중판발행 2024.03.30

제2판발행 2022.05.20

초판발행 2020.03.30

새로운 시각에서 종래와는 다른 관점의 부동산등기법학을 시도하기 위하여 2년 전 이 교과서를 발간하였다. 저자 나름의 시각에서 종래의 통설인 형식적 심사주의에서 벗어난 새로운 모습의 교과서를 서술해 보았다. 형식적 심사주의를 극복하고 부동산등기법을 실체법상의 법률관계를 정확하고 신속하게 공시하기 위한 입증절차와 그 방법에 관한 법으로 이해하여야 한다는 관점에서 새롭게 서술하였다.
초판을 발간하고 나서 출판사에서는 꾸준히 수요가 있어 개정판을 내야 한다고 하였다. 그동안 곽윤직 교수님의 부동산등기법 교과서 이후 오랜 기간 교과서가 없었기 때문이라 보여진다. 그리고 뜻밖에도 일본에서 일본어판 번역출판 제의를 받아 출판 작업중이다. 어려운 여건 아래에서 교과서를 집필한 저자로서는 감사한 일이다.
이번 제2판의 수정 내용은 다음과 같다. 초판 원고집필 이후인 2020. 2. 4. 개정된 부동산등기법과 부동산등기규칙의 내용을 반영하였다. 판례도 새로 추가하고, 등기예규도 반영하였다. 내용도 일부 보완하고 몇 군데 오류도 수정하였다.
급격한 사회변화 속에서 부동산등기의 역할이 점점 더 중요해지고 있다. 부동산거래 관련 기본법으로서의 역할에 충실한 부동산등기법 교과서가 되도록 보완해 나가고자 한다.

2022년 5월
구 연 모

구연모

서울대학교 법과대학 졸업
법학박사(서울대학교)
서울중앙지방법원 등기과장
법원행정처 사법등기국 사무관․서기관․부동산등기과장․사법등기심의관
법원공무원교육원 교수(부동산등기실무 담당)
법원행정처 인사운영심의관
법원도서관 사무국장
법원공무원교육원장
미국 University of Iowa의 Visiting Scholar
법원행정고시․9급공채․법무사시험 시험위원
서울회생법원 전임회생위원
現 법무법인(유) 세종 전문위원

저서 및 논문
부동산등기의 진정성 보장 연구(서울대학교 법학연구소)
부동산등기실무[Ⅰ][Ⅱ][Ⅲ](법원행정처)(집필위원)
등기청구권에 관한 연구
집합건물 대지권등기의 기본원리와 실무상의 문제
미국의 등기제도
등기절차의 측면에서 본 중간생략등기

제1장  총    설

제1절  우리 생활과 부동산등기　　1
Ⅰ. 왜 부동산등기법을 공부하는가? 1
1. 우리 삶과 부동산/1  2. 부동산등기의 역할/2
3. 이 책의 구성/4
Ⅱ. 부동산등기법의 법원 5
1. 부동산등기법과 부동산등기규칙/5 2. 부동산등기 관련 법령/8

제2절  부동산등기의 의의와 종류　　9
Ⅰ. 부동산등기의 의의 9
Ⅱ. 등기의 종류 10

제3절  등기할 수 있는 사항　　11
Ⅰ. 등기사항 법정주의 11
Ⅱ. 등기할 수 있는 물건 12
1. 부 동 산/12  2. 토    지/13
3. 건    물/14
Ⅲ. 등기할 수 있는 권리와 그 변동 16
1. 등기할 수 있는 권리/16 2. 등기할 수 있는 권리변동/16
Ⅳ. 그 밖의 등기할 사항 17
1. 부동산의 표시/17  2. 법률에서 규정하는 그 밖의 등기사항/18
제2장  등기업무의 인적․물적 기초

제1절  등기소와 등기관　　21
Ⅰ. 등기소의 의의 21
Ⅱ. 등기소의 관할 21
1. 관할 등기소/21  2. 관할의 지정/22
3. 관할의 위임과 변경 등/23
Ⅲ. 인터넷등기소 23
1. 인터넷등기소의 개설 /23 2. 인터넷등기소에 의한 등기사무 처리/24
3. 인터넷등기소에서 제공하는 그 밖의 서비스/25
Ⅳ. 등 기 관 26
1. 등기관의 지정/26  2. 등기관의 권한과 책임/26

제2절  등기부 및 등기기록　　27
Ⅰ. 개    관 27
1. 의의와 종류/27  2. 편    성/28
3. 등기부의 부속서류 /30
Ⅱ. 등기부의 전산화 30
1. 종이등기부의 전산화: 거대한 변화의 시작/30
2. 등기부 전산화의 영향/31
Ⅲ. 중복등기기록의 정리 32
1. 의    의/32  2. 중복등기의 효력/33
3. 부동산등기법에 의한 중복등기 정리와 판례이론/34
4. 중복등기기록의 정리절차/35
Ⅳ. 등기기록의 폐쇄 39
Ⅴ. 기    타 41
제3장  등기사항의 공시

