이 책은 미국의 부동산법과 동산법에 관한 일반적인 내용을 다루고 있습니다. 본 교재는 미국 로스쿨, 미국변호사 자격취득, 연구, 실무 등 관련 분야 모든 독자들에 대한 ‘필독서’(the must-read book for all readers)로서의 역할을 위한 하나의 시도로서 그러한 생각과 고민의 축적물입니다.

오늘날 우리가 살아가는 세상속에서 우리는 다양한 형태의 법적 이슈에 노출되어 있는 것 같습니다. 특히 일상 생활에서 다루어지는 각종 계약이나 거래 그 한가운데에는 우리 이웃들과 함께하는 조그만 세상이 여기저기 숨어있는 것처럼 보입니다. 그리하여 때로는 ‘법’이라는 도구를 통해 현실적 문제에 대한 해답을 찾아보기도 합니다.

이미 출판된 『미국 불법행위법』과 『미국 계약법』은 초판이고 다른 유사한 교재가 있음에도 불구하고 베스트셀러에 포함되기도 하는 등 독자 분들로부터 예상하지 못한 호응을 받았습니다. 이러한 것은 무엇보다 이 교재를 통해 단순이 법이 문제해결의 매개 역할에 그치지 않고, 뭔가 그럴듯해 보이는 단순한 법률용어나 형식적 논리를 넘어 독자 분들에게 유용하면서도 독자 여러분의 입장에서 바라보려고 노력하였기 때문이 아닌가 생각해 봅니다. 그럼에도 불구하고 미흡한 부분이 많음을 알기에 개정판에서는 내용의 질적 향상을 위해 많은 수정과 보완이 이루어지도록 노력하겠습니다.

제가 『미국 재산법』을 집필하게 된 동기는 『미국 불법행위법』과 『미국 계약법』의 경우와 유사한 면이 있습니다. 제가 미국 로스쿨에 진학하고 학습에 임하며, 뉴욕변호사 자격 취득시험을 준비하고 실무를 접할 당시에는 적어도 저와 같이 󰡔미국 재산법󰡕을 학습하고 싶은 로스쿨생이나 변호사 자격을 취득한 후 실무를 하려는 분들 그리고 연구자, 법조인 등 관련 업무에 종사하시는 분들에게 적합한 교재를 쉽게 찾을 수가 없었습니다.
또한 간혹 마주치는 독자들을 대하면 미국 재산법 과목은 생소한 용어가 많고 그 이해 또한 어려워 체계적인 학습이 쉽지 않다고 이야기합니다. 이러한 내용은 저 역시 처음 『미국 재산법』을 대했을 때 마찬가지였기 때문에 충분히 공감할 수 있었습니다.

그리하여 저는 본 교재를 마련하면서 어떻게 하면 독자의 입장에서 시간과 비용을 줄이면서 효율적인 학습이 가능하도록 서술할 수 있을까? “쇠사슬의 강도는 가장 약한 고리에 달려 있다”는 말이 있듯이 어떻게 하면 현실과 실무로 연결할 수 있는 고리(a linking-pin) 역할을 할 수 있을까? 적어도 이 책을 접하는 독자 분들에게만은 어떻게 하면 제가 처음에 했던 시행착오를 줄일 수 있을까? 등의 질문에 대한 해답을 찾아보는 것을 서술의 기본 방향으로 삼고자 하였습니다.

그러다보니 하나의 법리(a rule)를 이해하기 위해 이런 저런 글들을 읽어보고 그러다가 잠이 들거나, 하나의 쉬운 단어(‘key’, ‘open’ 등)라도 그 의미를 몇 번이고 음미해 보며, 숙독과 숙고를 하여야 했습니다. “연주나 노래 한 곡이 한 사람의 ‘내일’을 바꾸고 책 한권이나 문장 하나만으로도 그 사람의 ‘인생’을 바꿀 수도 있다”는 생각과 함께 말입니다.

