019. 1. 13. ‘디지털 뉴스’편)

KBS 뉴스 ‘못참겠다’ ‘억대 권리금 날릴 위기’편 인터뷰(2019. 3. 17. ‘디지털 뉴스’편)

KBS 뉴스 ‘갭투자 파산 후폭풍’편 인터뷰(2019. 7. 13. 방송)

KBS 뉴스 9 ‘수원 전세사기 부부’편 인터뷰(2023. 10. 30. 방송)

연합뉴스 TV 뉴스프라임 ‘전세사기 무기한 엄정단속’편 대담(2023. 11. 1. 생방송)

세부 목차

제1장  주택임대차

 1. 임차인이 공인중개사 없이 직거래를 하면 여러모로 위험하다. 19

 2. 주택매수인은 임차인의 보증금반환채권이 가압류되어 있는지 반드시 확인해야 한다. 22

 3. 건물임대인의 수선의무를 면제하는 특약도 원칙적으로 유효하다. 25

 4. 주택임차인에게 1회에 한하여 갱신요구권이 인정된다. 26

 5. 주택에 대한 일시 전출이 이루어진 경우에도 대항력이 소멸될 수 있다. 29

 6. 신탁법상 신탁자와 임대차계약을 체결하면 보증금확보에 어려움을 겪을 수 있다. 32

 7. 주택임차인이 소액보증금 최우선배당 제도를 이용한다는 생각은 버려야 한다. 35

제2장  상가건물임대차

 8. 상가의 보증금 또는 월세 인상한도가 항상 5%인 것만은 아니다. 38

 9. 임대인의 임차목적물 사용․수익상태 유지의무는 임대인의 귀책 여부와는 무관하게 인정된다. 41

10. ‘차임 등의 증감을 청구’한 경우에 증액기준을 초과하여 합의하면 그 초과부분은 무효다. 44

11. 상가월세 3회분을 연체하면 임차인의 주요권리들이 박탈된다. 46

12. 재건축 사유와 1년 6개월 이상 영리목적 미사용 등 사유 결합을 이유로 해서도 임대인의 권리금회수거절이 가능할 수 있다. 49

13. 계약갱신요구에 의한 갱신과 묵시의 갱신의 가장 큰 차이는 갱신 후의 연장기간이다. 54

14. 임차인의 원상회복의무 면제특약뿐만 아니라 해석상 원상회복의무 면제특약 인정도 가능하다. 56

제3장  부동산매매

15. 가압류된 부동산의 매수했는데, 가압류권자가 승소하면 매수인이 소유권을 상실한다. 60

16. 부동산매매에 있어 무권대리인이 본인의 추인을 얻지 못하면 계약이행책임을 부담할 수도 있다. 62

17. 전매차익 목적의 토지에 대한 공동투자는 다양한 법리가 적용될 수 있어 주의해야 한다. 64

18. 부동산 이중매매에 있어 첫 번째 매수인을 보호하는 방법이 있다. 68

제4장  부동산증여

19. 부동산 증여 후 소유권이전등기 전이라면 증여를 철회할 수 있는 경우가 있다. 72

제5장  가 계 약

20. 가계약과 계약금계약의 해소 방법을 알아보자. 77

21. 지급한 가계약금에 대한 반환청구가 가능한 경우가 있다. 80

제6장  부동산계약의 취소

22. 쌍방 공통하는 동기의 착오에 대하여 일부취소가 인정될 수도 있다. 85

23. 유동적 무효상태에서도 해제합의가 가능할 뿐만 아니라 해제합의의 착오취소도 가능하다. 89

24. 토지 매도인에 의하여 유발된 토지의 현황과 경계에 관한 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 있다. 91

제7장  부동산계약의 무효

25. 토지거래허가구역 토지거래에 있어 유동적 무효상태를 해소하는 방법은 여러 가지가 있다. 94

26. 토지거래허가구역 토지거래에 있어 유동적 무효의 경우에도 해약금 해제가 가능하다. 97

27. 허가구역 내의 토지매매를 하면서 처음부터 허가를 배제․잠탈하려 한 경우는 확정적 무효다. 101

28. 토지거래허가를 잠탈하려는 증여를 원인으로 한 소유권이전등기는 무효이다. 103

29. 토지거래허가구역 내에서의 토지거래의 효력에 대해 유형별로 정리해 보자. 107

제8장  부동산계약의 해제․해지

30. 부동산매매계약 해제의 유형을 알아보고 그 중에서 합의해제를 자세하게 살펴보자. 111

31. 부동산매매계약 해제로 인한 원상회복법리에 대하여 알아보자. 115

32. 잔금지급 전에 부동산 가압류 집행이 이뤄진 경우에 잔금지급을 거절할 수 있을 뿐이고 계약해제를 할 수 없음이 원칙이다. 117

33. 부동산매입 목적이 분명하다면 그 목적을 계약서에 적고 목적 달성이 불가능한 경우에 계약을 해제할 수 있다는 약정해제권을 특약으로 넣는 것이 좋다. 120