제1절  부동산에 관한 공시제도　　43
Ⅰ. 공시제도로서의 부동산등기 43
Ⅱ. 부동산에 관한 여러 공시제도 43

제2절  등기사항의 증명과 열람　　46
Ⅰ. 등기사항증명서의 발급 46
1. 개    설/46   2. 등기사항증명서의 종류/47
3. 등기사항증명서의 작성/48  4. 발급방법/49
5. 등기사항증명서의 이해 /51
Ⅱ. 등기기록, 부속서류의 열람 52

제3절  등기사항의 공시 제한　　54
1. 의    의/54   2. 공시 제한의 대상과 범위/55
3. 공시 제한의 방법/55

제4절  등기정보자료의 제공　　56
제4장  등기절차

제1절　등기절차 총론　　58
제1관　등기절차의 기초이론 58
Ⅰ. 서    설 58
Ⅱ. 부동산등기의 진정성 보장의 기초 59
Ⅲ. 등기청구권 62
1. 의    의/62   2. 등기절차와 등기청구권 /62
3. 발생원인과 성질/65   4. 등기청구권의 행사 등/68
Ⅳ. 공동신청주의 69
1. 신청주의/69  
2. 공동신청주의 원칙: 등기권리자와 등기의무자의 공동신청/70
3. 단독신청의 예외/71
제2관　등기의 신청 72
Ⅰ. 신 청 인 72
1. 당 사 자/72   2. 당사자가 아닌 신청인/73
3. 등기의 촉탁/79   4. 관련문제 /81
Ⅱ. 신청의 방법 83
1. 서    설/83   2. 방문신청/84
3. 전자신청/85
Ⅲ. 신청정보 및 첨부정보의 제공 87
1. 신청정보 및 첨부정보의 의미/87 2. 신청정보/89  
3. 첨부정보/93   4. 참고사항/111
Ⅳ. 등기신청과 관련하여 부과된 의무 116
1. 부동산 거래에 따르는 비용/116  2. 취득세 또는 등록면허세/117 
3. 국민주택채권/119   4. 등기신청수수료/120 
5. 기    타/120
Ⅴ. 등기신청의 취하 121
Ⅵ. 관련문제 121
1. 등기신청의무가 있는 경우/121  2. 실권리자명의 등기의무/123
제3관　등기신청사건의 처리 124
Ⅰ. 등기신청의 접수 124
Ⅱ. 등기신청에 대한 심사 126
1. 심사업무 일반론/126  2. 심사의 구체적 내용/129
3. 등기관의 주의의무/135  4. 보    정/137
Ⅲ. 등기의 실행 137
1. 등기사무 처리의 방법/137  2. 기록 방법/139
3. 기록사항(등기사항)/140
Ⅳ. 등기신청의 각하 142
1. 각하사유/142   2. 각하절차/144
Ⅴ. 등기 완료 후의 절차 144
1. 등기필정보의 통지/144  2. 등기완료사실의 통지/147
3. 관련기관에의 통지/148  4. 등기원인증서의 반환/148
5. 신청정보와 첨부정보의 보존/149
제4관　등기의 변경과 경정 149
Ⅰ. 등기의 변경 149
1. 서    설/149   2. 권리의 변경/150
3. 등기명의인표시의 변경/151
Ⅱ. 등기의 경정 153
1. 의    의/153   2. 경정의 요건/153
3. 경정의 절차/159   4. 경정의 특수한 경우/160
5. 관련문제/162
제5관　등기의 말소와 회복 164
Ⅰ. 등기의 말소 164
1. 의    의/164   2. 요    건/165
3. 절    차/171   4. 직권에 의한 등기의 말소/175
5. 관련문제/177
Ⅱ. 등기의 회복 178
1. 의    의/178   2. 요    건/179
3. 절    차/182   4. 관련문제: 멸실된 등기의 회복/185

제2절  표시에 관한 등기　　186
제1관　서    설 186
제2관　부동산등기와 대장 188
Ⅰ. 부동산에 관한 각종 대장제도 188
1. 지적공부/188   2. 건축물대장/189
Ⅱ. 등기부와 대장의 관계 190
1. 기본관계/190  
2. 등기부와 대장을 일치시키기 위한 제도/190
3. 등기부와 대장의 일원화문제/192
제3관　표시에 관한 등기절차 192
Ⅰ. 표시에 관한 등기의 기초 192
1. 표제부의 등기사항/192  2. 등기의 방식/194
Ⅱ. 부동산표시의 변경등기 195
Ⅲ. 토지의 분필과 합필의 등기 196
1. 분필의 등기/196   2. 합필의 등기/201
3. 토지개발사업에 따른 등기/206
Ⅳ. 건물의 분할과 합병의 등기 207
Ⅴ. 멸실의 등기 208

