초판발행 2020.08.10

강대국간의 무역전쟁과 신흥국 불안, 코로나 바이러스의 전파 등 세계 곳곳에서 발생하고 있는 다양한 리스크로 금융위기가 재연될 수 있다는 우려가 고개를 들고 있다. 위기는 반복된다는 10년 주기설도 터져 나온다. 글로벌 부동산 시장에서도 이러한 여파가 드러나고 있다. 글로벌 부동산 시장은 금융위기 이후 수년간 지속된 중앙은행의 저금리 기조에 힘입어 강세를 보여왔다. 중앙은행이 풀어놓은 막대한 양적완화 유동성이 부동산을 비롯한 각종 자산으로 흘러 들어가면서 가격을 밀어 올렸다. 도시부동산 패러다임의 급격한 변화 속에서 도시부동산 시장은 끊임없는 변화를 계속하고 있다. 이런 관점에서 이 책은 도시부동산 투자금융에 대한 다양한 이론, 투자방법, 정책 등을 알기 쉽게 안내해 주고 있다. 도시부동산 프로젝트의 유형 및 과정, 화폐가치, 수익률 분석, 프로젝트 파이낸싱 등을 종횡무진 누비는 흡인력으로 어느새 우리를 도시부동산 투자금융 속으로 깊숙이 끌어들이고 있다.

이렇듯 도시 부동산 시장은 글로벌 경기와 떼려야 뗄 수 없는 밀접한 관계를 지니고 있는 것이다. 최근 비즈니스 인사이더(BI)(http://news.einfomax.co.kr)는 “금융과 주택시장이 10여 년간 누려왔던 느슨한 환경이 종말을 맞이하고 있다”고 한다. 이와 함께 “고가의 부동산 시장을 시작으로 전반적인 부동산 시장의 조정이 시작될 것”이라고 내다보기도 한다. 이렇게 불안전한 글로벌 경제 속에서 도시와 부동산 개발 프로젝트는 지금까지 해 오던 방식과 패러다임대로 추진해도 되는 것인지, 급변하는 글로벌 경제환경에 적응하려면 어떤 방법론으로 무장하는지에 대한 성찰과 고민이 필요한 시기인 것이다. 이 책은 이러한 관점 속에서 쓰여졌다고 할 수 있다.

“계획가나 디벨로퍼 또는 건설사가 도시나 부동산 프로젝트를 구상하고 추진하고자 하는데 구체적인 실천방법을 물라 헤맨다면 어떻게 대처해야 할까?” 개발자들의 고민은 대개 몇 가지로 모아진다. “어떤 프로젝트가 적당한가?”, “어떤 프로세스를 거쳐서 프로젝트를 진행해야 할까?”, “돈은 어디서 끌어올까?”, “사업성은 있을까?” 등이다. 이 책은 이런 질문들에 착안하여 나름대로 알기 쉽게 정리해 본 것이다.

저자들의 본래 관심사는 도시이다. 전공의 대상으로서 도시를 연구하다 보면 자연스럽게 도시프로젝트를 연구하게 되고, 도시프로젝트를 생각하다 보면 당연히 부동산 프로젝트를 떠올리지 않을 수 없게 된다. 아울러 도시프로젝트에 초점을 맞추다 보면 건설 및 SOC프로젝트와도 연결됨을 알게 되었다. 도시프로젝트의 계획 과정과 타당성을 살피다 보면 부동산 프로젝트의 계획과정과 타당성 분석이 맞물리게 된다. 또 한편 SOC 등의 건설프로젝트에서도 도시 및 부동산과 거의 같은 과정과 방법이 필요함을 알게 되었다. 국토와 도시에서 일어나는 모든 프로젝트들이 민간의 입장에서 보면 사업의 수익성이 중요한 기준이 되고, 공공의 관점에서 보면 경제성이 준거가 되기 때문이다. 그리고 프로젝트에 관련된 사업성, 경제성, 프로젝트 파이낸싱 등의 방법론들은 모든 프로젝트가 거의 동일한 방법론적 틀을 가지고 있다는 것이다.

이 책의 제목에서 보다시피 저자들의 시각은 도시부동산 프로젝트부터 출발한다. 왜냐하면 이제 대부분의 사람들이 도시에 사는 시대에 접어들었기 때문이다. 이건 우리나라 반만년 역사에 획을 긋는 일이다. 도시에 사람들이 모여 살다 보니 지난 반세기는 정부나 건설업체나 사람들을 위한 일터, 쉼터와 기반시설(SOC) 등을 만들기에만 급급할 수밖에 없었다. 우리 도시에서는 그동안 주택, 사무실, 상업시설, 도로 등을 건설하기 위해 도시계획가, 건설사, 디벨로퍼 등이 주축이 되어 도시를 만들어 온 것은 주지의 사실이다.

이 책의 서두에서는 도시, 부동산, 건설프로젝트의 계획과정을 살펴보고 있다. 개발 주체는 프로젝트의 계획과정을 제대로 꿰뚫고 있어야 한다. 계획가나 디벨로퍼 등은 프로젝트를 어디서부터 시작을 해서 어떤 절차를 거쳐 마무리하는가에 대한 구체적인 관점을 가지고 있어야 한다. 이런 관점에서 여기서는 프로젝트의 유형별, 단계별 고려해야 할 요소를 열거함으로써 개발주체가 무엇을 준비하고 수행해야 하는지에 대한 아이디어와 지식을 제공해 준다.

