초판 2008. 8. 30.


“계획가나 디벨로퍼가 도시나 부동산 프로젝트를 구상하고 추진하고자 하는데 구체적인 실천방법을 몰라 헤맨다면 어떻게 해야 할까?”그들의 고민은 대개 몇 가지로 모아진다.“어떤 프로젝트가 적당한가?”“어떤 프로세스를 거쳐서 프로젝트를 진행해야 할까?”“돈은 어디서 끌어올까?”“사업성은 있을까?”등이다. 이 책은 이런 질문들에 착안하여 나름대로 알기 쉽게 정리해 본 것이다.

도시와 부동산에 대한 이런 방법 저런 기법들을 한 책으로 엮어서 정리해 보고자 계획했던 것은 벌써 오래전부터였다. 그동안 지긋이 앉아서 정리하지는 못하고, 도시프로젝트론, 도시부동산프로젝트 파이낸싱, SOC정책 및 투자론 등의 강의노트로 강의 자료를 만들어 놓은 것이 고작이었다. 그래도 이런 강의들이 모아져 저자의 생각을 키우고 시야를 넓히는 데 커다란 도움을 준 것만은 사실이다. 이 책의 제목이 여러 분야를 아우르면서 포괄적으로 붙여졌으나 위의 강의제목의 어떤 것으로 대체해도 좋을 것이다.

저자의 본래 관심사는 도시이다. 그러나 도시를 공부한다 함은 필연 도시프로젝트를 연구하게 되고, 도시프로젝트를 생각하다 보면 당연히 부동산 프로젝트를 떠올리지 않을 수 없게 된다. 아울러 도시프로젝트에 초점을 맞추다 보면 건설 및 SOC프로젝트와도 연결됨을 알게 되었다. 도시프로젝트의 계획과정과 타당성을 살피다 보면 부동산 프로젝트의 계획과정과 타당성과 맞물리게 된다. 또 한편 SOC 등의 건설프로젝트에서도 도시 및 부동산과 거의 같은 과정과 방법이 필요함을 알게 되었다. 국토와 도시에서 일어나는 모든 프로젝트들이 민간의 입장에서 보면 사업의 수익성이 중요한 기준이 되고, 공공의 관점에서 보면 경제성이 준거가 되기 때문이다. 그리고 프로젝트에 관련된 사업성, 경제성, 프로젝트 파이낸싱 등의 방법론들은 모든 프로젝트가 거의 동일한 방법론적 틀을 가지고 있다는 것이다.

이 책의 제목에서 보다시피 저자의 시각은 도시프로젝트부터 출발한다. 왜냐하면 이제 대부분의 사람들이 도시에 사는 시대에 접어들었기 때문이다. 이것은 우리나라 반만년 역사에 획을 긋는 일이다. 도시에 사람들이 모여 살다보니 지난 반세기는 정부나 건설업체나 사람들을 위한 일터, 쉼터와 기반시설(SOC) 등을 만들기에만 급급할 수밖에 없었다. 그래서 그동안의 공공과 민간의 프로젝트들이 도시를 중심으로 이루어져 온 것이다. 우리 도시에 주택, 사무실, 상업시설, 도로 등을 건설하기 위해 도시계획가, 건설사, 디벨로퍼 등이 주축이 되어 도시를 만들어 온 것은 주지의 사실이다.

이 책의 서두에서는 도시, 부동산, 건설프로젝트의 계획과정을 살펴보고 있다. 개발주체는 프로젝트의 계획과정을 제대로 꿰뚫고 있어야 한다. 계획가나 디벨로퍼 등은 프로젝트를 어디서부터 시작을 해서 어떤 절차를 거쳐 마무리하는가에 대한 구체적인 관점을 가지고 있어야 한다. 이런 관점에서 여기서는 프로젝트의 유형별, 단계별 고려해야 할 요소를 열거함으로써 개발주체가 무엇을 준비하고 수행해야 하는지에 대한 아이디어와 지식을 제공해 준다.

두 번째 맥락은 프로젝트 파이낸싱으로 부르고 있는 프로젝트 금융을 다루고 있다. 프로젝트는 파이낸싱 없이는 사업시행 자체가 불가능하다. 파이낸싱의 종류도 무척 다양해지고 있는 것이 요즘의 추세이다. 파이낸싱 방법도 자기자본, 차입금, 채권, 증권, 신탁, 펀드 등 이루 말할 수 없을 정도로 많다. 이 책에서는 우선 프로젝트 파이낸싱의 종류와 개념을 이해하면서 어느 경우에 어떤 파이낸싱이 적합한지를 생각해 본다. 그리고 파이낸싱 방법별로 구조와 참여자를 살펴보면서 SPC (특별목적회사) 등 참여자들의 역할과 참여자들 간의 관계 등 전반적인 파이낸싱의 틀을 이해한다.

세 번째에서는 프로젝트의 수익성을 분석하는 방법을 제시하고 있다. 수익성은 민간프로젝트의 사업성을 가늠할 수 있는 가장 중요한 판단기준이기 때문에 재무 분석의 다양한 기법들을 예를 들어 폭넓게 소개하고자 하였다. 경제성은 SOC프로젝트와 같은 공공사업의 경제성분석에서 요구되는 기법으로서 국책사업이나 지방자치단체의 공공사업을 추진할 때 기본적으로 챙겨야 할 사항이다.