제3절  소유권에 관한 등기　　210
제1관　소유권보존등기 210
Ⅰ. 서    설 210
Ⅱ. 요    건 211
1. 등기할 수 있는 부동산/211  2. 소 유 자/212
Ⅲ. 절    차 216
1. 등기의 신청/216   2. 등기의 실행/217
Ⅳ. 관련문제 218
1. 미등기 부동산에 대한 처분제한의 등기와 직권보존등기/218
2. 집합건물의 소유권보존등기/220  3. 소유권보존등기의 특수한 경우/220
제2관　소유권이전등기 221
Ⅰ. 서    설 221
Ⅱ. 법률행위를 원인으로 하는 소유권이전등기 221
1. 서    설/221  2. 요건: 법률행위의 증명/222
3. 등기절차/223  4. 관련문제/225
Ⅲ. 법률행위 이외의 원인에 의한 소유권이전등기 227
1. 서    설/227  2. 상속을 원인으로 하는 소유권이전등기/228
3. 수용을 원인으로 하는 소유권이전등기/234
4. 판결에 의한 소유권이전과 등기/235 5. 그밖의 경우/236
Ⅳ. 관련문제 238
1. 부동산의 특정 일부에 대한 소유권이전등기/238
2. 부동산거래시 관련 비용/239
3. 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법에 의한 등기/239
제3관　공동소유에 관한 등기 239
Ⅰ. 서    설 239
Ⅱ. 공유등기 240
1. 공유지분등기/240  2. 공유물분할에 따른 등기/244
3. 공유지분을 목적으로 하는 등기가 문제되는 경우/247
Ⅲ. 합유등기 247
Ⅳ. 총유등기 249

제4절  용익권에 관한 등기　　250
제1관　지상권등기 250
Ⅰ. 의    의 250
Ⅱ. 지상권설정등기 250
Ⅲ. 구분지상권등기 252
1. 구분지상권설정등기/252 2. 도시철도법 등에 의한 구분지상권등기/253
제2관　지역권등기 254
Ⅰ. 의    의 254
Ⅱ. 지역권의 등기절차와 등기사항 255
제3관　전세권등기 257
Ⅰ. 의    의 257
Ⅱ. 전세권설정등기 257
Ⅲ. 전세권의 이전과 변경의 등기 259
1. 전세권 이전의 등기 /259  2. 전세권 변경의 등기/259
Ⅳ. 관련문제 260
1. 전세금반환채권과 전세권등기/260 
2. 존속기간의 만료와 다른 등기의 신청/261
3. 부동산의 일부에 대한 전세권과 경매/262
제4관　임차권에 관한 등기 262
Ⅰ. 서    설 262
Ⅱ. 임차권설정등기 264
1. 민법 제621조에 의한 임차권설정등기/264
2. 주택임대차보호법에 의한 임차권설정등기/265
3. 상가건물 임대차보호법에 의한 임차권설정등기/266
Ⅲ. 임차권등기명령에 의한 임차권등기 267
Ⅳ. 임차권의 이전 또는 임차물 전대의 등기 268
Ⅴ. 기    타 269
1. 임대차보호법상 임차권의 보호/269 2. 소위 전세사기의 문제/270

제5절  담보권에 관한 등기　　271
제1관　저당권 및 근저당권등기 271
Ⅰ. 서    설 271
Ⅱ. 근저당권설정등기 273
1. 요건: 등기원인의 증명/273  2. 등기절차/275
Ⅲ. 근저당권의 변경, 이전, 말소등기 277
1. 변경등기/277   2. 이전등기/279
3. 말소등기/281
Ⅳ. 공동저당 283
1. 의의와 성질/283   2. 공동저당의 등기/284
3. 공동저당의 대위등기/287
제2관　권리질권 및 채권담보권등기 290

제6절  신탁에 관한 등기　　291
Ⅰ. 신탁 일반론 291
1. 신탁의 의의/291   2. 부동산신탁의 종류/292
3. 신탁의 설정과 신탁관계인/293  4. 신탁의 법률관계의 공시/294
Ⅱ. 신탁에 관한 여러 등기절차 295
1. 신탁등기/295   2. 신탁등기의 변경/302
3. 신탁등기의 말소/306
Ⅲ. 신탁등기와 다른 등기의 관계 307
1. 서    설/307   2. 신탁목적에 반하는 등기의 신청/307
3. 처분제한의 등기 /307  4. 합필등기/308