특히 사례와 관련해서는 무엇보다 일단 사안(Facts)이 무엇인지를 알았다면 이에 대한 사례분석과 실제 응용이 중요하다고 생각하였습니다. 그리하여 실제 사례에서의 쟁점이 무엇이고, 사실에 부합하는 근거 내지는 이유를 찾아보고 적용해 보며, 이를 통해 해결책을 마련해 보는, 마치 미국 로스쿨이나 미국변호사 자격취득, 실무 등에서 실제 작성해 보는 것처럼 “IRAC”(Issue, Rationale, Application, Conclusion)의 형식에 따라 한글과 영문으로 함께 제시하였습니다.

이외에도 법률관련 서적의 경우 무엇보다 정확성이 중요하다고 생각하여 원문에 충실하면서도 오역(誤譯)을 방지하며 이해의 편의를 위해 실제 부동산 계약이나 양도증서(deed)의 예문, 조문과 사례(cases) 등의 내용을 반영하고자 하였습니다.

한편, 본 교재는 참고자료로서 독자 분들의 확인 학습을 위해 “Notes, Questions, and Problems” 부분을 별도로 만들어 학습한 내용에 대해 정리를 해 보고 스스로 질문을 해 봄과 동시해 확인해 보는 기회를 갖도록 하였습니다. 본 내용은 학습 진도에 따른 것이 아닌 전 영역을 다룬 것으로서 전체적으로 복습을 할 수 있음과 동시에 내용에 대한 포인트 위주의 정확한 이해를 하는데 매우 유용한 도구로서 역할을 할 것이라고 확신합니다.
비록 미국 인디애나대 로스쿨에서 법학박사(S.J.D.) 학위를 취득하고 미국 뉴욕주변호사 시험을 통과하고, 그 자격을 취득하여 실무에 임하였다고 해도 아직 우리나라에서 미국 재산법에 대한 자료가 부족하고 저변이 확대되지 않은 환경속에서 본 교재내에는 오류나 잘못된 표현 등등이 있을 것이라 생각됩니다. 이와 같은 내용에 대해서는 동도제현(同道諸賢) 여러분들과의 대화나 이메일(canicho@naver.com) 등을 통해 소중한 말씀들을 최대한 반영하여 내용에 충실을 기하도록 하겠습니다.

이제 이 책을 마무리 할 즈음 누구나 그렇듯이 고마우신 어머님 생각이 납니다. 행상(行商)을 통해 오늘을 있게 해 주시고 수원시 화홍문화제에서 선정한 효부(孝婦)상을 받으신 어머님 손을 잡고 카퍼레이드 하던 때의 모습이 가슴깊이 다가옵니다. 그 어머님께서 이제는 거동조차 어렵고 요양병원에 누워 계신다는 생각이 늘 앞을 가리고 그럼에도 불구하고 마음만 있지 자식으로서 무언가 도움을 드리지도 못하는 불효(不孝)의 마음이 가득하여 오늘도 새벽길을 달리며 평안하심으로 강건함을 유지할 수 있도록 기도합니다.

“아침에 잠에서 깨어 옷을 입는 것은 희망을 입는 것이고, 살아서 신발을 신는 것은 희망을 신는 것”이란 한 시인의 시가 생각납니다. 이렇게 책을 쓸 수 있고 이러한 내용을 머리글의 형태로 나눌 수 있는 기회를 가질 수 있음에, 이제 평범한 ‘일상’조차도 그것이 ‘희망’이고 ‘감사’임을 실감하고 있습니다.

무엇보다 휴일도 없이 비가 오나 눈이 오나 거의 매일 매일을 업무에 매달려 자신보다는 아이들이나 가족 그리고 제가 할 수 있는 일에만 집중할 수 있도록 때로는 이해와 조언을 아끼지 않으면서도 묵묵히 곁에서 도와 준 아내, 그리고 이제 미국 인대애나주립대학 졸업을 앞두고 자신만의 미래를 개척하려는 용기와 새로움에 도전해 보려는 큰 아들 영기, “기자가 지금 당신에게 가장 중요한 일과 중요한 사람”에 대해 물었더니 “나에게 중요한 사람은 당신이고, 가장 중요한 일은 이 인터뷰다”라고 대답하였다는 자신이 읽은 내용에 대해 알려주고 지금의 한 순간, 한 순간을 소중히 생각하며 열심을 다해야 함을 되새기게 해 준 군대에 있는 작은 아들 영호, 뒷모습만 보여준 것 같은 아빠로서, 가장으로서 제대로 역할도 하지 못하였는데 이해해 준 가족 모두에게 고마움과 미안함을 함께 전합니다. 때로는 실패가 거듭되고 원하는 일이 제대로 이루어지지 않을 때라도 절대로 “꿈과 희망”을 포기하지 말고 다시 영~차 힘을 내어 일어서서 열심을 다해 걸어가길, 그리하여 이웃과 나라를 생각하며 나름대로의 인생에서 알차고 멋진 작품을 그려 나갔으면 하는 바람도 함께 말입니다.

