중판발행 2021.02.16

초판발행 2020.12.03

불행하게도 공동주택 생활환경 속에서 안전사고와 재해가 지속적으로 발생하고 있다. 한국주택관리연구원(2020)의 조사 자료에 의하면 공동주택에서 안전사고가 지속적으로 발생하는 것으로 확인되었다. 공동주택의 최근 1년 동안의 세대 내 화재사고는 13.6%, 공용부 화재사고는 3.6%, 승강기 사고(멈춤, 갇힘, 추락 등)는 55.3%, 어린이놀이시설 사고는 13.9%, 단지 내 범죄(폭력, 절도, 성범죄 등)는 14.1%, 자연재해(태풍, 홍수, 지진 등)는 24.4%, 단지 내 교통사고는 22.4%가 경험이 존재하는 것으로 조사되었다. 즉, 화재, 승강기 사고, 교통사고 등이 지속적으로 발생함에 따라 안전관리를 위한 주민의 관심은 물론 실효성 있는 대책이 수립되어야 한다.
공동주택의 안전문제 논의를 위하여 공동주택 안전에 대한 제도적, 법적으로 명시된 내용을 먼저 점검할 필요가 있다. 공동주택관리법 제32조에 의거하면 공동주택의 부대 및 복리시설에 대해 안전관리계획을 수립하고 시설물별로 안전관리자 및 안전관리책임자를 지정해 시행해야 한다. 그리고 제33조에 따르면 의무관리대상 공동주택 관리주체는 그 공동주택의 기능 유지와 안전성 확보로 입주자 등을 재해 및 재난 등으로부터 보호하기 위해 안전점검을 실시해야 한다. 이렇듯 공동주택관리법에서는 건축물과 시설물을 구분해 안전관리를 구분하고 있다.
공동주택 안전관리자를 비롯해 입주자 등 이해관계자 모두가 안전하게 생활하기 위해 마련한 관련 법령과 제도의 내용을 숙지하고 잘 준수하는 것이 매우 중요하다. 공동주택에서 주로 발생하거나 발생 위험이 높은 사고인 화재, 태풍 등 자연재해로 인한 시설물 안전사고 등을 유형별로 관련 법령과 제도의 내용을 살펴보고, 안전사고 발생 시 법적 책임이 누구에게 귀속되는지도 확인해야 한다.
안전의 확보는 시민의 권리란 인식이 높아져야 한다. 안전한 주거환경의 개선이 끊임없이 이루어지도록 하는 것을 공동주택관리의 핵심적 요소로 인식되어야 할 것이다.

이 책은 한국 공동주택의 안전관련 이슈가 무엇인가를 규명하고 주민과 관리종사자들의 안전인식정도를 관찰, 확인하고자 한다. 안전한 주거환경에 대한 연구는 생활환경 속에서 개인의 안전에 영향을 미칠 수 있는 물리적, 사회적 요인들을 대상으로 그 인과관계와 영향력의 정도를 밝혀내고, 안전성을 제고하는 방안을 도출하는 것이 중요하다. 아울러 공동주택 안전사고 판례를 통한 안전사고 예방 및 교육의 필요성을 인식해야 한다.

이 책은 총 12장으로 구성되며 크게 3개 영역으로 구분할 수 있다. 첫째 영역은 공동주택 안전에 대한 인식과 이슈 그리고 공동주택 안전 관련 법제도 현황을 분석한다. 둘째, 공동주택에서의 유형별 사고 발생현황과 공동주택 관리사무소장의 안전인식, 공동주택 안전사고 판례, 공간범죄, 안전 및 재난관리 현황분석 및 문제점을 논의한다. 셋째, 안전사고 예방 우수사례 소개, 주택관리사 안전교육의 개선방향, 안전한 공동주택을 위한 주민과 공공의 역할을 제안한다.