제7절  가 등 기　　309
Ⅰ. 서    설 309
Ⅱ. 가등기의 절차 310
1. 가등기의 요건/310   2. 가등기의 신청과 등기/310
3. 가등기된 권리의 처분과 등기/312 4. 가등기의 말소/315
Ⅲ. 가등기에 의한 본등기 316
1. 가등기의 효력과 등기절차/316  2. 가등기에 의한 본등기절차/317
3. 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 등기의 직권말소/320
Ⅳ. 담보가등기 325

제8절  처분의 제한에 관한 등기　　329
제1관　서    설 329
제2관　가압류 및 가처분에 관한 등기 330
Ⅰ. 개    관 330
Ⅱ. 등기의 절차 331
1. 가압류․가처분 등기의 허용 여부/331 2. 등기의 촉탁과 실행/332
3. 가압류․가처분 등기의 말소/334
Ⅲ. 가압류․가처분의 효력과 그에 저촉되는 등기의 처리 334
1. 가압류․가처분의 상대적 효력/334 2. 가압류의 본집행으로의 이전/335
3. 가처분의 피보전권리의 실현과 그에 저촉되는 처분행위의 처리/336
제3관　경매에 관한 등기 342
Ⅰ. 개    설 342
Ⅱ. 경매개시결정의 등기 343
Ⅲ. 매각에 따른 등기 346
1. 대금의 납부와 소유권의 취득/346 2. 등기의 촉탁/346
3. 등기 완료 후의 조치/351
제4관　체납처분에 관한 등기 352
Ⅰ. 체납처분에 의한 압류등기 352
Ⅱ. 공매에 따른 등기 353
1. 공매공고 등기/353  2. 공매절차에서 매각된 경우의 등기/354

제9절  집합건물등기　　354
Ⅰ. 집합건물의 기초이론 354
1. 집합건물과 우리 생활/354  2. 집합건물법의 제정/355
3. 집합건물에 관한 기본개념/356  4. 집합건물 구분소유의 성립요건/358
Ⅱ. 집합건물등기 개관 361
1. 집합건물 등기의 특성/361  2. 집합건물 등기기록/362
Ⅲ. 대지사용권과 대지권등기 365
1. 대지사용권과 전유부분의 분리처분금지/365
2. 분리처분금지와 대지권등기/366  3. 대지권등기의 내용/367
4. 대지권의 변경 또는 소멸의 등기/371 5. 대지권등기의 효과/372
6. 관련문제/373
Ⅳ. 집합건물에 관한 각종의 등기절차 375
1. 소유권보존등기/375   2. 소유권이전등기/376
3. 저당권설정등기/377   4. 전세권설정등기/377
제5장  등기관의 처분에 대한 이의
Ⅰ. 서    설 379
Ⅱ. 이의신청의 요건 380
1. 이의신청의 대상/380  2. 이의신청을 할 수 있는 자/380
3. 이의사유/381
Ⅲ. 이의신청사건의 절차 382
1. 이의신청/382   2. 등기관의 조치/382
Ⅳ. 법원의 재판과 그에 따른 등기 383
1. 처분 전의 가등기 및 부기등기의 명령/383
2. 이의에 대한 결정/383  3. 법원의 명령에 따른 등기/384
Ⅴ. 법원의 재판에 대한 불복 386

제6장  등기의 효력
제1관　등기절차와 등기의 효력 388
제2관　등기의 유효요건 389
1. 실체적 유효요건/389  2. 절차적 유효요건/392
제3관　등기의 효력 393
Ⅰ. 등기의 효력 일반 393
1. 물권변동의 효력/393  2. 대항적 효력/393
3. 추 정 력/394   4. 순위확정적 효력/398
Ⅱ. 부동산등기의 공신력 문제: 정적 안전인가 동적 안전인가? 398
Ⅲ. 등기의 효력과 관련하여 몇 가지 생각할 점 400
제7장  사회변화와 부동산등기제도
제1관　사회변화와 부동산등기의 역할 406
제2관　부동산 등기제도 발전의 역사 407
제3관　국가의 부동산정책과 부동산등기 411
Ⅰ. 서    설 411
Ⅱ. 부동산 거래의 관리와 부동산등기 412
1. 부동산 투기와 세금의 탈루 방지/412  
2. 부동산 거래신고제와 거래가액 등기제도/412
3. 분양권 전매 제한 및 수분양자의 보호/414
4. 온라인에 의한 부동산거래 관리시스템 구축과 부동산등기/415
Ⅲ. 토지의 이용․개발과 부동산등기 416
제4관　부동산등기의 과제와 미래 418
Ⅰ. 부동산등기의 과제 418
Ⅱ. 부동산등기의 미래 420

부    록 423
판례색인 443
사항색인 456