개인적으로도 가정사정상 신문배달 등을 통해 형님과 동생과 함께 가사를 돌보아야 했던 어린 시절, 대학 재학 중 학비마련을 위해 강원도 탄광촌에서 시작한 공무원 시절과 이후 대통령 소속기관에서의 근무를 통해 얻은 지방행정과 국가정책의 수립·집행·평가관련 업무경험, 일본 게이오(keio) 대학, 미국 스탠포드 대학과 인디애나주립대학, 그리고 뉴욕에서의 변호사 실무 등등을 통해 체득한 학문이나 실무 등에 있어서의 국내외의 경험들은 적어도 저에게 있어서는 글로써 표현할 수 없는 과분하고도 영광스러운 것들이었습니다.

특히 국가기관에 근무하면서 자랑스러운 대한민국을 지키는 데 조그만 겨자씨라도 되고자 시커먼 얼굴로 낙하산을 맨 채 헬기에서 지상으로 무사히 착지한 후 자랑스러운 ‘태극기’를 바라보며 동기들과 함께 ‘애국가’를 부르면서 눈시울을 붉혔던 시절, 일본 동경의 한 구청에서 일본어로 한국을 소개하거나, 국가 정책자료 마련을 위해 일본 서점의 한 코너에 꽂힌 한일관계 관련 서적 거의 전부를 구입하여 읽게 되면서, 정상회담 준비를 위한 회의에 참석하기 위한 자료를 준비하면서 나라의 소중함을 다시금 절감했던 순간들, 정부기관 등에 대한 경영평가나 투자심의회의 그리고 대통령 자문위원회 등에서 위원으로서의 활동들, ‘미주한인 풀뿌리 컨퍼런스’(Korean American Grassroots Conference)를 위해 워싱턴DC에 모인 미국내의 각 지역구 대표 분들과 함께 몇몇 연방 하원의원실을 직접 찾아가 한인사회 이슈를 전달하였던 일, 미국 의회에서 열린 위안부 결의안 통과 기념식 참석과 그 후에 “I Can Speak”의 영화를 통해 한국과 미국을 오가며 직간접으로 관련 업무에 관여했던 저로서의 남다른 감회, 뉴욕 일정을 마치고 소박한 만찬자리를 함께 나누면서 “내 나이가 어때서”라는 노래를 부르시던 한 위안부할머님의 얼굴에 비친 지난날의 풍상(風霜) 등등이 주마등처럼 스쳐 지나갑니다. 살기 좋은 우리나라에 대한 사랑과 따뜻한 이웃에 대한 겸손속의 섬김을 위한 마음속의 다짐도 함께 말입니다.

돌이켜보면 제가 오늘에 이르기까지 매 순간순간마다 학문에서나 사회에서나 길을 이끌어 주신 많은 분들의 가르침과 도움이 있었습니다. 비록 이곳에 그 분들을 일일이 적시하지 않았지만 그 분들이 보여주신 후의(厚意)를 늘 간직하면서 앞으로도 더욱 정성을 다하고자 합니다.

곁들여 이 책의 출판을 허락해 주신 박영사의 안종만 회장님과 임재무 이사님과 김한유 대리님, 편집과 교정의 작업을 위해 정성을 다해 주신 한두희 대리님, 표지디자인을 위해 도움을 주신 권효진님을 비롯한 출판사 여러분들에게도 깊은 고마움을 표시합니다.