공동주택 안전사고는 꾸준히 발생하고 있으나, 공동주택을 중심으로 하는 안전의식 및 관련 제도에 대한 조사연구는 미미한 실정이다. 이에 한국주택관리연구원은 연구원 내 상근 연구자는 물론 외부 전문가들이 참여함으로써 공동주택안전관리의 기본서를 출판할 수 있었다. 공동주택의 거주자 및 관리자, 관련 종사자 대상으로 안전관리 현황 및 안전의식 실태를 중심으로 논의하며 공동주택 안전관리 개선 방안을 모색하고자 함이 이 책의 목적이다.
이 책은 이 분야 전공하는 연구자들은 물론 현장에서 안전문제를 다루고 있는 실무자 그리고 주민의 안전을 위해 정책을 다루는 공무원에게 중요한 자료와 정보를 제공하리라 확신한다.

한국주택관리연구원은 매년 연구결과를 바탕으로 공동주택관리 분야 서적을 출판하고 있다. 인터넷 등 정보화의 영향으로 요즘 책을 구입하여 읽는 독자가 줄어들고 있다는 소식을 접하기도 한다. 이러한 환경 속에서도 박영사는 기꺼이 출판을 허락하였고 그동안 수고한 박영사 관계자에게 감사의 뜻을 표하고자 한다.

2020년 11월
한국주택관리연구원 원장  하성규

집필진 소개 (장별 순서)

하성규
영국 런던대학교(UCL)에서 도시계획학으로 박사학위를 받았다. 중앙대학교 부총장, 한국주택학회 회장, 한국지역개발학회 회장을 역임했으며, 현재 한국주택관리연구원 원장, 중앙대학교 도시계획부동산학과 명예교수, 한국주거서비스소사이어티(KHSS) 상임대표를 맡고 있다. 주요저서로는 󰡔주택정책론󰡕(2010), 󰡔한국인 주거론󰡕(2018) 등이 있다.

김미란
이화여자대학교 법과대학을 졸업하고, 제49회 사법시험에 합격한 후 제39기 사법연수원을 수료하였다. 법무법인 산하의 부대표 변호사로서 공동주택 관련 분쟁 분야에서 전문적인 경력을 쌓았다. 대한주택관리사협회 중앙회원권익위원회 자문위원, 대한주택관리사협회 공제사업단 운영위원, 대한주택관리사협회 서울시회 전문자문위원, 서울특별시 집합건물 관리지원단 전문위원, 서초구·성북구 등 지방자치단체 공동주택관리 자문위원, 인천시 계양구 등 지방자치단체 공동주택관리 전문 감사반, 변호사들로 구성된 공동주택법률학회의 회장을 역임하며 공동주택관리 관련 분쟁 전문가로 활동하고 있다.

강은택
중앙대학교 도시계획부동산학과에서 도시계획학 박사학위를 받았으며, 현재 한국주택관리연구원에서 근무하고 있다. 주요 연구로 「주택점유 및 보유형태선택의 요인분석에 관한 연구」(2008), 「최초 주택구입 기간에 영향을 미치는 요인에 관한 연구」(2011), 「Intergenerational effects of parental wealth on children’s housing wealth」(2015), 「Migration behavior of students and graduates under prevailing regional dualism: the case of South Korea」(2017) 등이 있으며, 최근에는 주택정책, 주택관리제도, 주거이동 등의 연구를 진행하고 있다.

안아림
중앙대학교 도시계획부동산학과를 졸업하여 동 대학원에서 도시계획학 박사학위를 받았으며, 현재 한국주택관리연구원에서 근무하고 있다.「지역의 소득수준이 계층인식 불일치와 삶의 만족감에 미치는 영향」(2017)을 주제로 박사학위를 받았으며, 최근에는 공동주택 관리제도, 주거 만족도 등의 연구를 진행하고 있다.