네 번째에서는 요즘 활발하게 추진되고 있는 민간자본사업에 대한 개념, 제도, 이슈, 기법 등을 살펴본다. 민간투자사업은 도로, 철도, 수로, 항만, 환경시설 등 국토상의 SOC프로젝트뿐만 아니라 도시의 도서관, 학교, 예술관 등 주요 도시시설에까지 그 대상이 폭넓게 늘어나고 있다. 투자기법도 BTO(건설-기부채납-운영), BTL(건설-기부채납-임대) 등 다양하게 펼쳐지고 있다. 여기서는 이런 민간투자방식의 패러다임을 해석하고 실습하는 데 도움을 주고자 한다.

다섯 번째에서는 프로젝트의 수익성을 가늠하는 잣대가 되는 수요와 상권분석에 대해 논하고 있다. 도시부동산 프로젝트에서는 사업성공의 열쇠는 얼마만큼의 이용자가 사업지에 오느냐에 있다. 그래서 수요예측과 상권분석이야말로 프로젝트를 판단할 수 있는 중요한 기준이 된다. 최근 이용률이 애당초 예상했던 수준의 절반 이하로 떨어져 이로 인해 아까운 국민 세금만 먹고 있다는 신공항철도와 신공항 고속도로 등의 SOC사업이 사회적 지탄의 대상으로 떠오르고 있다. 이러한 문제의 배경에는 공공성이 강한 SOC사업에 대한 수요를 제대로 추정하지 못한데서 기인하는 것이다. 그래서 여기서는 수요를 제대로 추정하는 방법을 비롯하여 수요와 상권분석 방법에는 어떤 것들이 있고, 이 같은 기법들은 어떤 이론적 근거와 배경을 가지고 있는지를 알아본다.

마지막에는 독자들의 이해를 돕기 위해 사례를 들어 프로젝트의 주제설정, 개발 컨셉트, 계획과정, 마케팅, 파이낸싱 방법, 파이낸싱 참여자, 자산관리자 등에 대한 구체적인 사례를 들어 설명하고 있다. 이러한 사례는 계획가나 디벨로퍼 등 개발 주체의 현실감각을 높이기 위해 제공된 것이다.

이 책은 도시 및 부동산 프로젝트분야가 이제 한층 더 넓은 발전을 위해서는 그동안의 미시적이고 단편적인 접근에서 탈피하여 새로운 지향을 찾아야 할 것이라는 관점에서 쓰여졌다고 할 수 있겠다. 이제는『한 분야를 넘어서는 것』이 도리어 모든 관련분야의 장래 발전에 긴요하다는 주장이다. 따라서 이 책은 도시, 부동산, SOC 각 분야의 프로젝트론이기 이전에 개발과 건설 분야의 프로젝트 이론과 실무서라고 해도 좋다.

이 책은 다소 무거운 내용을 담고 있는 가벼운 글, 요약 식 글, 알기 쉬운 글로 보는 것이 좋을 것이다. 누구나 쉽게 접할 수 있는, 닫힌 글이 아니라 열린 글이라면 저자의 뜻에는 더 맞는다.


중량천변에서
2008년 여름에
원 제 무

한양공대 토목공학과 졸업
미국 UCLA대학원(도시공학 석사)
미국 MIT대학원(도시공학 박사)
KAIST 교통계획 실장
서울시정개발연구원 도시교통연구부장
서울시립대학교 도시공학과 교수
대한국토도시계획학회 회장
현 한양대학교 도시대학원 원장 및 교수

제1부 프로젝트 과정

Ⅰ. 도시ㆍ부동산ㆍSOC 관련시설의 유형
Ⅱ. 도시ㆍ부동산 프로젝트 계획과정
Ⅲ. 도시ㆍ부동산 프로젝트 마케팅
Ⅳ. 도시ㆍ부동산 프로젝트의 참여자 및 역할


제2부 프로젝트 파이낸싱과 프로젝트 자금

Ⅰ. 프로젝트 파이낸싱
Ⅱ. 프로젝트 파이낸싱의 유형
Ⅲ. 프로젝트의 자금조달 방식


제3부 화폐가치ㆍ재무분석ㆍ경제성분석

Ⅰ. 돈의 가치 어떻게 따지나?
Ⅱ. 재무분석
Ⅲ. 경제성은 어떻게 따지나?


제4부 SOC 민간투자사업

Ⅰ. SOC 민간투자사업의 프로젝트 파이낸싱
Ⅱ. SOC의 BTL사업
Ⅲ. SOC 민간투자사업의 재무성분석
Ⅳ. SOC 민간투자사업의 경제성분석(도로사업)


제5부 수요ㆍ상권ㆍ도시경제 분석

Ⅰ. 수요와 공급원리를 이용하자
Ⅱ. 수요는 어떻게 분석하는가?
Ⅲ. 상권을 어떻게 분석하는가?
Ⅳ. 도시경제분석을 하는 이유는?


제6부 프로젝트 사례분석

Ⅰ. 국내사례
Ⅱ. 해외사례
Ⅲ. 복합단지 프로젝트 과정과 내용