제2판발행 2024.02.05

중판발행 2021.04.13

초판발행 2020.09.01

부동산은 인간의 삶에 필수불가결한 자산이다. 부동산은 주거, 상업, 공업, 산업, 레저 등 다양한 용도로 사용되며, 경제, 사회, 문화 등 모든 분야에 영향을 미치는 중요한 자원이다. 또한, 부동산은 투자 대상이기도 하여, 개인과 기업의 자산 형성과 증식에 중요한 역할을 한다.

부동산학은 이러한 부동산의 경제적, 사회적, 법적, 행정적, 기술적 측면을 연구하는 학문이다. 부동산학은 부동산 관련 직종에 종사하는 사람들에게 필수적인 학문으로, 부동산의 가치, 가격, 거래, 개발, 경공매, 투자, 금융, 정책 등을 이해할 수 있다.

이 책은 부동산학의 기본 원리와 개념을 체계적으로 정리하여 설명하고 있으며, 부동산 관련 업역에 종사하는데 필요한 기초 지식을 함양할 수 있도록 구성하였다. 총3부로 구성되어 있으며, 제1부는 부동산학의 기본원리(총론), 제2부는 부동산투자, 부동산금융, 감정평가, 부동산개발, 자산관리, 경매와 공매, 부동산정책 등 부동산학의 각론으로 구성하였다. 제3부는 부동산학의 주요 담론으로 부동산산업윤리와 프롭테크로 구성하였다.

이번 원고는 개정을 최소화하려고 노력하였으며, 시간의 경과로 인해 변경된 데이터를 수정하고, 크고작은 법률과 정책의 변화 등을 반영하였다. 구체적인 내용으로는 도시형생활주택에 반영된 소형주택의 정의, 한국인터넷자율정책기구(KISO)와 네이버부동산과의 자문회의에서 도출된 주상복합의 법적근거, 부동산투자(부동산운영수지분석), 부동산금융(주택담보대출 상환방식 비교), 부동산감정평가(개별주택가격 산정체계, 공시가격 현실화), 부동산거래와 중개(주택임대차보호법의 변경으로 인한 최우선 변제액과 보증금의 범위, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법, 공인중개사법 개정에 따른 부동산중개보수 요율표, 전자계약 시스템), 부동산경매와 공매(2023년 5월 제정된 전 세 사기 피해 지원을 위한 특별법에서 주택임차보증금에 대한 당해세 우선적용의 예외) 등이다.

이 책을 통해 독자들이 부동산학의 기본 원리를 이해하고, 부동산에 대한 올바른 이해를 바탕으로 부동산 관련 업무를 수행할 수 있기를 바란다.

끝으로 이 책의 원고작업을 하는 과정에서 도움을 주신 건국대학교 부동산학과 신은정 겸임교수, 김광일 겸임교수, 김성혜 겸임교수, 서울벤처대학원대학 부동산학과 최민섭 교수, 영산대학교 부동산학과 송선주 교수 등 이 책으로 강의하시는 분들에게 섬세한 지적과 격려를 받았고 이러한 내용을 충실히 반영하려고 노력하였다. 이 자리를 빌려 머리숙여 감사드린다. 그리고 이 책의 출간에 도움을 주신 박영사의 노현 이사와 편집부의 전채린 팀장, 원고 구성에 도움을 준 건국대학교 부동산학과 석사과정 김지은 원생에게 감사를 드린다.

Soli Deo Gloria!

2024년 1월

건국대학교 해봉부동산학관 연구실에서

유선종 드림

유선종(劉銑鍾, Yoo Seon-Jong)

(yoosj@konkuk.ac.kr)

[약력]

현) 건국대학교 부동산학과 교수

예산고 졸업, 건국대학교 부동산학과 졸업

日本大學 大學院 理工學硏究科 不動産科學專攻 修了(工學修士, 學術博士)

미국 조지아주립대학(GSU) 부동산학과 방문학자

Appraiser(Georgia State Registered, #346869)

MRICS(Valuation, #6544659)

[경력]