권형필
사법고시 제48회, 사법연수원 제38기로 수료하였고 현재 우리나라 대형로펌 중 하나인 법무법인(유한) 로고스에서 파트너 변호사로 재직하고 있으며, 집합건물 사건만 500건이 넘는 사건을 수행하였다. 저서로는 󰡔입주자대표회의 분쟁사례󰡕(2018), 󰡔관리단 분쟁사례󰡕(2019) 그리고 󰡔재개발재건축 조합 시리즈 1, 2 특별판󰡕(2020) 등이 있다.

김동헌
한세대학교 대학원 U-City IT 융합 도시정책학으로 공학박사학위를 받았다. 소방방재청 기업재난관리 정책추진기획단 상근전문위원, 재난관리사 및 재난관리지도사 양성 전문기관인 한국BCP협회 사무국장/평생교육원장, 재난 및 안전관리 연구, 교육 전문기관인 한국재난안전기술원 전무이사/연구위원을 역임하였으며, 현재 재난 및 안전관리, 위기관리, 기후환경에 관한 연구, 교육, 컨설팅 전문기관인 한국산업관계연구원 부설 재난안전원장, 우석대학교 대학원 재난안전공학과와 동아대학교 대학원 국제법무학과 재난안전정책전공 겸임교수로 근무하고 있다. 또한 과학기술정보통신부 통신재난관리 심의위원, 행정안전부 안전한국훈련 및 국가기반시설 평가위원, 국가안전대진단 전문위원으로 활동하고 있으며, 한국방재안전학회 이사, 국가위기관리학회 교육학술위원장을 수행하고 있다.

황성은
서울과학기술대학교에서 건축계획분야를 전공하여 공학석사와 디자인학 박사학위를 받았다. 현재 동 대학의 연수연구원으로 재직하며 주거환경과 학교시설 등의 범죄예방환경설계(CPTED) 연구를 주로 하고 있다. (사)한국셉테드학회 이사이고, (사)한국건축정책학회 사무국장을 맡고 있다.

이태봉
주택관리사로서 공동주택관리책임자 경력23년째이며 초고층건축물 총괄재난관리자 업무를 8년째 수행하고 있다. 서울특별시에서 운영하는 아파트관리 주민학교 강의를 8년간 수행하고 주택관리사(보) 법정교육 시설물관리 부문 및 장기수선조정 부문 강의를 13년간 수행하였다. 서울특별시 및 인천광역시 공동주택관리 전문위원으로 활동하고 있으며 󰡔장기수선조정교육교재󰡕(대한주택관리사협회), 󰡔시설물에 관한 안전관리교육교재󰡕(대한주택관리사협회), 󰡔공동주택관리실무강좌교재󰡕(대한주택보증) 등의 교육용교재 발간에 참여하였으며 󰡔우리아파트 관리비 바로알기󰡕(인천광역시), 󰡔집합건물관리실무 워크북󰡕(이테시스) 등에 공동저자로 참여하였다.

이기남
서울과학기술대학교 주택대학원에서 주택관리를 전공하고 현재 강원대학교 부동산학과 박사과정에 재학중이다. 주택관리사로서 󰡔공동주택관리법의 이해󰡕(2016), 󰡔주택관리업자 및 사업자 선정지침 해설󰡕(2016) 등 공동주택관리자와 거주자가 공동주택관리제도를 쉽게 이해할 수 있는 다수의 저서를 발간하였다. 대한주택관리사협회 교육정보국장을 역임하였으며 현재 미래주거문화연구소 소장직을 맡아 공동주택관리전문가로 활동하고 있다.

최타관
주택관리사로서 현장경력 약 24년차에 접어들고 있으며, 서울과학기술대학교 주택대학원에서 공학석사와 동교 에너지환경대학원에서 경제학박사 학위를 취득하였다. 주택관리사 수험서 공저자로 󰡔공동주택관리실무󰡕(2002) 발간에 참여하였으며, 󰡔아파트공동체-상생을 생각하며󰡕(2018), 『Multi-Family Housing Management in Korea』(2019)에 공저로 참여하였다. 현재 한국주택관리연구원에서 부원장 겸 기획조정실장으로 근무하고 있으며 주택관리 전문가로 활동하고 있다.