지금 이 순간 백두산으로 모처럼의 여정을 갔다가 돌아오면서 아내가 사다 준 “心想事成”(마음이 절실하여 간절히 원하고 바라면 반드시 이루어진다)이라고 새긴 조그만 ‘조약돌’을 꺼내들면서, 우리 인생의 여정은 어쩌면 나름대로 자신만의 사명(mission)을 갖고 길을 걷는 순례자의 길과 같지는 않는지 생각해 봅니다.

아무쪼록 “미국 재산법”이라는 길에 놓인 ‘걸림돌’을 딛고 일어서서 여러분이 원하시는 그 목적을 이루시는데 이 교재가 작은 ‘디딤돌’이 되었으면 좋겠습니다. 그리하여 여러분이 하시고자 하는 모든 일들이 이루어짐과 함께 늘 건강하심과 행복하심으로 기쁨이 이어져 이웃과 사회 그리고 참으로 살기 좋은 우리나라를 생각하면서 따뜻한 마음과 희망을 나눠주는 그런 넉넉한 ‘마중물’의 역할을 할 수 있다면 저에게는 큰 보람일 것입니다.
감사합니다.


2017년 11월
2018 Winter Olympic Game이 열리는 평창 봉평에서
조 국 현 올림

저자약력

조 국 현

강원 평창(봉평) 출생
강릉명륜고등학교
강원대학교 법과대학 졸업 (법학사)
고려대학교 정책대학원 (행정학석사)
고려대학교 대학원 행정학과 (행정학박사)
미국 Indiana University Maurer School of Law (법학석사, LL.M.)
미국 Indiana University McKinney School of Law (법학박사, S.J.D.)


[주요 경력]
법무법인 정도(正道), 미국변호사(Attorney at Law licensed in the State of New York)
한림국제대학원대학교 미국법학과 겸임교수
Attorney at Law admitted in the State of New York and United States District Court, Eastern District New York
한국전력공사(KEPCO) 투자심의위원회, 투자심의위원
미국 Law Offices of Youngsoo Choi, P.C., in the State of New York, Associate Attorney
기획재정부 주관 공기업·준정부기관 경영평가단, 경영평가위원
대통령자문 동북아시대위원회, 전문위원
미국 Stanford University, Asia-Pacific Research Center, 객원연구원(Visiting Scholar)
대통령소속 동북아의 평화를 위한 바른역사정립기획단, 선임연구관
고려대학교 정부학연구소, 선임연구원
일본 문부과학성 산하 일본학술진흥회(JSPS) 외국인특별연구원 및 게이오대학(慶應義塾, Keio University), Post-Doctoral Fellow 등

[주요 저서 및 논문]
미국 불법행위법 (진원사, 2016)
미국 계약법 (진원사, 2017)
Critical Factors that affect the Application of Specific Performance as a Remedy for Breach of Contract in American and South Korean International Business Transactions
국제거래에 있어서 계약책임에 근거한 정신적 손해배상에 관한 사례연구
국가연구개발프로젝트(National R&D Projects)성과의 영향요인 분석
미국 계약법적 측면에서 본 공동연구개발과 공동연구개발계약 (공동연구)
미국에서의 집단 불법행위와 집단소송 등

제1장 총론
제2장 주요 법률용어 및 기초 개념
제3장 재산권으로서의 동산(Personal Property)
제4장 점유적 재산권으로서의 부동산(Real Property):현재 재산권과 미래 재산권(Estate in Land)
제5장 공동 부동산권(Concurrent Estates)
제6장 부동산 임대차(Leasehold Estates)
제7장 부동산에 대한 비점유적 권리로서 지역권(Easement)
제8장 토지의 이전과 함께하는 부동산 특약(Real Covenants)과형평법상의 역권(Equitable Servitudes)
제9장 점유로 인한 부동산 소유권의 취득(Adversary Possession)
제10장 부동산권의 이전(The Land Transaction)
제11장 부동산 매매 계약에서의 보증책임
제12장 부동산 금융과 부동산 담보권
제13장 부동산 상린관계의 규율
제14장 토지사용에 대한 정부의 공적인 제한