두 번째 맥락은 프로젝트의 화폐적 가치와 금리, 그리고 부동산 저당 대출의 상환방법 등에 대하여 논하고 있다. 프로젝트를 추진하려면 우선적으로 화폐의 가치, 이자, 시간에 따른 현금의 흐름 등을 이해하지 않으면 안 된다. 주택금융에서 부동산 저당 대출에 있어서 고정금리와 변동금리의 구조를 이해해야만 레버리지 효과(Leverage Effect)를 창출할 수 있는 것은 물론이다. 아울러 원리금 상환 방식에 대해서도 꿰뚫고 있어야 한다.

세 번째에서는 프로젝트 파이넨싱으로 부르고 있는 프로젝트 금융을 다루고 있다. 프로젝트는 파이낸싱 없이는 사업시행 자체가 불가능하다. 파이낸싱의 종류도 무척 다양해지고 있는 것이 요즘의 추세이다. 파이낸싱 종류도 자기자본, 차입금, 채권, 증권, 신탁, 펀드 등 이루 말할 수 없을 정도로 많다. 이 책에서는 우선 프로젝트 파이낸싱의 종류와 개념을 이해하면서 어느 경우에 어떤 파이낸싱이 적합한지를 판단해 본다. 그리고 파이낸싱 방법별로 구조와 참여자를 살펴보면서 SPC(특별목적회사) 등 참여자들의 역할과 참여자들 간의 관계 등 전반적인 파이낸싱의 틀을 이해한다. 아울러 REITs, 부동산펀드(Fund), 주택 저당 유동화제도, 메자닌 금융을 심도 있게 고찰해 본다.

네 번째에서는 수익성을 분석하는 투자분석석기법에 대해 설명하고 있다. 수익성은 도시부동산프로젝트의 사업성을 가늠할 수 있는 가장 중요한 판단기준이기 때문에 이 책에서는 재무 분석의 다양한 기법들을 예를 들어 폭넓게 소개하고자 하였다. 아울러 ‘한남 더 힐’ 부동산 프로젝트의 예를 들어서 PF대출프로젝트의 현주소와 이슈를 집어본다. 마지막으로 이 같은 사례를 통한 우리나라 부동산 PF(개발금융)의 정책적 시사점을 살펴본다.

이 책은 도시 및 부동산 프로젝트분야가 이제 한층 더 넓은 발전을 위해서는 그동안의 미시적이고 단편적인 접근에서 탈피하여 새롭고 다양한 방법론을 기반으로 새로운 지향을 찾아야 한다는 관점에서 쓰여 졌다고 할 수 있겠다. 따라서 이 책은 도시 및 부동산 분야의 개발 금융론이기 이전에 도시부동산 분야의 프로젝트 이론과 실무서라고 해도 좋다.

2020년 가을이 오는 길목에서

원제무
원제무 교수는 한양 공대와 서울대 환경대학원을 거쳐 미국 MIT에서 도시공학 박사학위를 받고, KAIST 도시교통연구본부장, 서울시립대 교수와 한양대 도시대학원장을 역임한 바 있다. 도시재생, 도시부동산프로젝트, 도시교통, 도시부동산정책 등에 관한 연구와 강의를 진행해 오고 있다.

서은영
서은영 교수는 한양대 경영학과, 한양대 공학대학원 도시SOC계획 석사학위를 받은 후. 한양대 도시대학원에서 ‘고속철도개통 전후의 역세권 주변 토지 용도별 지가 변화 특성에 미치는 영향 요인분석’으로 도시공학박사를 취득하였다. 그동안 부동산 개발 금융과 지하철 역세권 부동산 분석 등에도 관심을 가지고 강의와 연구논문을 발표해 오고 있다.
현재 김포대학교 철도경영과 학과장으로 철도정책, 철도경영, 서비스 브랜드 마케팅 등의 과목을 강의하고 있다.

PART1
프로젝트 과정
 
CHAPTER 01 도시·동산 프로젝트 계획과정 3
CHAPTER 02 부동산 프로젝트 개발과정 31
CHAPTER 03 도시·부동산 프로젝트 마케팅 41
CHAPTER 04 도시·부동산 프로젝트 참여자 및 역할 47
CHAPTER 05 상권을 어떻게 분석하는가? 61

PART2
부동산 개발금융
 
CHAPTER 01 돈의 가치 어떻게 따지나? 71
CHAPTER 02 주택금융 관련 고정금리와 변동금리 88
CHAPTER 03 부동산 저당 대출의 상환방법 97
CHAPTER 04 공공주택 금융 101

PART3
프로젝트 자금과 프로젝트 파이낸싱
 
CHAPTER 01 프로젝트의 자금조달 방식 107
CHAPTER 02 프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 130
CHAPTER 03 부동산 개발금융 150

PART4
프로젝트 투자론
 
CHAPTER 01 프로젝트 투자분석 및 기법 171
CHAPTER 02 부동산PF의 사례(한남 더 힐) 193
CHAPTER 03 부동산금융의 당면과제와 시사점 196