김창현
고려대학교 국토계획경제학과에서 경제학 석사학위를 받고, 강원대학교 부동산학과에서 부동산학 박사학위를 받았다. 부동산 투자·개발·시행·관리·중개까지 종합적인 실무 업무경험을 축적하고 있으며, 특히 주택관리사로서 약 20년 동안 공동주택의 입주에서부터 재건축 추진 및 철거까지 다양한 관리업무를 수행하였다. 󰡔공동주택관리 이해집단별 업무의 중요도 측정󰡕(2019)을 주제로 박사학위를 받았다. 주택관리사·공인중개사·CCIM·CPM 등 국내·외의 부동산 관련 전문 자격을 보유하고 있으며, 부동산관리 전문가로 활동하고 있다.

CHAPTER01 공동주택 안전 인식과 이슈

01 서론 3
02 공동주택 안전: 무엇이 문제인가? 5
03 공동주택 안전에 대한 인식 20
04 안전하고 살기 좋은 공동주택을 위하여 26

CHAPTER02 공동주택 안전 관련 법제도 현황
01 안전사고, 어째서 반복되는가 31
02 공동주택 안전사고, 이제는 달라져야 32
03 화재 관련 안전사고 33
04 태풍 등 자연재해 관련 시설물 안전사고 41
05 예방을 위한 노력 필요 49

CHAPTER03 공동주택에서의 유형별 사고 발생현황
01 서론 53
02 유형별 사고 발생현황 55
03 결론 63

CHAPTER04 공동주택 관리사무소장의 안전인식
01 안전인식 조사 개요 69
02 관리사무소장 안전인식 조사결과 70
03 조사결과 요약 및 시사점 76

CHAPTER05 공동주택 안전사고 판례
01 서설: 아파트 내 안전사고의 현황과 실태 81
02 아파트 내 안전사고의 유형별로 관리주체의 책임이 인정된 사례 85

CHAPTER06 공동주택 안전관리 및 위기관리
01 공동주택 안전 및 위기관리의 필요성 107
02 안전관리 109
03 공동주택 안전관리의 개념 112
04 공동주택의 안전 116
05 결론 126

CHAPTER07 공동주택 재난관리 및 연속성관리
01 공동주택 재난관리와 연속성관리의 필요성 131
02 공공의 재난관리 책임 근거 132
03 공동주택 재난관리 135
04 공동주택의 안전은 예방과 대응계획의 수립에서부터 141

CHAPTER08 공동주택 내·외부 공간범죄예방
01 공동주택 범죄예방환경설계(CPTED) 개요 147
02 공동주택 범죄예방환경설계(CPTED) 적용 방안 151
03 범죄로부터 안전한 공동주택을 위한 제언 171

CHAPTER09 안전사고 예방 우수사례
01 안전사고 예방을 위한 방법: 안전에 대한 인식 전환 177
02 안전사고 예방 우수사례 179

CHAPTER10 주택관리사 안전교육의 개선방향
01 개요 193
02 주택관리사의 역할 194
03 주택관리사등의 배치의무 195
04 공동주택 안전관리 및 안전점검 196
05 안전관리 관련 전문교육과정 200
06 교육과정의 개선 방향 204

CHAPTER11 안전 파수꾼으로서의 주택관리사
01 안전에 대한 인간의 욕구 211
02 공동주택의 안전 파수꾼으로서의 주택관리사 213
03 공동주택 안전관리(安全管理) 214
04 공동주택관리의 사회적 성격 224
05 안전사고와 관리책임자의 연관성 225
06 결론 235

CHAPTER12 안전한 공동주택을 위한 주민과 공공의 역할
01 서론 241
02 공동주택 안전관리의 참여자들 244
03 안전한 공동주택을 위한 주민의 역할 249
04 안전한 공동주택을 위한 공공의 역할 253
05 정책적 제언 261

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