현) 호텔롯데 사외이사, 한국투자부동산신탁 사외이사

국토교통부 공인중개사 정책심의위원회 위원, 전국공동주택가격협의회 위원

서울특별시 지방토지수용위원회 위원

광진구 부동산가격공시위원회 위원, 공유촉진위원회 위원

한국토지주택공사 기술심사평가위원

공무원연금공단 실물자산운영위원회 위원

지방공기업평가원 사업타당성심의위원회 위원

한국부동산원 부동산가격공시전문교육심의위원회 위원

굿네이버스미래재단 시니어주거공동체프로젝트 자문위원

전) 한국감정원 비상임이사

국토교통부 국토정책위원회(국토계획평가분과) 위원, 감정평가관리·징계위원회 위원, 중앙부동산평가위원회 위원, 중앙지적재조사위원회 위원, 법무부 투자이민협의회 위원, 행정안전부 지방공사채승인심의위원회 위원, 지방세과세표준포럼 위원, 경기도시공사 내부성과평가위원회 위원, 서울특별시 공유재산심의위원회 위원, 강남구 재건축안전진단자문위원회 위원, 성북구 공유촉진위원회 위원, 송파구 분양가자문위원회 위원, 강동구 도시계획위원회 위원, 건설근로자공제회 리스크관리위원회 위원, 한국감정평가사협회 감정평가사실무수습심사위원회 위원

[논문]

“노인주거복지시설개발 의사결정요인”, “표준지공시지가의 가격형성요인”, “주택연금의 보증료

특성”을 비롯한 100여 편의 논문을 국토연구, 부동산학연구, 주택연구, 부동산학보, 부동산연구, 주거환경, 국토계획 등에 발표

[주요 저서]

생활속의 부동산 13강(도서출판 청람), 대학에서 배우는 부동산경매(메가랜드), 외국의 역모기지 사례(집문당), 지방소멸 어디까지 왔나(매일경제신문사), 노인주택 파노라마(집문당), 초고령사회 뉴노멀시리즈(新노년의 삶, 웰에이징 트렌드/新노년의 주거, 노인복지주택), 엔딩노트 등

PART01

부동산학의 기본원리

CHAPTER 01 부동산학의 이해 3

SECTION 01 부동산학 3

SECTION 02 부동산의 개념과 특성 9

SECTION 03 부동산산업의 분류 16

CHAPTER 02 부동산학의 법률적 기초 27

SECTION 01 토지 27

SECTION 02 건물 38

SECTION 03 부동산의 유형 44

SECTION 04 부동산의 권리 53

CHAPTER 03 부동산학의 경제적 기초 64

SECTION 01 부동산수요와 공급 64

SECTION 02 부동산시장과 경기 77

CHAPTER 04 부동산학의 수학적 기초 89

SECTION 01 화폐의 시간가치 89

SECTION 02 부동산의 경제성분석 96

SECTION 03 부동산계량분석 103

CHAPTER 05 부동산학의 기술적 기초 118

SECTION 01 건축기획 118

SECTION 02 건축용어의 정의 122

PART02

부동산학의 각론

CHAPTER 06 부동산투자 133

SECTION 01 부동산투자의 특성 133

SECTION 02 부동산투자의 위험과 투자분석 141

CHAPTER 07 부동산금융 154

SECTION 01 부동산금융과 간접투자 154

SECTION 02 부동산금융의 구분과 저당대출 162

SECTION 03 부동산금융의 상품 171

CHAPTER 08 부동산감정평가 197

SECTION 01 감정평가의 정의과 기능 197

SECTION 02 가치와 가격 200

SECTION 03 감정평가방식 205

SECTION 04 부동산가격공시제도 214

CHAPTER 09 부동산거래와 중개 230

SECTION 01 부동산 매매계약 230

SECTION 02 부동산 임대차계약 237

SECTION 03 부동산중개 252

SECTION 04 부동산마케팅 259

SECTION 05 부동산광고 262

CHAPTER 10 부동산경매와 공매 266

SECTION 01 부동산경매 266

SECTION 02 부동산경매의 절차 270

SECTION 03 부동산경매의 권리분석 278

SECTION 04 부동산공매 288

CHAPTER 11 부동산개발 300

SECTION 01 부동산개발의 개념과 방법 300

SECTION 02 부동산개발사업 311

CHAPTER 12 부동산자산관리 326

SECTION 01 부동산자산관리의 구분과 단계 326

SECTION 02 부동산관리의 체제 336

CHAPTER 13 부동산정책 346

SECTION 01 부동산정책의 의의 346

SECTION 02 토지정책 350

SECTION 03 주택정책 353

SECTION 04 부동산조세정책 359

PART03

부동산학의 주요 담론

CHAPTER 14 부동산산업윤리 367

SECTION 01 부동산윤리 367

SECTION 02 부동산산업의 윤리 369

SECTION 03 부동산산업 윤리교육 372

SECTION 04 부동산산업과 윤리투자 375

CHAPTER 15 프롭테크 382

SECTION 01 부동산과 프롭테크 382

SECTION 02 프롭테크의 효과 386