34. 부동산매매계약에 있어 중도금 또는 잔금 미지급 시 자동 해제된다는 특약의 효력을 살펴보자 122

35. 이행기 이전에 이행에 착수한 경우에도 원칙적으로는 해약금에 의한 해제가 인정되지 않는다. 125

36. 해약금 해제는 이행착수 전에만 가능하므로 이행착수의 의미를 살펴본다. 128

제9장  부동산중개

37. 부동산 중개사고의 큰 흐름을 살펴보자. 131

38. 공인중개사의 권리금계약 알선은 행정사법 위반이다. 134

39. 공인중개사가 보증금 채무인수의 법적성격까지 설명할 의무는 없다. 137

40. 다가구주택을 임차할 경우에는 선순위 임차인들의 보증금 내역 등을 반드시 확인해야 한다. 141

제10장  부동산소유권

41. 토지소유자의 독점적·배타적 사용·수익권 행사의 제한 법리는 토지소유자 권리를 제한하여 지료청구조차 인정되지 않는다. 145

42. 토지소유자의 독점적·배타적 사용·수익권 제한과 권리남용인정의 차이는 지료를 청구할 수 있는지의 문제가 된다. 147

43. 통행지역권은 그 개념상 통행로가 항상 특정한 장소로 고정되어 있는 것을 전제하지만, 주위토지통행권은 그렇지 않다. 150

44. 무효등기는 말소등기청구를 통해 해결하는 것이 원칙이지만 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권을 활용하는 것이 필요할 수 있다. 153

45. 토지소유자가 권원 없는 건물소유자를 상대로 건물철거를 청구할 수는 있겠지만, 건물에서 퇴거하라는 청구를 할 수는 없다. 156

제11장  공유부동산

46. 단독소유, 구분소유, 구분소유적 공유, 공유의 개념을 구분해 보자. 160

47. 공유물분할에 대한 협의가 성립되지 않으면 공유물분할소송을 제기하게 되는데, 이때는 현물분할이 원칙이다. 162

48. 민법상의 공유법리와 집합건물대지의 공유법리는 차이가 있다. 164

49. 구분소유적 공유토지의 분할방법은 공유물분할방식이 아닌 상호명의신탁해지의 방식으로 해야 한다. 168

50. 공유건물에 대한 임대차는 지분의 과반수로 결정하는 관리행위가 된다. 170

51. 공유자 모두에게 이익이 되는 행위를 공유물의 보존행위라고 하며, 보존행위는 공유자 단독으로 할 수 있다. 172

52. 소수지분권자가 공유부동산을 단독으로 사용하는 경우에 다른 소유지분권자는 지분소유권에 의한 방해배제청구와 부당이득반환청구 가능성이 있다. 174

제12장  부동산취득시효

53. 공유토지를 공유자 1인이 전부점유하다라도 취득시효는 인정되지 않는 것이 원칙이지만 예외가 있다. 177

54. 내 건물이 타인토지를 일부 점유한 경우 사안별로 그 점유부분에 대한 취득시효 가능성을 살펴보자. 179

55. 점유취득시효에 있어 자주점유는 그 점유의 권원에 의하여 결정한다. 181

56. 사정받은 토지에 대한 종중의 토지 시효취득 가능성을 살펴보자. 183

57. 무권리자로부터 토지를 매수한 자가 등기부취득시효 완성으로 소유권을 취득할 수도 있는데, 원소유자는 어떻게 보호될까? 186

제13장  부동산명의신탁

58. 명의신탁 여부를 가릴 때에 그 부동산에 대한 등기권리증을 누가 소지하고 있는지가 가장 중요한 징표가 된다. 190

59. 부동산실명법 이전의 매도인 선의 계약명의신탁의 경우에는 신탁자가 부동산자체를 부당이득반환청구할 가능성이 있다. 192

60. 매도인 선의 계약명의신탁에 있어 신탁자는 수탁자에게 매수자금과 취득세, 등록세 등의 반환을 청구할 수 있다. 196

61. 양자 간 명의신탁과 3자 간 명의신탁에 있어 수탁자가 신탁재산을 임의처분을 하면 신탁자에게 불법행위책임을 부담하게 된다. 199

62. 3자 간 명의신탁에 있어 신탁부동산을 수탁자가 임의처분한 경우에 신탁자는 직접 수탁자를 향해 부당이득반환청구를 할 수 있다. 200

63. 매도인 선의 계약명의신탁에 대한 부동산실명법 제4조를 무력화하는 약정은 무효이다. 202

64. 3자 간 명의신탁에 있어 수탁자가 신탁자에게 자의로 이전등기를 한 경우는 유효하다. 204

제14장  부동산신탁

65. 부동산담보신탁과 물상보증은 다르지만 물상보증의 변제자대위 관련규정은 부동산담보신탁에도 적용된다. 206

66. 부동산담보신탁에 있어 수탁자의 단축급부행위는 가압류권자에게 불법행위가 될 수 있다. 208

제15장  법정지상권․분묘기지권

67. 건축중 건물에 대한 저당권 실행에 의한 법정지상권의 성립되더라도 지료청구는 가능하다. 212

68. 관습상 법정지상권이 성립한 경우에 토지소유자의 소멸청구 등 대처방법을 알아보자. 214

69. 무허가 미등기 건물에 대하여도 성립하는 법정지상권 사례를 살펴보자. 217

70. 토지가 단독소유일 경우에는 건물에 위한 법정지상권 성립 가능성이 높지만, 공동소유일 경우에는 법정지상권 성립 가능성이 낮다. 219

71. 분묘기지권의 유형, 성립범위, 지료, 굴이(철거)청구, 소멸청구 등을 확인해 보자. 222

72. 분묘굴이청구의 상대방은 분묘의 관리처분권자 즉 분묘의 소유자가 된다. 225

제16장  전 세 권

73. 부동산에 대한 전세권과 채권적 전세는 다른 개념인바, 그 차이점을 확인해 보자. 228

74. 담보물권의 수반성이라는 특성상 전세권과 전세금반환채권의 분리양도는 원칙적으로 인정되지 않는다. 230

75. 월세 및 보증금이 존재하는 상가임대차에 있어 임차인 요청으로 임대인이 보증금을 전세금으로 하는 전세권등기를 경료해 주면 위험한 상황에 직면할 수 있다. 232

제17장  유 치 권

76. 유치권의 불가분성의 구체적 의미를 살펴본다. 235

77. 부동산에 대한 가압류, 체납처분 압류와 다르게, 부동산에 대한 압류 후에 유치권요건을 충족한 경우는 유치권을 주장하기 어렵다. 237

78. 유치권 배제특약은 유효하며, 특약당사자가 아닌 자에게도 위 특약의 효력이 미칠 수 있다. 240

제18장  근저당권·저당권

79. 연대보증, 공정증서 및 (근)저당권 중에서 (근)저당권이 가장 확실한 담보방법이 된다. 242

80. 근저당권은 피담보채권이 확정 전에는 채무자가 모두 변제를 하더라도 근저당권이 소멸하지 않는다. 244

81. 피담보채권이 소멸하면 저당권도 그 부종성에 의하여 당연 소멸함이 원칙이지만, 근저당권은 그 부종성이 완화된다. 246

82. 담보권실행을 위한 경매, 즉 임의경매에서의 청구금액의 특정 및 확정에 대하여 알아보자. 248

83. 토지 근저당권에 기초하여 건축공사에 대한 중지청구도 가능하다. 250

제19장  양도담보·담보가등기

84. 매매대금 담보를 위해 가등기를 마친 경우에 정산을 전제한 약한 의미의 양도담보로 해석한다. 254

85. 건물의 양도담보가 가담법 적용대상인 경우에 대지점유사용자는 양도담보설정자가 된다. 257

제20장  부동산경매

86. 부동산경매에 있어서 부동산권리분석의 기본적인 원리를 살펴본다. 260

87. 부동산경매의 권리분석에 있어서 인수되는 것과 소멸되는 것을 알아보자. 263

88. 민법 제365조에 따라 일괄경매청구권이 인정되는 경우라도 토지만을 경매에 부칠 수도 있다. 265

89. 집합건물이 경매되는 경우에 집합건물 건축 전 토지에 존재했던 저당권이라도 경매로 소멸함이 원칙이다. 267

제21장  집합건물

90. 집합건물의 경계가 소멸되어 그 복구가 용이하지 않다면 그 구분소유권이 통합될 수 있다. 270

91. 아파트 누수로 인하여 피해를 입은 자는 입주자대표회의에 문제를 제기하는 것이 원칙이고, 입주자대표회의는 하자가 공용부분에 존재하지 아니하였다는 점을 입증해야 한다. 272

92. 집합건물법상 관리단은 조직행위가 필요 없이 성립하지만, 일부공용부분관리단은 그 성립을 위해 조직행위가 필요하다. 274

93. 집합건물법상의 분리처분금지 규정은 그 규정이 적용되기 전에 구분소유자가 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분했다면 유효하다. 276

94. 집합건물에 있어 보존행위는 구분소유자 각자가 행할 수 있지만, 관리행위는 통상의 집회결의를 거처야 한다. 278

제22장  종중부동산

95. 매입하려는 개인 명의의 토지가 종중소유라는 것을 확인하였다면, 종중이 총회에서 매도결의 등의 적법한 절차를 거쳤는지 여부를 확인해야 한다. 281

96. 종중대표자 단독으로 종중의 재산을 처분할 수는 없고 종중규약에서 정한 절차나 종중총회의 결의를 거쳐야 한다. 283

97. 공동선조 둘을 모시는 종중이라면 이는 법률적으로 ‘중중’이 아닌 ‘종중유사단체’로 판단될 가능성이 높다. 284

98. 명의신탁해지가 아닌 매매 등을 원인으로 특조법에 의하여 토지가 종중으로 소유권이 넘어간 경우에도 등기의 추정력은 강력하다. 288

제23장  이행강제금·변상금

99. 이행강제금은 법을 위한 것이 대한 제재가 아니라 이행을 강제하기 위한 압박수단이다. 291

100. 국가나 지방자치단체의 토지를 무단점유하는 경우에 변상금이 부과될 수 있다. 293